西安：楼盘交付延期攻坚 政策、监管需双管齐下

继7月中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，各地地方政府先后开启保交楼攻坚战。
  近日，西安市住建局召开部分延期项目交房动员部署会。会上，各区县、开发区住建局及开发企业负责人就计划交付项目的工程进度、资金状况等进行表态发言。
  同时，西安市住建局副局长张彦庆通报了近期“保交楼”工作推进情况称，目前已有30个项目完工或部分完工，交付32000余套。
  为了进一步了解情况，21世纪经济报道记者近日走访西安市浐灞生态区、未央区、高新区部分在建项目，发现多个项目仍有停工或近乎停工的情况。
  “近两年，西安是国内房地产市场最坚挺的城市之一。即便多轮疫情等因素冲击下，西安房地产新项目、房价和成交量表现都不错。”一位西安本地房地产专家对21世纪经济报道记者说道。
  上述专家认为，保交楼是恢复西安房地产市场信心的关键一步。虽然目前西安保交楼工作取得阶段性成效，但仍然存在部分政策缺位、监管力度不足等问题。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，停工或延期的主要原因可能是缺钱或者相关资金不到位。在市场下行周期中，保交楼工作要逐步推进，政府要承担主导角色。
  延期停工背后
  周三还未下班，小刘便请假匆匆前往高新区融创天朗珑府项目，她与其他业主们约定下午三点共同查看项目施工情况。
  2020年中，小刘因在高新区附近工作而购入一套珑府项目公寓。“当时约定两年后精装交付，至今已经延期半年。业主们来项目协商几次，至今没有结果。其实房子看起来已将进入后期装修阶段，但这些收尾工作迟迟无人推进。”小刘对21世纪经济报道记者说道。
  在西安市浐灞生态区，21世纪经济报道记者实地走访期间偶遇多位前往项目查看施工进度的业主，李睿便是其中一位。
  2019年年底，李睿在位于浐灞生态区内的远洋合能枫丹江屿项目购入一套约125平方米的房屋。出于置换需求考虑，李睿买房的同时，将自己手中一套未央区80平方米的小两室卖掉用作补充房款。与此同时，他带着妻子租住到新房附近，等待两年后新房交付。
  “2021年年中，业主群里就开始传出项目停工的消息。后来经过几次疫情，项目也发布了延期通知称到2022年交房。为了催进度，业主们轮番去项目协商起码四五次了。尤其在政府开始推进保交楼工作后，项目建设现场、浐灞管委会、西安市住建……能去的都去了，项目目前依然处于几乎停工状态。”李睿说道。
  21世纪经济报道记者在工作日早上十点半左右实地走访时看到，该项目目前多个楼栋已经封顶，部分楼栋外立面尚未完成，地面、楼栋内、商铺等多道工序尚未完成，而工地中工人仅有四五个。
  “工地几乎停工了，最近每天就见四五个工人在工地里。光是最外楼栋的外立面，三四周前和现在样子几乎没有变化。”附近小区一居民对记者说道。
  上述小区并非孤例。此前由于延期交房、监管账户资金被挪用等问题，西安市莲湖区住建局一度发文劝诫购房者不要购买德杰状元府邸项目。
  据21世纪经济报道记者通过公开资料不完全统计，目前处于停工或近乎停工状态的楼盘分布在航天基地、高新区、未央区、经开区、浐灞生态区等西安市内多个区域，涉及多个不同的房企。
  政策仍需加码
  对于项目停工延期情况频发，严跃进认为解决问题关键依然是资金，一方面对于缺钱的项目不要追溯历史遗留问题，先保证交房，另一方面加强预售资金监管，建设过程中资金用途与进度要做好监督与管理，确保资金落到实处。
  “资金方面，在市场普遍缺乏信心的当下，可引入国企进行纾困，加强引导银行等金融机构对房企及项目的后续资金保障。同时督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救。政府要帮助企业‘下决心’。”上述受访专家说道。
  事实上，此前西安市已有部分国企介入盘活停工楼盘的案例。比如一度因延期、预售资金被挪用而引发热议德杰状元府邸项目。据悉，该项目剩余工程由莲湖区政府控股的西安天途置业有限公司接手。当地媒体报道称，该项目部分商铺和车位等资产将用于置换天途置业对剩余工程的续建花费。
  此外，位于西安市灞桥区的易合坊项目，2021年5月10日，该项目开发商四德置业与西安市纺织城开发建设有限公司签订借款协议，融资1.5亿元用于易合坊一期市政配套及开发一期续建工程费用。
  此外，近日陕西省住房和城乡建设厅与陕西金融资产管理股份有限公司签订《金融支持地方政府落实“保交楼、稳民生”任务战略合作协议》，双方将从金融角度共同推进保交楼工作进行。
  “其实部分项目并不缺钱，预售资金也在监管账户里。但因为疫情等因素影响，部分承建方和开发商产生纠纷，因此而停工的也不在少数。”西安一房企人士对21世纪经济报道记者说道。
  “面对西安房地产市场亟需回温的当下，对于较为棘手的延期问题，政府要拿出雷霆手段应对。比如协调住建部分、银保监部门、公安部门联合对预售资金使用进行多方位监管，压实开发商与建设单位责任，严厉打击资金挪用抽逃等违规违法行为，从根源遏制停工延期情况的出现。”上述西安当地受访专家表示。
  上述受访专家认为，西安当地政府要作为主导角色充分发挥作用，完善政策保障体系，加大监管惩处力度，才能尽快推动保交楼工作进行，助力市场恢复提速。
  暖意将至？
  值得一提的是，近日全国多地保交楼相关政策相继出台。
  比如9月，郑州市印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。
  通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。
  官方数据显示，郑州公安系统目前围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，促成资金回笼85.06亿元。
  同时郑州法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式，共解封相关项目37个、解封账户380个，解封资金8.62亿元等。保交楼工作取得阶段实质性成效。
  此外，潜江市审计局也已开展商品房预售资金审查，助推"保交楼"目标实现。其中重点审查预售资金是否全部纳入监管账户管理；核拨资金手续是否规范；核拨资金是否按申报用途支出等事项。
  此外，在“保交楼、稳民生”的背景下，近日房地产市场宏观政策支持力度达到年内小高峰。
  11月21日至11月23日，2022金融街论坛年会在北京金融街举行，多位政府人士对于房地产做出最新的表态。其中的重点内容包括“一城一策”、降低房贷利率和首付比例、支持刚性和改善性住房需求、“保交楼”专项借款、继续支持房企合理债券融资等。
  具体来看在“保交楼”方面，央行推出2000亿元保交楼贷款支持计划，资金池达到了4000亿元。
  在房企融资纾困方面，中债信用增进投资股份公司助力房企发债扩围，半个月内储架式融资申请达到930亿元。
  德邦证券指出，1-10月房地产销售累计同比降幅收窄，前期信贷支持、债券融资支持工具、中债增信等多种方式支持上市房企再融资，缓解开发商流动性压力。
  稳市场方面，包括杭州、成都、西安在内的热点二线城市继续松绑楼市，内容涉及到放开限购、取消“认房不认贷”等政策。
  中指监测数据显示，今年初至11月，全国已有超300省市优化调整楼市政策超900次。在政策优化过程中，部分市场出现阶段性修复。
  “作为近两年房价最坚挺的城市，西安更像是全国楼市的鲜活缩影。在整体市场信心逐步恢复后，西安市场也会迎来更好的发展机遇。但目前西安需要解决的首要问题便是将国家层面的政策力度切实执行落地，充分激活市场信心。”上述受访专家说道。