“泡沫论”幻灭 房地产还有三年好时光（3）

    既然泡沫不存在，中国房地产业高增长的原因又是什么，它又能持续多久？
    很容易看出，房地产业近年来基本健康地蓬勃发展，完全来自于居民强劲需求的支撑，至2002年，中国商品房(住宅)的个人购买比例就已经达到了96.2%，正是这种建立在个人真实需求之上的商品房销售面积的迅速增长，奠定了房地产业连续六年的快速成长期。
    也正因如此，这一轮的房地产业大发展明显不同于1992～1993年间，那一轮的表面繁荣因缺乏足够的需求，在吹了几个气泡之后，终成昙花一现。
     于是焦点就集中到：是什么因素引致对商品房的强劲需求？另一个次要的问题则是：既然没有需求的支撑，1992～1993年间的房地产业又为何增长这么快？
    实际上，上述两个问题的答案是相似的，它们均来自于中国房地产业的根本性体制转轨。也就是说，正是改革的政策性效应释放出了该行业这几年来的快速增长。
    对于商品房强劲需求这一点而言，业内更为津津乐道的是两个词“消费结构升级”与“城市化”，以这两类互相补充的解释为基础，中国房地产业似乎能迎来长期的高速发展，因为无论是消费结构升级还是城市化，都是中国经济发展的长期现象。不过，这些只能部分解释近年来中国房地产业的高增长，仅这两大理由是远远不充分的。
    中国房地产投资增长率与GDP增长率两者之间的历史对比数据显示，在大多数年份，中国房地产投资的增长速度要远远大于GDP增速。特别是自1998年后，房地产投资增速一般是GDP增速的2至3倍，这样大的差距仅仅用消费结构升级与城市化很难解释。事实上，当观察同样经历了消费结构升级与城市化的一些国家与地区的历史数据，我们将发现，中国房地产业这样的持续高增长，在这些国家与地区几乎绝无仅有。
    让我们来看韩国与台湾在经济发展过程中房地产投资与经济增长之间的关系。其中，韩国在起始年份1970年的人均GDP是243美元(当年美元现价，下同)，台湾的起始年份1966年人均GDP是237美元。从趋势图可以看到韩国的住房投资始终围绕着GDP增长率上下波动，从未出现持续高增长的时期。
    不过，与中国内地更相近的是中国台湾地区的数据。台湾房地产业在1972～1980年间曾经出现一轮持续的快速增长，但是这轮增长的平均增速仍不到GDP增速的2倍，同时自1980年后，该行业就陷入了低迷，始终没有恢复过来。与此相应的是1972年中国台湾地区人均GDP为533美元，而1998年中国内地人均GDP是760美元，并且台湾地区也经历了一场复杂的土地改革。
    台湾地区曾经历的一场比内地温和许多的持续八年的高增长，其结果是导致了在以后几十年内整个行业陷入了长期的低迷，而我们是否会重蹈覆辙？
    从中国房地产投资占GDP的份额来看，根据2003年前11个月的数据，初步预测2003年全国的房地产投资要占GDP约9%左右。
    从一些典型国家与地区房地产投资占GDP百分比的数据比较我们发现，中国房地产投资占GDP的百分比似乎与这些国家与地区相当接近了，然而上述国家与地区人均GDP最低的也在10000美元以上。既然由于消费结构升级与城市化，房产投资总是要占GDP越来越大的比例，那么，中国目前的房地产业还有多大发展空间，实在值得怀疑。
    为此，下面让我们假设中国房地产投资增长率分别比GDP增长率快2倍、1倍与50%的情况：以2003年房地产投资占GDP比例9%为基础，十年后在2倍情形下该比例达到了36%；在1倍情形下达到18%；在50%的情形下达到13%。而那时中国的人均GDP(以GDP年均增长8%，人口年均增长1%计算)只有约2000美元，而按世行报告的观点，在人均GDP2000美元情况下，中国房地产业还应处在快速发展期。
    因此，从国际地区比较来看，即使中国房地产投资平均增长率高出GDP增速50%(也就是12%左右)也勉为其难；若高出1倍甚至2倍，则太不正常。毕竟，房地产业发展的根源来自于当年既定收入下居民愿意为住房而花费的支出。没有任何证据说明中国人要比其它国家的居民更偏好住房，以至于他们要不顾一切地买房子。
    由此，中国房地产业目前的高增长确实难以为继，虽然城市化与消费结构升级会导致房地产业长期的平均增速快于经济增长率，但目前中国房地产投资增幅动辄高出GDP增速2～3倍并不能由它们解释。
    长期受压制的住房需求
    过去六年以来，中国房地产业的高增长应该是真实并且基本健康的，我们看到了无数的居民搬进了新居，更看到了他们因拥有新的住房，生活水平有了实质性飞跃。然而，与其将这看做是经济发展的结果，不如看做是房地产业政策改革的恩赐。事实上，中国房地产业目前的高增长正是对计划经济体制下难以忍受的房产建设与分配格局的弥补或者说恢复性增长。
    计划经济格局下房地产体制的弊端集中表现在两个方面：低投入与不合理。
    它的低投入表现相当明显：直至1992年以前，中国的房地产投资占国民生产总值的比例一直处于相当低的水平。从1986年至1991年，房地产投资占GDP的比例从未超过2%，而在此之前，这一比例还要更低。这些数字背后，反映出的是建国几十年内中国住房的严重短缺状况，长期的投入不足严重地压制了老百姓对住房的强烈渴求。
    旧有格局下的不合理性同样显而易见。这一制度最为深远的影响在于产生了大量不合适或品质低劣的住房。由于是公房分配，普通居民对住房品质、适用性无从选择，而建好的房子完全不必担心是否能售出。因此，这期间产生了大量的品质低下，当然，更多的是适用性差、难以满足居民需要的住房。
    关于住房体制改革全面开始以前的居民住房品质的情况，最重要的指标就是住房成套率(即成套住房占全部住房的比例)。从1990、1998、2002年三个典型年份全国住房成套率的对比可以发现这种显著变化。1990年中国住房成套率不到40%(例如上海在1989年住房成套率为31.6%)。因此，那个年代有着严重功能缺陷的住房却成为大部分居民的主要居住场所，这必然刺激了居民对功能完善的成套住房的强烈渴求。同时，要彻底改变如此低的住房成套率，那个时期的大部分住房只有被废弃或重建，这就埋下了今后房地产业高速增长的种子。
    当因长期的投入不足，老百姓被迫拥挤于狭小的居室；当政府或各国有单位花钱不少，却建成大批配套设施极差的房屋之际，居民长期受压抑的住房需求已经是越积越深了。然而，如果没有整个房地产体制的根本性变革，或许这些被压抑的需求将永远被压制下去。

    需求的释放――中国房地产业的制度变革

  中国房地产行业的制度改革分为两大部分，一部分是土地转让制度的改革，由它催生出了该行业的供给一方，即大大小小的各房地产企业；另一部分则是住房体制改革，它逐步使居民完全摆脱了福利分房的旧有模式，同时也形成了房地产市场的需求一方。
    右表展示了中国房地产改革的主要内容，其中土地转让制度第一阶段改革于1990年取得突破，从而彻底改变中国房地产投资不足的局面，由于没有住房体制改革的配套(它释放出了房地产业的需求一方)，这直接导致了1992～1993年的房地产投机热潮。
    而住房体制改革则在1998年取得了全面的突破，由于货币化分房、住房消费贷款与公房上市从1998年开始全面实施，从而释放出了福利分房时期由于投入不足及住房品质不合理而积累起来的强劲需求，由此催生了中国房地产业1998年至今长达六年的高速增长。