业主委员会权限应有多大

    家住明德门小区的一位姓刘的业主前来报社反映说，他是２０００年住进去的，属最早入住的一批，随着入住率的提高，他所在的小区于去年成立了业主委员会，但对物业管理的混乱情况并没有什么大的改善，很多业主对其也有很大的抵触情绪，甚至还有业主认为业委会多管闲事，他想知道，小区推选业委会到底有什么作用，它的权限应该有多大？
    其实，业委会的产生，对维护广大业主的根本利益，及时沟通、协调，甚至化解业主与物管公司之间的关系和矛盾，都起到了十分重要的作用。但业委会毕竟不是一个万能的机构，它有它的属性、局限性，甚至存在某些权力方面的真空。

    业委会的性质

    业委会是物业管理区内全体业主实施自治管理的组织，其性质与企业和社团组织相比，有着本质的区别。一、从产生的程序上看，企业和社团组织的产生，需要经过工商与民政部门较为严格的审核；而业委会实行的是备案制，其产生则无需经地方政府主管部门批准。业委会成员由业主大会或业主代表会的成员选举产生，是业主大会的常设机构，并对业主大会负责。二、从产生后的权利与责任上看，企业和社团组织要承担与权利相对等的风险、民事与法律责任，对其权利与权力本身有一定的约束力。而业委会是由业主选举产生，只代表业主行使权力，本身并非具有独立经济实体的法人，且没有以自己的名义所拥有的资产。从现有的法律看，其行为本身不承担财产上的法律义务，而是由全体业主受益或承担相关责任。

    业委会与业主的法律关系

    业委会与业主之间到底存在着什么样的法律关系？陕西许小平律师事务所房产部律师罗润国认为，业主委员会与业主之间的关系简单的说是一种代表与被代表的关系，因为业主委员会是全体业主通过业主大会协商一致推选出的常设自治机构，它所做出的行为是代表全体业主的行为，全体业主是其权利义务的承受者。它代表业主行使选聘和解聘物业管理公司，决定大修的实行与否，检查监督物业管理公司的日常管理工作以及审查批准物业管理公司的年度管理计划，制定公共基金的使用计划等等权力，这些权力是单个业主难以行使的，只能共同交由一个代表机构集中行使；同时，业主委员会的成员是由业主基于信任选举的能够维护业主权利的代表，其不仅代表其他业主也代表自己在行使权力。业主在业主委员会成立后则应对于业主委员会的行为承担相应责任。

    业委会虽为非营利性机构，但在某种意义上说，其与全体业主之间又存在着类似非营业信托性质的民事法律关系。民事信托法律关系并非生来具有的，必须由当事人或权利人依法设定。因此，业主的物权不能自动或必然派生这种民事信托关系，必须由全体业主主动地根据法律赋予业主的权力，遵照法律规定程序依法设定。

    业委会权限的重要性

    在小区物业管理的实践中，因业委会不按法律、法规、规章或《业主公约》、《章程》规定行使权力，引发物业管理纠纷的案例时有发生。罗律师认为，造成物业管理纠纷的原因是多方面的、复杂的，但其中一个重要原因就是业委会成员中缺乏懂专业、懂法律的人才。

    其实，现在很多的业委会只是一个摆设，并不能真正起到维权的作用。这一方面与其架构成员缺乏必要的法律知识有关，另一方面还有一个认识上的误区，很多人把业委会当做一个无偿的服务性的团体，但在实际生活中，由于业委会成员还要承担社会、家庭等众多角色，未必能起到一个很好的履行业委会本身权力的作用。因此，小区业主应该有一个业委会实际运作上的成本概念。否则，业委会维权本身，也要打上许多折扣。 田红梅 李娟