王小鲁：房地产不会一直是支柱产业

近几年，贡献了中国GDP近1/4的支柱产业——房地产，走向拐点。

未来，房地产还会不会是支柱产业？土地财政的模式还能否维系？当下的房地产“危机”如何化解，长远看，这个行业健康发展的路又在何方？

王小鲁对此颇有研究。他是中国著名的经济学家，1980年代曾任国家体改委中国经济体制改革研究所期刊主编、研究室主任。王小鲁长期从事中国经济体制改革、经济增长、收入分配、城乡发展等研究，两次获孙冶方经济科学论文奖。

房地产不会一直是支柱产业

最近不少人问我一个问题：

中国房地产到拐点了吗？

根据2020年人口普查数据，中国城镇居民的人均住房建筑面积是37.6平方米，如果算上空置房、正在施工和已完工未销售的住房，假定不再开工建设新房，等全部完工后，中国城镇的住房建筑面积就会超过490亿平方米，折合居住面积近38平方米。

而欧洲发达国家的城镇居民人均居住面积是40平方米左右，达到这个水平，中国的城镇住房就基本饱和了。

假定到2035年，中国的城镇化率从目前的65%上升到75%，城镇人口达到10.6亿，折算成人均居住面积是42平方米。

那么中国城镇住房面积就需要从现在的490亿平方米扩大到600多亿平方米，未来十几年平均每年只需要增加10.5亿平方米就够了。

但过去3年，我国每年房地产新开工住房面积平均为15.9亿平方米，如果保持这个趋势不变，未来平均每年将有1/3的商品房过剩。

现在整个市场需求已经接近饱和，房地产数据下降并不是短期波动，而是长期的趋势变化。今年恐怕就是拐点，未来将逐步收缩。

目前很多人认为“房地产投资未来仍将是中国经济增长的驱动力”，其实这只是把过去发生过的现象当作今后永远不会改变的现象，这种判断恐怕是错误的。

过去中国的房地产业，经历了快速发展期，对中国经济增长提供了较大的支撑作用，很大程度拉动了我国的经济增长。

但这个过程是由市场决定的，如果市场上的房地产接近饱和，这个过程自然就会慢下来、停下来。

随着经济形势的变化，中国的产业结构也在不断变化，没有任何一个产业，会是永远的支柱产业。

至于最近出台的很多“稳楼市”政策，这些政策究竟能否提升房地产的市场信心，是有前提条件的——还是要看市场需求。

当房地产市场快速下降时，为了防止出现断崖式下跌或滑坡，这个时候采取一些政策来缓和对经济和对老百姓造成的冲击是有必要的。房地产企业的信心会有所转好，但这并不能改变中国房地产市场未来面临饱和的大趋势。

再一个是，过去二三十年，大家曾把房地产的调控政策称为“翻烧饼”。为什么这样？

主要是因为几种不同的政策目标互相打架：

1. 房地产是支柱产业，担负拉动经济增长的任务。经济增长不能掉下来，所以要鼓励房地产继续快速发展；

2. 对地方政府来说，卖地收入是第二财政，也是重要的收入来源。当前很多地方政府财政不足，通过卖地做补充。地方政府要鼓励房地产业快速发展，这样才能不断扩大卖地收入规模；

3. 当土地价格不断上涨、房价连续攀升时，就要控制房价，让老百姓买得起；

4. 如果大家都看好房地产行业，越来越多的资金会被吸引进来，老百姓借债买房，房企借债扩大投资，房地产相关贷款在贷款总额占比越来越高。

单看房地产业的资产负债率，全国房企的资产负债率已高达80%。现在看起来是优质贷款，如果市场需求没有那么大，将来就可能变成不良贷款，把经济拖垮。

所以要控制金融风险，不能让杠杆率过高，也不能让房地产相关贷款无限制扩张下去。

换句话说，如果不把几个政策目标理顺，不分清主次和先后顺序，“翻烧饼”以后可能还会继续。

土地财政，怎么看？

这部分讲一下土地财政。

关于土地财政多年来的影响，首先，它确实起了不小的作用。

从好处说，一是补充了地方财政收入、支撑地方政府财政收入不足，二是让地方政府有更多的钱用于城市化建设、基础设施建设，也促进了经济增长。

但若是从问题说：

1. 地价越来越高，推着房价不断上涨。特别是大城市，大多数年轻工薪族买不起房，买了房的搭进了父母甚至爷爷奶奶的积蓄，还背上沉重的债务。没买房的也有相当重的租金负担。商铺的租金也很重，只能把负担转嫁给消费者；

2. 政府通过征地卖地占有了越来越大的资源，挤压了市场配置资源的份额。1995年，全口径政府支出约相当于GDP的17％，2021年已经接近42％。

土地财政对此起了很大作用。同时还扩大了财富分配差距，使有房和无房者的财产差距越来越大，压缩了中等收入阶层；

3. 房地产负债扩大，杠杆率越来越高，并促使经济“脱实向虚”，已经形成金融风险隐患。由于负面影响越来越大、泡沫越来越多，土地财政已经难以维持下去了。

比如一些地方政府借债投资，不仅用土地收入进行投资，还依靠土地做抵押向银行贷款进行投资；并且房地产企业也过度依赖借债，大量买地和投资。

目前房地产业在建房屋面积接近100亿平方米，如此巨大的数量完全是靠借贷支撑的。一旦这些房子卖不出去，那么巨额的债务都可能会变成坏债。

延展来说，关于地方政府债务负担和收支不平衡问题，地方债的积累也是个长期过程。

政府过度负债实际是寅吃卯粮、饮鸩止渴。既然如此，老一套刺激政策、扩张政策只能加剧矛盾。政府支出必须收缩，要过紧日子，要量入为出。

凯恩斯那一套靠大规模政府投资拉动经济增长的办法，已经过时了。要把不急需的投资支出砍掉，把过高的行政支出压下来，把政府大手大脚花钱、到处找投资项目的习惯改掉，把资源留给市场支配，让市场真正起作用。

政府把有限的公共资源集中到公共服务和社会保障，用于保障民生、用于失业救济，以及给企业减负。只有老百姓的最终消费需求得到保障，才能支撑经济增长，经济才能转危为安。

有一些人问我，土地财政难以为继后，对中国未来的宏观经济可能会产生哪些不利影响？

粗略估算，未来14年随着城镇化率继续提高、刚性住房需求和改善型住房需求继续上升，就像刚才提到的，平均每年充其量需要新增城镇住宅10.7亿平方米左右，而过去3年平均每年新开工住宅面积15.9亿平方米。

现在每年新开工住房建设面积已经大大超过每年的合理新增住房需求。如果按这个建设规模，平均每年可能有1/3的房子卖不出去。

因此，未来房屋滞销、土地需求下降、房价地价下降恐怕是必然的。土地财政也将难以为继。接下来无非是两种可能。

最不愿看到的情形是，政府收入会急剧收缩，财政面临严重困难。地价和房价下降会使以土地为抵押的政府债务和以在建房屋为抵押的房地产企业债务大量成为不良债务，发生偿债危机。

政府可以禁止房地产企业降价销售住房，但如果房屋持续卖不出去，房地产企业可能倒得更快。偿债危机会拖垮不少中小银行，危及资金正常周转，因此会把实体经济拖下水。

另一种情况，如果是“软着陆”，有可能争取房价不出现断崖式下降，而是延长调整期，采取相对缓和的调整，但房地产业收缩和土地收入减少恐怕是免不了的。经济增长可能在更长时期受到拖累。

但如果想用大规模货币放水的办法来扩张需求、拉动增长，结果很可能适得其反，把经济推入更大的萧条。

所以土地财政问题，总的来说，要从制度上解决问题，一是政策要随着房地产市场变化而调整，把“硬着陆”变成“软着陆”；二是在体制上要推动改革，包括土地制度的改革。

而这么做的难度主要在于某些既得利益阶层、集团不愿意放弃已有利益而使得政策难以落实。

所以说到底，各级政府自身需要调整，政府职能也需要转变。市场要在资源配置中起到决定性作用。政府要把该由市场配置资源的领域让给市场，更多投入在公共服务、社会保障、改善民生等问题上，给老百姓提供更好的生活空间，给企业提供公平竞争的市场环境、良好的法治环境。

几点建议

今年上半年的房地产业和土地收入急剧下降，已经敲响了警钟。这不是单一部门的问题，是各种问题长期积累的结果，需要有深入的反思，才能拿出合理应对措施。

我这里只能根据自己的观察和分析做几点提示，对与错有待实践检验。

第一，房子和土地卖不出去，根本问题是泡沫已经过大，绝不是靠刺激能解决的问题。

减少对买房的限制，通过降息等方式降低企业的还本付息负担，可能在某种程度上暂时缓解房地产企业和实体企业面临的困难。但如果以为搞货币大水漫灌就能救命，结果很可能适得其反，把经济拖入深度危机。

欧美正在步入滞胀两难局面，俄乌战事只是一个影响因素，更重要的原因是它们疫情期间的大规模刺激。

中国没有在疫情期间搞大规模货币放水，这是理性的选择。但长期以来经济“脱实向虚”、泡沫过大的偏向已经积累了不少问题，如果现在再搞大规模刺激，实际上就是饮鸩止渴。宏观政策整体保持稳定，是走出危机的必要条件。

第二，财政政策重点不应继续搞扩大政府投资，相反需要压缩不必要的政府支出，减少没有效益的政府投资。政府要过紧日子，支出结构要转型，把资源更大限度留给市场来配置。

政府支出重点放在稳就业、保民生，减轻企业负担，救济失业人群，做好公共服务和社会保障上。促使社会大众的最终消费需求尽快回升。

第三，目前保障性住房对中低收入居民覆盖面较低。政府应制订计划，大幅度提高保障性住房对中下收入和低收入居民的覆盖率。

比如，有些房地产企业卖不出去的房子，如果符合条件，可以由政府收购，转成廉租房和公租房。

另外，通过政府采购，扩大保障性住房建设。但整个过程必须公开透明、建立规范，防止幕后交易。

这样做，一方面可以减轻房地产业受到的冲击，缓解债务危机，另一方面能尽快满足城镇低收入和中下收入居民的保障性居住需要。没有取得城镇户籍的城镇外来人口，只要是常住人口，居住和工作满一定期限，也应当按同等条件纳入住房保障范围。

从最近住建部公布的统计数据看，过去两年开工建设的保障性出租房是256万套，由于保障房的面积一般比较小，假定每套60平米，250多万套房子大概1.5亿平米。目前我国一年开工的商品房面积有15亿平米，相当于保障房面积的近10倍。

所以像国有企业，不应该再去抢商业性房地产业的蛋糕，应该首先把该做的像保障房这样的事情做起来，这才是国有企业该承担的责任。

第四，改革现行的征地和土地出让制度，政府征地要限制在必需的公益性项目和基础设施建设项目，参照市场地价给以补偿。

符合土地利用规划的商业性土地需求，要允许通过市场满足，允许农村集体建设用地直接入市，不必通过政府征地。允许农户的闲置宅基地在不违反土地规划用途的条件下，进行使用权的有偿转让，取消对需求方身份的限制。

第五，改革土地增值税制度。建设用地通过市场交易后，不同地域的土地收入会差异巨大，苦乐不均。城市周边的土地可能大幅度升值。政府对这些大幅度增值的土地收入可以征收适当比例的土地增值税，用来补充公共服务和社会保障资金的不足。

第六，目前市场营商环境的改进还有很大的空间，民营企业经常受到干扰，缺乏信心。

需要改善市场营商环境，维护公平竞争，对民营企业要一碗水端平，取消各种歧视性政策，纠正不公平待遇，杜绝政府对企业的不当干预。多用普惠性政策，少用特惠政策。要减少行政性保护和行政性垄断，坚持市场化改革方向。