2023中国房地产百强企业研究报告

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十年。研究组把握行业发展脉搏，深入揭示房地产企业经营规律，为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用。

2023年3月5日，政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。当前宏观经济好转预期增强，房地产市场信心加快恢复。为此，研究组举办“2023中国房地产百强企业研究”，以“奋楫笃行，涅槃重生”为主题，倡导企业把握新一轮的发展机遇，稳健经营，为促进行业健康发展做出贡献。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

1. 业绩规模：销售额同比下降，央国企份额逆势提升

（1）销售额同比下降 30.3%，市场份额下降 2.4 个百分点

图1 百强企业2018-2022年销售增长情况

随着房地产市场下行压力持续，百强企业虽积极推进保交付工作，集中资源挖掘高能级城市潜力，加 大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势。2022 年，百强企业销售总额、销售面积分别达 63301 亿元、36313 万平方米，同比下降 30.3%和 36.2%。

图2 百强及综合实力TOP10企业2018-2022年市场份额

2022年市场下行更加明显，房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额持续下滑。2022年，百强企业市场份额为47.5%，较上年下降2.4个百分点。伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，不同类型房企销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧。

（2）前十城市贡献度过半，改善及高端需求超三成

图 3 百强代表企业 2021、2022 年城市阵营销售贡献率

2022 年，百强企业继续深耕重点城市，一线城市销售贡献占比提升，二线城市仍是主要销售来源。2022 年房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线 城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，百强企业锚定重点核心城市，把握市场活跃 城市发展机遇，重点城市销售贡献占比提升。具体来看，百强代表企业销售额排名前 5、前 10 及前 20 的 城市，其销售贡献率相比上年分别增长 5.2、5.7、4.9 个百分点至 38.9%、56.8%、75.8%。 

图 4 百强代表企业 2021、2022 年重点项目各面积段销售占比

2022 年，我国宏观经济面临较大下行压力，刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需 客户，同时近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，改善 型需求持续释放。百强企业顺势而为，加大改善类产品推出比例。从 50 家百强代表企业重点项目各面积段 产品的销售额占比来看：90 平米以下首置类产品的销售额占比为 14.2%、维持了 2021 年下降趋势；90-140 平米首改类产品销售额虽然较上年下降 4.3 个百分点，但占比仍然过半，达 50.7%；140-200 平米改善类及 200 平米以上高端类产品销售额贡献率较上年出现较大提升，合计增加 6.4 个百分点。

（3）投资聚焦核心城市，提高业绩保障程度 

2022 年住宅用地供应降幅超三成，且房地产市场持续调整，房企投资态度消极，全年百强企业投资规模腰斩。全国 300 城住宅用地推出面积同比下降 36.3%，降至近十年最低水平，同期 50 家百强代表企业全 年拿地金额总量同比减少 53.8%，拿地面积总量同比减少 74.8%。

图5 百强代表企业2022年拿地重点城市（按权益面积）

百强企业布局更趋集中，核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在 22 城拿地面积占比超七成， 增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。2022 年，百强代表企业拿地城市数量均值降至个位数， 由上年的 16.6 个城市下降至 6.6 个城市。从重点城市来看，百强代表企业 22 城权益新增土储面积占比提升 27.2 个百分点至 72.1%，其中，杭州仍是 50 家百强代表企业布局最集中的城市，北京、上海、成都、长沙、 广州、武汉、西安、合肥、深圳等热点一二线城市位列拿地面积前十。同时，22 城均加大优质土地供应， 百强代表企业从市场支撑度和城市周期出发，将有限的资源集中在集中供地 22 城，以加快布局结构和货值 结构调整，有助于抓住率先复苏城市，促进业绩转增。

2. 运营表现：营收净利同比下降，盈利水平降至低位 

（1）盈利水平降至近年低位，结转少毛利降导致利润下行

图6 百强企业2018-2022年营业收入与净利润均值变化情况

2022年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著，部分企业由盈转亏。竣工和结转增速不利导致营业收入和净利润均走低，百强企业营业收入均值达371.6亿元，净利润均值达21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%，增速较上年减少13.3、24.9个百分点。

2022年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为6.4%、4.5%，较上年分别下降3.1、3.4个百分点，盈利能力继续下降，降至近五年来最低点。近年来受新冠疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响，百强企业净利率持续下降，趋势未有缓解。

（2）保交付促结转，改善盈利状况 

面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。新房销售“保交楼”已成为行业当下 核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各 方信任的核心能力。在保交付的基础上，伴随行业进入深度调整期，行业面临大洗牌，各大房企不再盲目 追求高杠杆、高周转、扩规模，转而将经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长，实现高质 量发展。百强企业应吸取本轮暴雷企业盲目投资、高估回报等教训，谨慎判断市场环境和投资风险，做到 向下防流动性风险，向上追求利润。 

3. 经营安全：财务隐忧仍在，多渠道增厚安全垫 

（1）杠杆率保持合规水平，短期偿债能力恶化

图7 2018-2022年百强企业“三道红线”情况

百强企业严格遵守“三道红线”要求，指标均值均已合规，但现金短债比有所下滑。受流动性紧张及一年内到期债务持续增加影响，净负债率和现金短债比指标表现有所减弱。百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为67.8%，较上年下降0.6个百分点，净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债均值比为1.6，较上年下降0.2。

（2）融资规模大幅下滑，政策支持有望缓解偿债压力

图8 2021年-2022年融资总额

行业融资规模同比大幅下滑，信用债、ABS成为主力。2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。

（3）抓住政策契机，多渠道增厚安全垫

改善资产负债表成为房企抵御风险、稳健发展的重要手段。2023 年 1 月，金融促进房地产市场平稳健 康发展的措施出台，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。该计划支持的对象为系 统重要性优质房企，通过“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质 房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。通过债权、股权的合理融资支持， 房企将提升资产的流动性，在资产端体现出整体优化，进而实现资产负债表的全面改善。

4. 社会责任：尽职尽责保交付，多方回馈社会 

（1）尽职尽责保交付，稳预期强信用 

百强企业积极履行企业公民责任，一方面积极响应高质量发展号召，强化责任担当，扎实落实“保交付、 保民生”的企业使命。同时，百强企业利用线上渠道，提供便捷高效的交付服务；围绕项目交付建立完整的 交付流程，从机制建设方面保证交付进度与质量；加强交付力建设，打造全新交付力体系。 

（2）积极依法纳税，多方回馈社会

2022 年，百强企业积极依法纳税。百强企业纳税额均值为 39.1 亿元，其中税金及附加均值为 33.6 亿 元，所得税均值为 5.5 亿元。同时，百强企业积极投入到公益慈善、绿色可持续性发展等领域，践行回报 社会理念。 

四、2023 中国房地产百强企业 TOP10 研究 

中国房地产 TOP10 研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深 入研究，评价产生了 2023 中国房地产百强企业“综合实力 TOP10”、“规模性 TOP10”、“盈利性 TOP10”、“成长性 TOP10”、“稳健性 TOP10”、“融资能力 TOP10”、“运营效率 TOP10”和“年度社会责任感企业”。

2023 中国房地产百强企业“综合实力 TOP10”

2022 年，房地产市场成交保持低迷态势，全国商品房销售规模回落到五年前。综合实力 TOP10 企业 顺应市场变化，积极推进保交付工作，布局聚焦核心城市，行业地位稳固。

2023 中国房地产百强企业“规模性 TOP10”

2022 年，规模性 TOP10 企业聚焦重点城市，紧抓市场机遇，保持销售业绩相对稳定，同时通过并购 优质资产等方式，推动企业资产规模扩张。

2023 中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”

2022 年，受新冠疫情、市场下行等因素影响，叠加地价高位运行，行业盈利空间显著收窄，盈利性 TOP10 企业通过加强资产管理实现收入可持续性增长、加强费用管理降本增效。

2023 中国房地产百强企业“成长性 TOP10”

2022 年，成长性 TOP10 企业销售额均值同比下降 13.2%，营业收入均值同比下降 5.6%，降幅低于同期 百强企业均值 17.1、19.6 个百分点，在市场下行周期降幅好于行业均值。成长性 TOP10 企业抓住市场低点 择优获取优质土储，畅通融资渠道，为未来发展注入强劲动力。

2023 中国房地产百强企业“稳健性 TOP10”

2022 年，稳健性 TOP10 企业净负债率均值为 76.5%，低于同期百强企业均值 6.4 个百分点，杠杆率低 于行业平均水平；稳健性 TOP10 企业在 2022 年的现金短债比均值为 1.6，显著高于同期百强企业平均水平， 短期偿债能力较强。

2023 中国房地产百强企业“融资能力 TOP10”

2022 年，在行业融资规模大幅缩减的背景之下，融资能力 TOP10 企业凭借一贯的财务稳健性与较好 信用资质，抓住政策窗口，持续获得资金支持，坚持探索新型融资渠道，为企业稳定发展提供强有力保障， 为重塑行业信心贡献力量。

2023 中国房地产百强企业“运营效率 TOP10”

2022 年，运营效率 TOP10 企业充分利用线上平台加快去化；以其较高的安全经营边际和信用评级， 做好保交付工作，提高竣工结转效率。

2023 中国房地产年度社会责任感企业

2022 年，年度社会责任感企业履行纳税义务，积极投身长租房市场，参与保障房建设，在公益捐款和 乡村振兴等多领域开展公益活动，同时探索绿色发展道路，全方位践行企业公民责任。

结语

2023年，房地产政策不断优化，效果正在显现。在行业整体处于深度调整阶段，房企的销售规模和盈 利能力都遇到了挑战，未来在保证交付的背景下，房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重， 致力于追求高质量的增长。