房企“三道红线” 终结！房地产行业负债水平趋向健康

1月28日，有消息称，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。

  中国房地产报记者随即向多家不同类型房企进行求证。

  一家大型央企相关负责人表示：“其他企业不清楚，但我们没有被要求按月报送相关指标。”一家混合制房企内部人士也表示，并未收到相关报送要求。

  受访的两家出险房企也表达了类似意思。其中一家出险房企总裁表示：“暂时也还没确定，但银行那边确实表示目前‘三道红线’的管控不再持续强调了。但银行对新增贷款的审批和监管依然从严把关。”另一家出险房企则明确表示“已经很久不用再汇报”。

  总体来看，“三道红线”政策已经基本退出房地产行业发展舞台。

  公开资料显示，“三道红线”政策要追溯到2020年8月。为增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门形成了 “重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即后来广为人知的“三道红线”。

  具体规则为：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得高于100%；现金短债比不得低于1.0倍。根据房企触线情况，将其划分为“红、橙、黄、绿”四档，并据此设定有息负债规模增速上限，从0%到15%不等。

  2021年，这一试点政策迅速 “扩围” ，覆盖至数十家重点房企，并要求这些企业每月按时上报“三道红线”指标数据。彼时，房地产行业仍处于高位运行，部分企业仍处于扩张态势。该政策的出台，被视为在“房住不炒”总基调下，对房企过度金融化、高杠杆风险的一次前瞻性应对，意在引导行业从规模扩张转向高质量发展。

  监管层当时还为试点房企设定了一个目标时间，即到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，而2023年底所有房企实现达标。

  实际上，在该政策出台后，面对市场变化和监管层预期引导，多数房企都主动或被动开启了降杠杆的进程。比如碧桂园到2022年底，其剔除预收账款的资产负债率已从2020年中期的81%降至69.4%，净负债率优化至40%，提前进入政策鼓励的“绿档”区间。

  在业内人士看来，“三道红线”政策的退出也是随行业发展情况而变。

  “随着行业变化，银行对民营房企的贷款近几年已经降到底，该出清的也都出清了。原有的‘三道红线’政策在当前背景下失去了意义和对象。”上述出险房企总裁表示。

  某机构研究院企业研究总监刘水也认为，实施“三道红线”的目的是限制房企负债规模增长，防止房企规模激进扩张，当前来看，政策目标已经实现。房地产市场经历4年深度调整，房企经营思路发生根本性转变，我国房地产在构建新发展模式，房企普遍不再把规模作为最重要目标，而是转向寻求高质量发展。

  在多位受访的业内人士看来，当下，房地产行业步入新的发展阶段，量的狂奔告一段落，质的提升成为核心。“三道红线”的退出并不意味着房地产金融监管的终结，反而标志着监管方式更加差异化和精细化。在这种情况下，房地产行业主体未来的核心竞争力应更多取决于精准的投资能力、优质产品力、高效的运营效率以及坚实的财务底盘。随着旧周期的风险逐步出清以及新发展模式的探索深化，相信未来的房地产市场会更加平稳、健康，且具备持续发展韧性。