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融资总量连续4年下滑!房企仍深陷融资难困局

2023年11月01日 10:07   来源:中房报

一面是监管层不断出手托举房企融资,一面是大部分房企仍深陷销售下滑和新增融资难的困局。

  10月27日,华发股份公告称完成向特定对象发行6.35亿股,实际募资净额50.42亿元将全部用于郑州、南京等项目和补充流动资金。此前一天,金融街控股公告,于近日发行了2023年度第七期中期票据,发行金额10亿元,发行利率3.7%。10月20日,招商蛇口披露完成7亿元中期票据发行,利率3.1%。

  继9月发布不超过35亿元的定增说明后,中交地产于10月17日公告将发行规模不超过43亿元的公司债券,募集资金拟用于偿还到期公司债务和补充流动资金等用途。

  这是10月以来鲜有的几笔房企融资公告,也从侧面体现了房企在市场胶着之际的经营之难。

  “目前高层传递的利好政策尚未有效传导至市场层面,银行端的融资没有打开,境内债也只有国企、央企能发出来。”某出险房企内部人士透露,金融机构对民营房企的认定就是信用风险太高,所以对民营房企的资金需求基本上就是“惜贷”,出险房企新增融资基本为零。

  体现在数据上,房地产行业整体融资面仍然疲软。

  据克而瑞统计,2023年前三季度,80家典型房企的融资总量为4708亿元,同比下降25%。从融资量来看,房企境内债权融资同比下降9%至3737亿元,资产证券化同比下滑49%至495亿元,境外债权融资同比下降72%为325亿元。

  另外,剔除已经提前赎回部分后到期的境内外债券规模合计超5220亿元,债券发行规模远不及到期债务偿还规模,且2023年第三季度相较于前二季度,融资总量环比和同比均呈加速下滑态势。

  上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为,房地产行业融资面仍处于筑底阶段,对于多数民企而言,境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的优质房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

  “绝大部分房企经营困难主要在于销售乏力、融资不畅、监管资金过严。”另一出险房企内部人士告诉记者,“输血”和“造血”能力都不足,直接导致企业遭遇现金流危机。当前市场恢复和政策见效远低于预期,企业依旧背负着层层债务压力。

  从同策研究院追踪情况来看,40家典型房企融资额连续4年大幅下滑,2023年前三季度同比去年下滑32%,同比2020年高峰时期大幅下滑57%。从披露公告的31家房企融资情况来看,2023年前三季度国企(13家)融资总额为1985.9亿元,占比66%;民企(18家)融资总额为1005.14亿元,占比34%。民营房企除了海外配股融资和信托贷款渠道稍多外,其他渠道均大幅低于国企。公司债层面,国企发债额是民企发债额的8倍,以往作为民企融资主要的输血通道今年几乎“断流”。

  同策研究院研究员宋雪梅认为,今年房地产行业的难,第一刀就在融资上。政策层面对出险房企的态度从“谁家的孩子谁抱走” 到“救援2023”,债权双方从“极限拉扯”到“缓和妥协”,一系列宽松政策后,民营房企仍面临现金流断流、债务违约暴雷的风险。而国企融资额“碾压”民营房企,不同渠道都对央企国企开放“绿灯”。

  中国房地产业协会在调研上海、郑州、深圳几地房地产风险情况后的报告也指出,“三支箭”将开发企业纳入支持范围,但受益房企有限。

  “第一支箭信贷融资支持力度不及预期,授信房企主要是央企国企,混合所有制及民营房企很难获得授信,或授信额度很少,商业银行对房企整体呈现‘不愿贷、不敢贷、不能贷’的局面。”中国房地产业协会认为,第二支箭债券融资、第三支箭股权融资支持范围有限,仅惠及个别房企。如新城控股目前在全国排名第十,尚未出险,但融资依然艰难,现金流很紧张。康桥集团在河南本土开发企业中排名第三,政府又协调地方银行提供专项借款3亿元,但实际只能用1.5亿元,另一半被强制留用于支付其在该银行贷款的利息。

  中国房地产业协会采纳的并非个案。

  从公开市场来看,除10月仅有几家房企披露了发行公司债或中票的动态外,放到全年,民营房企中只有碧桂园、龙湖、新城控股、中骏集团、美的置业、旭辉控股、金辉控股等民企通过中债增担保方式发行了中票。

  另外,再融资市场上保利发展、招商蛇口、中交地产、陆家嘴、华发股份、大名城、福星股份7家涉房企业定增计划获证监会批准,涉及募资金额约400亿元。但是目前只有陆家嘴、招商蛇口、华发股份的定增落地,募集资金净额分别为67.44亿元、84.28亿元、50.42亿元,共计202.14亿元,占获批募资额50%。其余4家虽在年中获批,但均停滞不前。新城控股、中南建设、荣盛发展等十余家房企定增计划仍处在进展中,万科、格力地产均终止或暂停A股定增事项。

  “从实际情况来看,虽然政策的持续利好为市场带来宽松预期,但尚未能给房企带来足够多的融资现金流。” 前述某出险房企内部人士说,银行担心还款能力,债权人担心在手资产价值,但集团还在加快推进资产处置、延长债务期限,包括争取新的融资来源等减轻流动性压力,争取“活下去”。

  另有房企内部人士向记者表示,没有新增项目成为银行授信落袋的最大卡点。目前授信额度的落地,需要通过新增建设项目进行申请。大多数民营房企在这两年都没有新拓储,新增项目极少,很难通过新项目获取增量融资。

  房地产市场信心依然脆弱,对于违约房企来说,推动债务重组是自救的重要方式之一。在这期间,有部分房企的债务重组出现了进展,但碧桂园、中骏等民营房企也踏入了债务重组的行列,金地则因管理层变动在资本市场遭遇大幅波动。

  好消息是,政策组合拳还在接踵而来。在“认房不认贷”、下调房贷利率等一系列需求端的利好政策之后,监管层又在融资端释放出了积极信号。近日,中国人民银行行长潘功胜再次明确,要一视同仁支持房地产企业合理融资需求,并稳妥化解大型房地产企业债券违约风险。

  华泰证券认为,部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力,使得房企融资环境进一步承压。期待融资端支持政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策协同,稳定地产需求,进而缓解房企现金流压力。

  业界也在普遍期待融资端的多重喜讯能彻底打开大部分房企的融资通道,“希望能向前迈出一步!”

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