“泡沫论”幻灭 房地产还有三年好时光（4）

    我们必须认识到，任何行业的政策性增长动力都注定是暂时性的。
   因为土地转让制度改革的突破，放开了房地产业的供给一方，使中国逐步摆脱了房地产投资长期过低的局面，实现了该行业的第一次高增长；同样因为居民住房体制改革的突破及不断深入，放开了房地产业的需求一方，很大程度上解决了居民住房需求长期受压制的局面，实现了该行业的第二次至今六年的高增长。那么，这样的高增长还能维持多少年？
   中国的住房体制改革至今并未进入尾声，不过，目前的改革更多地是着眼于促进行业公平健康发展这一角度的，如对土地转让制度的进一步改革及房地产开发贷款改革等。真正影响需求的住房体制改革已基本结束。那么，由这一改革催生出来的强劲需求还能长期持续吗？
   对于这一问题，我们可以从两组数据中得到互为补充的判断：第一组数据来自上述全国住房成套率情况表所示的全国住房成套率情况及其历年变动(在下图中已重新列出)。由于成套住房对居住环境的巨大改善，这使得住房成套率成为显示居民对新房需求的最重要指标之一，正如中国地产界代表人物之一任志强先生所言：“当住房成套率小于1时很难出现房地产泡沫。”1998年中国的住房成套率只有55%左右，而高达45%的不成套住房正是福利分房时代留下的主要遗产，这也反过来推动了居民对新建商品房的强烈需求。
   从1998年至2002年的四年时间，中国的住房成套率发生了急剧地变化，由55%迅速提高到73.81%，提高了18个百分点左右，这也从一个侧面反映了这些年因住房品质低下而催生出商品房销售的强劲增长，而这种增长的结果又反过来促使住房成套率得以迅速提高。2002年73.81%的住房成套率离户均一套住房的目标还有26.19个百分点的差距，然则一般而言，住房成套率接近90%左右继续提升的速度应该会有显著减缓。依此，中国住房成套率最多还可以再快速提高18个百分点左右，参照1998～2002年的情况(四年提高了18个百分点)，若保持过去的发展速度，中国房地产业的高速增长从2003年算起最多可以维持四年，或者说2006年前后应该是房地产业高速增长终结之时。因此，从今年开始，中国房地产业至多还有三年的高速增长期。
    根据商品房销售结构与变化趋势的分析，我们可以获得商品住宅需求前景更为具体的判断。
    中国商品住宅的销售，由个人购房者与非个人购房者两部分组成，后一部分基本上是单位福利分房的产物。让我们看看近十年来中国个人购房增长率、非个人购房增长率、商品住宅销售增长率以及个人购房占商品房销售比例的变化情况。
    很明显，中国个人购房的高峰是在1998年前后，特别是1998年个人购房增长了48.9%，而此后几年这一增速却在稳步趋缓，至2002年个人购房增长率已降至24.9%；另一方面，非个人购房的增长率始终慢于总体商品住宅销售的增长，到1998年以后，非个人购房已经开始了大幅的负增长。至2002年，非个人购房负增长了46.2%，同时，这一年个人购房比例也达到了96.2%。
    正是由于非个人购房增长率向下的拉动，使得整体商品房销售增长率明显低于个人购房增长率，在1999、2000年这一差值达到了10%以上，2000年以后由于个人购房比例大幅提高，该差值减小到6%左右。
    由以上分析至少能得出一项明确的结论：由于个人购房比例已接近100%，近一两年非个人购房对商品住宅销售增长率的下拉作用已不再明显，使得商品住宅销售增长率能基本与个人购房增长率保持一致(即6%左右的差距将趋于消失)，从而有利于整个房地产销售的快速增长。
    然而个人购房增长率从1998年开始的下降却相当明显，由1998年的峰值48.9%一路下滑至2002年的24.9%，这表明了房地产改革对福利分房体制下所累积庞大需求的释放作用正在不断减弱，特别是观察到从1998～2002年间住房成套率的急剧提高，业已说明真正有强烈购房意愿的居民已开始有所减少。因此，1998年以来个人购房增长率的下降趋势将是长期的，不过，从这几年的数据来看，这种增长率的降低应该相当平缓，如果再联系到非个人购房对商品住宅销售的下拉作用趋于消失，2004年前后商品房销售增长率的下降应该是相当小的。
    不过，按照目前住房的销售情况，如果以目前的速度发展，大概三年左右时间，中国的住房成套率将提高到90%左右，从而福利分房时代留下的不合理住房将大部分得以解决，房地产业需求的高增长从此也将走向了尽头，虽然它会是一个渐进的过程。
   从长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快于GDP增长率，毕竟城市化与消费结构的升级作为两项长期的因素，将刺激这一行业以高出GDP增长率4%左右的速度发展。
   然而，这一轮高增长的结束绝不可能意味着它立即会向长期增长率回归。伴随我们的将是一段时期的低迷或衰退。这一点只需从简单的数字关系就能看得非常清楚。(如下图所示)
   政策效应产生的需求在图中为弧形的一段曲线(当然，它的实际形状可能相差很大，由此得到的总需求增长率的图形也会有一些不同)，它从一点开始，经过一段时间完全消失，而非政策性需求则为斜率恒定的一条直线。由两者加总形成的总需求及其增长率如图所示。
    这样，当政策性效应开始减缓及消失之际，真正长期性的非政策性效应需求已经难以承载如此庞大的需求总量，增长乏力乃至衰退将由此开始，直至最终恢复长期的增长水平。
    因此，政策性效应的释放在其即将结束之际不可避免地引发一场全行业的衰退过程，而这一天的到来可能将是三年左右的时间