何海峰：房地产不仅要因城施策 还要考虑产城融合丨首席对策

近期，政策层面声音不断，内容均聚焦打好政策组合拳、推动经济高质量发展。从政治局会议到国务院常务会议，再到各个部委发声，在政治局会议定调下半年经济之后，各项具体举措正在加快落地。业内认为，围绕经济发展的关键领域，如房地产、投资、消费、民营企业纾困等，政策组合拳既要有针对性、协同性，又要立足长远，发挥长效机制的作用。

围绕经济关键领域政策发生了怎样的变化？什么是房地产业新发展模式？边际消费倾向怎样有实质性的改善？民间投资现在最需要解决的是什么问题？民营企业是否能真正参与到重大攻关项目？中国特色的资本市场，能为民营企业带来什么？针对性、组合性和协调性的政策，有何预判？第一财经《首席对策》专访首席经济学家何海峰。

何海峰的主要观点：

产城融合 因城施策是未来房地产新发展方向

城中村改造是未来房地产发展的重要领域

必须把房地产业放到整个国民经济循环中

从增量时代走向增量和存量并重

收入和就业问题要尽快改变

促消费需要区分差异化需求但信心和预期才是重中之重

参与重大科技攻关等领域对民营企业提出新要求

民营企业要在供应链中找到自己的定位

资本市场要为民营企业提供特色化 差异化 精准化服务

短中期和中长期政策结合

投资 产业 改革等政策多措并举

产城融合 因城施策是未来房地产新发展方向

第一财经：何总好，感谢接受我们的专访，我们今天来聊聊下半年整体经济工作的部署，因为我们都知道刚刚开完政治局会议，您怎么来看政治局会议的定调，会有政策方面的重大变化吗？比如说我们以房地产为主，地方政府是否会有更大的自主权？超大和特大城市是不是会有新的机会？

第一财经：相宜你好，很高兴来交流一下这个问题。这次政治局会议确实传递了重要的信息，但是并不意味着政策发生重大的变化。如果单就房地产政策来说，确实有一些重要信息需要我们去进一步的理解。

那么我个人觉得房地产这一块将来可能会进入到一个新的阶段，除了人口的问题，城市化的这样的背景问题，人口已经过了高峰，城市化率也是在下降。具体来说要更多考虑产城的融合发展，就是产业和城市自身的发展。然后再有一个就是因城、因地施策。

刚才提到的是不是有更大的自主权，地方来说，我觉得自主权这个空间可以这样理解，灵活度有了。因为比方举一个例子，住建部说我们要调整政策，比方认房又认贷，以北京为例，也说要去调整，但是怎么调整还没有出来，我个人认为认房可以考虑，因为毕竟是要考虑这种超大城市它的一个特点，认贷的问题可能需要进一步商榷完善。

城中村改造是未来房地产发展的重要领域

第一财经：超大城市、一线城市房地产在市场信心的带动方面，它的作用会更大？

何海峰：一线城市或者说超大特大城市确实是有标杆效应，有示范效应。城中村的改造确实就是一个非常重要的从存量中来寻找变化的这样一个政策，但是这个政策的调整还要落到各地，要各地根据具体情况来进行调整。城中村是未来房地产发展的重要领域。

必须把房地产业放到整个国民经济循环中

从增量时代走向增量和存量并重

第一财经：这次国常会也提到了要研究房地产业新发展模式，您对这句话有什么理解和解读？

何海峰：新的发展模式应该是相对于旧的发展模式来说，要谈到新的发展模式，必须把房地产业放到整个国民经济的循环中。

过去中国经济的循环通常就是我们说的房地产、土地、财政和金融，注意这个地方的金融是以银行信贷为主的间接金融。所以说是房地产、土地财政和银行信贷金融的这样一种循环，证明这种循环已经出了一些问题。在新的发展阶段，所以我们提出了是科技产业和金融的高水平高质量的循环。而这里金融是指现代金融，所以我们从这里面可以看出房地产产业的发展既涉及到了经济的循环，也涉及到了金融，这是一个背景。

第二个就是它的新的发展模式。刚才我提到了房地产它既属于我们的社会领域，因为它涉及到了民生，涉及到了刚需和改善需求，另外也涉及到产业领域。从增量时代走到了增量和存量并重，从数量时代走到了数量和质量并重。简单的说房地产业的发展要和当地的产业、城市的发展融合起来考虑。同时要因地，还要因城，城市要根据它的不同的功能定位、发展定位，所以新的产业的发展模式简单说产城融合发展，因地因城施策。

收入和就业问题要尽快改变

第一财经：比如消费，现在民间也有很多声音，你让我消费你得给我实打实的政策，你得让我有钱消费，要不然我的边际消费倾向确实就是没有，这方面怎么办？

何海峰：需求有两个，一个是你有真正的收入可以支配的收入，这形成了你的需求的能力。另外一个是有合适的对应的消费的物品。所以从消费这个方面上，我们首先毋庸置疑的一个问题就是收入的问题。一个是我现在的收入的存量，另外一个是我收入的稳定性或者是可预期性。

所以我们不管是政治局，不管是国常会都提到了要提高居民的收入，提高了收入才会创造这样的现实条件，这是第一个就是要有收入。那么要有收入的话，最传统的手段就是工资性收入。除了工资性收入，还有财产性的收入。因此就要涉及到就业的问题，所以稳就业包括我们之前提的“六稳六保”，现在到前一段时间提的稳增长、稳就业、稳物价，都是在想办法创造一个居民收入提高的这样一个保证。所以简单说就是收入和就业这两个要尽快改变。

促消费需要区分差异化需求但信心和预期才是重中之重

第一财经：就业和收入，从现在来看，传导到消费会有一定时滞，很多人说我就是没钱消费，地方有一些零星的发消费券的政策，但是全国还没有这方面统一的政策。为什么在发钱发消费券这方面，我们还没有相应的政策能出台？

何海峰：消费券这个事情可能要结合中国的实际来分析。一方面如果发消费券的话，可能确实需要我们增加额外的财政的支出，这样的话就需要对各级政府的财力要进行估算。另外一个就是要想提高消费的时候，单靠消费券可能不够。因为我们说消费它不再是一个群体性的消费，它是个体性的消费，所以我们在群体性消费和个性化的消费的过程中要重新考虑，所以从最根本上来说还是要解决收入和就业。

当然这里边还涉及到一个刚才提到传导，传导就必然会涉及到它的信心和预期的问题。因为除了你收入，我有了收入我不花，因为我的信心不足，预期不好，那么这样的话还需要对信心和预期进行改变，所以消费券这个事情可能还是要具体考虑。

从我们现在促消费的相关政策，我们可以看到采取了一些差别化的，我们既提大众消费，也提城乡的差别，包括新能源汽车下乡，重要的是除了这些之外，我觉得还是要打掉顾虑和担忧。比方说我们在公共服务上，在政府扩大投资上，服务业的投资上，能够弥补上去，这样的话居民可能就会在其他方面会增加消费。

参与重大科技攻关等领域对民营企业提出新要求

民营企业要在供应链中找到自己的定位

第一财经：另外我们再来讨论一个问题，就是民间投资的问题。民间投资您也非常关注这方面的话题，尤其是我们看到从上半年的数据来看，民间投资已经是负增长了，您认为民间投资就是民营企业现在它最缺的是什么？它现在面临最大的困难是什么？

何海峰：民间投资民营企业来说，它不做出投资的原因最重要是要保生存。生存的问题是第一位的，然后才会去想扩大投资，扩大生产。也就是说我们现在大多数的民营企业或者中小企业还处在一个需要纾困这样的阶段。

另外一个是它如果有了投资能力，想投资有投资的意愿的话，要让它有地方可以投，投到哪里去，所以这又涉及到一个产业准入和投资的区域空间的问题。

第一财经：发改委提出了像重大科技攻关，像牵头承担工业软件、云计算、人工智能等等，这些是可以民营企业参与进来的，同时像提升民营企业在产业链供应链关键环节的供应能力这方面民营企业也是可以参与进来的。但是其实以我们以往的认知来看的话，像这种重大的科研攻关，像这种产业链的重要环节，这些都是在国企和央企，或者说是像华为这种超大型的民企它们可能更能把控这方面的环节，这些重大科研攻关民营企业到底能不能参与进去，尤其是中小微企业，它们能在这些领域里面扮演什么角色？

何海峰：民营企业和中小微企业是完全可以参与这些科技含量高的这些领域的相关环节的，但是有一定的难度。实际上也对民营企业和中小微企业提出了一个更高的发展要求。当然这里面涉及到一个问题，民营企业和中小企业本身来说也要有意识地加强技术的升级储备，要走专业化的路线。当然这个过程会比较痛苦，一定会涉及到大量的淘汰，因为竞争非常激烈。

比方说我们鼓励民营参与国有资产国企的一些并购重组，实际上同时国企也在做强做大做优，那么这样的话对民营和中小企业就有一个发展定位。要围绕龙头企业建链织网，这个链就是我们的产业链供应链，民营企业在这中间寻找到自己的细分环节，做专业化的细分，争取成为这个领域的专精特新，成为小巨人，甚至隐形的冠军，这是一方面。

另外一方面，央企做优做强做大并不是大包大揽，把所有领域全部都要覆盖下来。要选择具有关系国民经济战略性的领域行业，然后更多的领域可以向民营企业中小企业开放，这样就会把整个中国的现代化产业体系建立起来。

资本市场要为民营企业提供特色化 差异化 精准化服务

第一财经：资本市场这方面怎么来支持民营企业的发展，尤其是我们现在提出了一个中国特色的资本市场，这方面怎么来配合和支撑民营企业的一个它信心的恢复？

何海峰：我们首先得从民营企业这一端来看起，民营企业过去存在一些问题，比方说它的经营管理的规范化、标准化，包括刚才我们提到的信息化数字化，民营企业首先要拥抱这些数字技术，做管理上的规范化标准化，然后这样的话才能够把自己的生产的信息、经营管理的信息、技术的能力，向全社会向公众提供一个更全面的披露，这样的话会更具备这样的一个必要条件来接入资本市场。

那么反过来再看就是资本市场这一段，我们提到现代金融，中国的金融现代化中间必然会涉及到一个脱媒，就是转向直接金融，资本的力量，资本市场力量会发挥越来越大的作用。所以从资本市场的机构，资本市场的交易机制，要为民营企业、中小微企业围绕它们的周期和所处阶段提供一些特色化、差异化、精准化的服务，当然这个服务并不是说要排斥传统的银行信贷，还需要把银行信贷结合起来，毕竟传统的银行信贷保险这些还是我们的主力军。结合起来，才能够发挥一个更大的金融服务支持的作用。

短中期和中长期政策结合

投资 产业 改革等政策多措并举

第一财经：刚刚结束的国务院常务会议当中也表示要加强逆周期调节和政策的储备研究，同时要相机出台新的政策，更好的体现政策的针对性、组合性和协同性。您怎么来理解政策的针对性、组合性和协同性，什么样的政策能最体现这样的特点？

何海峰：组合性、协同性这样一个表达，实际上是把短中长期的政策结合起来。既要考虑到我们最早定调的货币政策、财政政策这样的一些基调，甚至包括财政政策的继续发力的问题，同时也涉及到了我们的投资政策、产业政策，甚至改革开放的政策。

从投资政策上刚才我们也聊到了，要把民间投资力量发挥起来。刚才我们从投资上看，除了传统的制造业投资、基建投资，就要发挥服务业的投资，它的制度环境的问题，还有它的长期稳定性的问题，这是投资政策。

再有产业政策，我们要做更大的开放。除了对民营中小企业开放之外，这次政治局会议包括国常会上也专门提到了，我们要打造更多的支柱产业，房地产、制造业，这些都是我们包括汽车，这些都是我们传统的很重要的支柱产业。

最后一个还要涉及一个问题，就是我们关键领域关键环节的改革，过去5年甚至10年都在做这些关键领域关键环节全面深化改革，从政府职能，从财政金融体制等等，我们还要做这些关键领域关键环节的改革的深化。