5月楼市调研： 趋势拐点未现 强二线静待花开

  今年3月以来，房地产调控政策的优化逐渐从三四线城市延伸至强二线城市，杭州、南京、武汉和长沙等多座热点城市均对购房政策作出了相应的改变，例如对首付比例、购房资格等作出调整，旨在“稳房价、稳地价、稳预期”。

  随着各地在政策面的宽松不断落地，房地产市场企稳也逐渐有迹可循。尽管多地看到活跃度的边际提升，但据21世纪经济报道记者多方采访了解，目前多数城市的政策效力仍有待进一步观察，明显的趋势性好转仍未显现，市场的观望情绪依旧存在。

  尽管如此，房地产市场的进一步回暖仍然可期，可以期待的是，各地房地产政策仍存在进一步调整的空间，后续得益于疫情的缓解以及政策的进一步支持，销售面或将得到改善，房地产市场也将回归正常轨道上。

  5月30日，据中指研究院统计，5月楼市整体成交上升，其监测的17个主要城市成交面积环比上涨8.8%;其中，二线代表城市环比上升8.31%，环比上升的城市中，苏州涨幅显著，为31%;青岛次之，涨幅为30.8%。三线代表城市成交量环比上升27.2%，连云港涨幅较大，为57%。

  需求仍待释放

  今年以来，政策面上的优化渐行渐深入，且信贷面、需求端均有所表现。同时在购房政策方面，各地也都有所行动。

  截至2022年5月26日，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，全年优化政策调控频次超210次，覆盖城市超120个城市，5月单月更是调控93次。

  而从趋势来看，这两个月不仅是三四线城市，二线热点城市也在纷纷启动优化。

  例如，5月16日，成都发布4条楼市新政，即符合条件的新房项目可按栋申请预售，优化预售资金监管，近郊区(市)县住房不再计入中心城区购房时的家庭总套数，将无房家庭认定标准中的住房转让年限缩短至2年。

  各地新政落地至今已有一段时间，不过据21世纪经济报道记者多方采访，目前市场的需求仍待进一步释放，新政虽有一定效果，但威力仍有待观察。

  据克而瑞统计的数据，2022年第21周，10个重点监测城市二手房成交113.1万平方米，环比再升5%，同比降幅继续收窄至28%。克而瑞分析称，5月主要城市陆续放松调控，降利率、降首付下各城市二手房成交规模明显上涨。

  一位成都的潜在购房者告诉21世纪经济报道记者，最近看房，从项目的看房人数来看有所增加。而一名成都的项目销售则指出，“觉得政策出来后，效果还是没有很明显，可能端午小长假后，才能看出来明显的表现。”

  据克而瑞监测的数据，2022年5月第三周，成都9个项目开盘，推出2753套房源，认购1263套，认购率46%。从推盘数量来看，成都上周推盘量环比有明显上浮。

  武汉的四大区域不限购新政之后，市场也有所回馈。

  一名了解武汉市场的人士告诉21世纪经济报道记者，新政那两天成交量还是有所增加，价格合适、地段不错的盘去化还是不错。

  不过，上述人士也称，武汉目前金融配套政策还没出来细则，所以整体的市场和新政没有特别大的差异。

  “目前武汉买二套或者三套，大家肯定期望的是首付低一点，全款肯定接受不了。但现在无论是公积金还是信贷方面暂时没有动作，所以大家觉得市场没那么好，还是在观望是否有新的政策出来，因为利率已经是下调了的。”上述人士表示。

  而备受关注的长沙在新政之后，也释放了部分购房需求。据21世纪经济报道记者从一名长沙市场人士处获得的消息，在新政出台后，有部分客户随即办理了租赁申请业务后，并着手开始看房。

  近期二度优化房地产政策的城市不在少数，随着政策的落实到位，市场有望进一步回暖。

  波动且缓慢地恢复

  虽然市场表现冷热不一，但据21世纪经济报道记者采访了解，目前市场参与各方对市场回暖采取相对积极的态度。

  中信期货在近期的一份研报中指出，进入5月，各地支持政策继续加快步伐，中央也多次传递积极信号并出台实质性的信贷政策支持。

  从各地区商品房销售数据来看，虽然大部分城市环比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，楼市改善程度有限。部分城市放松限售后，二手房挂牌量激增，后续基本面较好、需求较旺盛的城市随着挂牌量改善，有望带动需求释放。

  据21世纪经济报道记者了解，一家总部位于深圳的中型房企近期推盘数量相较于之前两个月有所上升，而从去化速度来看，也有所加快，环比2022年4月，销售额约有10%-20%的回升。

  而在近期上交所举行的民营房企路演交流会上，碧桂园、美的置业和龙湖等在内的房企对市场回暖也表示可期。

  碧桂园资金部资金总经理张晟嘉称，今年3月中旬到4月，在开盘方面受到了一些影响，所以今年4月碧桂园的销售有些回落。不过，接下来市场的恢复在“因城施策”的背景下还是会展开，但因为其他客观因素的影响也带来了一些不确定性，因此，市场的恢复可能是一个有波动且相对缓慢的过程。

  一位中型房企的总部人士也告诉21世纪经济报道记者，现在市场虽然是比较冷，但是政策出的很多，市场政策应该差不多是到底了。“不过现在各地在政策方面还是比较谨慎，而且一线城市暂时也没有跟进，所以后续是否会有进一步的空间，值得观察。”

  而房企目前对销售额的期待，也均有所回缩。据克而瑞统计，截至目前，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，且不同企业之间的目标设定也表现出分化，除了少数企业目标略有提升之外，大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。

  克而瑞指出，一季度以来行业信心不足、市场低迷以及部分城市散发疫情等多方面因素的影响，目前企业实际的业绩完成情况仍不及预期，年内销售去化压力放大。全年仍会有一定数量的房企出现业绩规模负增长。