中指研究院发布2026中国房地产百强企业研究报告：攻坚克难，砥砺前行

2026年3月26日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十三届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。

本次会议，中指研究院邀请企业研究、政策研究、人工智能等方面的领导及行业专家，共同见证《2026中国房地产百强企业研究报告》的发布。中国房地产TOP10研究组联席组长、第十三届全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春先生，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士，中国房地产TOP10研究组研究项目负责人、中指研究院企业研究总监刘水先生，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、人大国发院城市更新研究中心主任秦虹女士，以及来自保利发展控股有限公司、四川天府新区、蓝绿双城科技集团有限公司、东原睿建、而今管理建设管理集团等房企代表、政府代表与各位专家们共同探讨新形势下如何把握市场机遇，践行高质量发展理念，构建房地产发展新模式。

会上，中指研究院除《2026中国房地产百强企业研究报告》外，还重磅发布了《生存为本，发展为要——市场调整期中国房地产企业破局之道》专题附报告、以及《2026中国商业地产百强企业研究报告》、《2026中国住房租赁企业研究报告》。

根据《2026中国房地产百强企业研究报告》及附报告显示，2025年全国房地产市场仍在调整，百强企业销售业绩持续下降。百强企业销售表现分化，三成企业聚焦核心城市布局，全力推进“好房子”建设，坚持精准投资，市场地位相对稳固，部分企业经营稳定性偏弱，百强企业洗牌或将持续。长期来看， “十五五”期间，城镇住房需求仍有稳定规模，改善性需求成为增量市场核心驱动力，城市更新、存量资产运营、代建等领域成为行业重要的发展动力。房企需兼顾当前与长远，短期增强流动性、保持适度投资，确保企业经营安全，长期加速构建房地产发展新模式。

市场调整，销售业绩持续下行，三成企业市场地位相对稳固：2025年，房地产市场仍在调整，百强企业销售业绩维持下行态势，销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、14857.9万平方米，同比分别下降18.1%、24.3%。百强企业销售表现分化，三成企业2024-2025年销售额和拿地金额均位居前100，这些企业聚焦核心城市布局，全力推进“好房子”建设，兑现销售业绩，同时聚焦六大核心城市补充优质土储，以提升销售业绩保障程度，市场地位相对稳固。部分企业或因投资规模支撑不足，“旧货难出、新货不足”；或因开发能力有限，经营稳定性偏弱，百强企业洗牌或将持续。

流动性风险仍在，偿债压力分化态势持续加剧：2025年，百强企业杠杆率继续上升，流动性压力仍待缓解。房企应积极利用各项融资政策，做好债务久期管理，积极利用退地换地、收储存量房和闲置土地等政策，改善经营，提升资金链安全性。

积极纳税彰显担当，践行绿色发展：2025年，百强企业更加专注于在多领域履行企业应尽义务。一方面，积极纳税，履行重要的社会义务。另一方面，百强企业多措并举，发展绿色建筑，激发“绿色”新动能，提升“绿色”竞争力，做可持续发展企业。

增量发展与存量运营并存，带来结构性机遇：2026年是我国“十五五”规划实施的开局之年，我国房地产行业重塑与模式重构仍在过程之中，行业发展正从规模扩张、高杠杆转向以生存为基础、以高质量发展为核心的阶段。长期来看， “十五五”期间，城镇住房需求仍有稳定规模，“十五五”全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，其中，核心城市人口吸引力仍突出，改善性需求成为增量市场核心驱动力。城市更新与运营服务，带来存量市场发展契机。“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大。在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。

面对行业困境及发展机遇，房企需兼顾当前与长远，寻求破局之道：短期来看，“求生存”成为房企现阶段的经营核心，增强流动性、保持适度投资，确保经营安全。具体为加大去库存力度，盘活存量商品房和闲置土地，加快资金回笼。精选优势城市、优质小规模地块，保持适度投资。充分利用金融支持政策，改善资金状况。借鉴成功经验，化解债务风险。

长期来看，面对行业发展机遇，房企需实施系统的“谋发展”策略，依据自身资源禀赋与能力优势，加快业务结构优化与发展模式转型，构建新发展模式。传统开发方面，精准城市布局、加快产品迭代升级、数智化赋能营销。积极发展代建业务，发挥专业能力和品牌影响力，为增量开发提供服务。着力发展城市更新业务，发挥核心优势，构建差异化发展模式。基于核心能力开展运营及服务业务，整合内外资源，协同发展，促进构建新发展模式。

根据《2026中国商业地产百强企业研究报告》显示，2025年宏观经济运行整体平稳，但国内供强需弱矛盾仍较突出，商业地产市场延续供需偏弱态势。商业地产百强代表企业拓展以轻资产输出为主，运营聚焦提质增效，部分头部企业项目出租率及租金收入保持平稳，但整体经营压力不减。

从规模表现看，商业地产市场已进入存量时代，企业拓展策略偏谨慎，百强代表企业经营性物业持有及运营面积增速继续放缓，租金及运营服务收入止增转降。企业布局持续向高能级城市集中，2025年新开业购物中心六成位于一二线城市。

从成长性看，行业从规模增长转向存量精耕，商业地产百强代表企业对拿地开发普遍持谨慎态度，转而以轻资产模式作为主要拓展手段。同时，部分企业通过出售商办项目优化资产负债结构，聚焦核心运营能力建设。

从经营质量看，商业地产市场需求仍偏弱，百强代表企业重点项目平均出租率小幅下降。零售商业方面，企业通过空间调改、精准招商、会员深耕与数字化赋能协同发力，稳客流促增长；办公物业方面，企业通过构建产业生态、推动服务升级，对冲租金下行与需求疲软压力。

从融资能力看，企业盘活存量需求驱动资产证券化放量，2025年房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS金额同比增幅超五成。消费基础设施REITs稳步扩容，2025年共5只消费REITs首发上市；同时商业不动产REITs试点启动，企业“投融管退”闭环逐步打通。

从发展趋势来看，商业地产行业正迎来消费场景升级、存量商办资产盘活、商业不动产REITs试点等多重机遇，行业发展重心逐步向“提质增效”聚焦。商业场景端，零售商业加速引入更多体验式业态与品牌旗舰店，通过整合文旅资源与入境消费需求，打造商旅文体健综合体及国潮购物地标。存量盘活端，业态兼容转换与自持商办“松绑”等政策，为低效资产的调改与功能重塑释放了空间。资本循环端，公募REITs扩围至商业不动产领域，为企业开辟了资产证券化与权益型融资新路径，倒逼企业强化运营能力并提升项目经营绩效，利用不动产金融工具优化资产负债结构，推动行业整体向资产管理方向转型。

2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续稳步增长态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求、租金下行的压力。面对存量竞争加剧、消费需求日趋多元的挑战，企业应聚焦运营水平和资管能力提升，坚持稳健经营的同时把握不动产金融机遇实现可持续发展。

根据《2026中国住房租赁企业研究报告》显示，“十四五”时期，在保障性租赁住房政策推动下，我国住房租赁行业迎来了快速发展阶段，市场环境、供需格局与竞争逻辑均发生显著变化。2026年是“十五五”规划的开局之年，《“十五五”规划纲要》明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着住房租赁市场正式从“规模竞赛”迈入“专业比拼”的新阶段，这一转变对长租企业的综合运营能力与可持续发展能力提出了更高要求。在此背景下，中指研究院启动“2026中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力突出的优秀住房租赁企业群体，引导企业强化资管思维，持续优化产品供给与服务质量，借助数智化工具深化精细化管理，助力行业高质量发展。

从规模表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业紧抓行业发展机遇，有序推进业务布局与规模拓展。各类市场主体基于自身资源禀赋形成了差异化的发展策略：地方国企依托资源与信用优势，在收储转租、人才公寓建设等方面持续发力，并不断优化运营管理能力，补齐短板；部分民营企业经营则面临一定压力，发展策略更趋稳健，聚焦风险管控，加快向轻资产托管模式转型，由规模竞争转向细分赛道深耕。2025年，TOP30企业开业房源规模实现稳步提升，未来行业整体仍具备增长空间。

从运营表现来看，面对日趋激烈的市场竞争，行业头部企业持续深化精细化运营，依托数字化、智能化管理手段实现降本增效。在产品端紧扣租住群体需求，构建分层化、多元化租赁产品体系，并推动“租赁+”业态融合，拓展居住服务场景；在运营端持续完善基础服务标准化体系，丰富增值服务内容，在提升租户黏性的同时，拓宽企业盈利渠道。在多重举措推动下，2025年住房租赁行业重点企业营业收入、出租率等核心经营指标保持平稳运行。

从资产管理方面来看，2025年我国租赁住房资产退出渠道持续完善。保障性租赁住房公募REITs发行规模稳步扩大，扩募机制实现重要突破，随着各类符合条件的租赁住房项目纳入申报范围，保租房REITs已步入常态化发行阶段。与此同时，险资等机构投资者通过Pre‑REITs等方式加大对核心城市优质长租公寓项目的布局，逐步形成“项目收购—运营培育—REITs退出”的完整商业闭环。伴随监管体系日趋完善，租赁住房资产退出机制更加市场化、多元化，行业正加速向成熟市场模式靠拢。

展望未来，短期内受保租房集中入市、居民收入预期尚未完全修复、租户对租金敏感度提升等因素影响，市场竞争预计将继续加剧。中长期来看，我国住房租赁市场需求支撑依然稳固，新市民、青年人等群体的刚性居住需求有望持续释放，居住消费升级亦将带动品质化、改善型租赁需求稳步增长。未来行业竞争核心将进一步从规模扩张转向质量提升，精细化运营能力与多元化服务水平将成为企业穿越周期、实现可持续发展的关键。