北京写字楼空置率下降 高档住宅新项目受青睐

　　北京，2004年3月―仲量联行日前发布了最新一季的大中华区房地产指数报告，报告表明，在刚刚过去的2003年第四季度中，北京的写字楼与住宅市场的租务活动均明显趋旺，并带动写字楼平均空置率下降。由仲量联行最新发布的季刊――《大中华区房地产指数》报告，主要报道香港、北京、广州、上海和台北各主要房地产市场的市场趋势。

　　写字楼租务交投活跃带动空置率下降

　　2003年第四季业主积极招租旗下物业，同时不少企业趁机在年底前扩充业务，季内北京市租务交投显著增加。整体趋势与上季大同小异，电讯/资讯科技公司继续在北京市北部设立或扩充研发业务，而保险及服务业的写字楼需求，则集中在东长安街一带及朝阳区。保险公司在本季集中租用市中心写字楼，包括中宏人寿保险公司、信诚人寿保险公司、美国大都会保险公司及光大永明保险公司等。

　　租务交投畅旺带动写字楼平均空置率由17.2%下跌至15.5%。分区市场方面，中央商务区空置率为9.5%，第三使馆区15.3%，东长安街一带19.7%。季内，甲级写字楼平均租金下跌，其中以东长安街一带跌幅最甚，下跌8.5%，其次为中央商务区及第三使馆区，分别下跌8.1%及4.0%。

　　季内主要租务成交包括：

　　・中宏人寿保险公司取得人寿保险营业执照，承租朝阳区中国国际贸易中心二座1000平方米；

　　・信诚人寿保险公司增租朝阳区丰联广场3,000平方米；

　　・美国大都会人寿保险承租东城区东方广场3,000平方米；

　　・毕博承租朝阳区嘉里中心1,100平方米；

　　・光大永明人寿保险公司承租东城区华夏银行大厦2,500平方米；

　　・搜狐承租海淀区腾达大厦1,500平方米。

　　・季内销售交投活跃，共录得两宗触目成交。东盛制药购下西城区国企大厦2, 700平方米，中国证券监督委员会购下西城区富凯大厦60, 000平方米。有关方面未透露富凯大厦的成交价，但估计每平方米约1, 300至1, 400美元。

　　住宅市场―新项目受到青睐

　　由于跨国公司增聘外籍人员，第四季住宅租务市场交投畅旺，其中以汽车及电讯业机构表现最为活跃。新租户需求集中在机场路沿线，此外，亦有不少现租户迁往较新物业。

　　由于季内有两个新项目落成，包括朝阳区棕榈泉国际公寓一期及顺义区优山美地别墅，豪华住宅平均空置率轻微上升至29.2%。别墅项目如裕京花园及名都园持续受租户欢迎。随着蒙台梭利国际学校香江分校的开设，香江花园更受租户青睐。此外，“现代”就全新的北京出租车(索纳塔)在顺义区设立厂房，亦吸引更多租户选租名都园及龙苑别墅的小型经济型别墅。公寓方面，世贸国际公寓及阳光100等项目的新落成部份，由于户型理想及装修新颖亦备受迁居者垂青。

　　新落成项目备受欢迎及吸引租户搬迁，部份楼龄较高、规划及设施欠奉的住宅项目，唯有削减租金以维持竞争力，除市中心外，平均租金均见下跌。在分区市场方面，第二使馆区的租金降幅最大，下降8.7%，其次为中央商务区及第一使馆区，下降8.9%。机场路一带及第三使馆区租金分别下跌3.9%及3%中央区方面，由于缺乏新供应，而现存项目又能维持甚至调升租金，租金上升8.3%。

　　销售市场方面，一手市场持续蓬勃，二手市场交投显著增加。据报导第一至三季购置裕京花园、龙苑别墅及名都园的买家均为海外华人，购置物业主要作投资及自住用途。其它受欢迎的住宅项目包括优山美地别墅、丽高王府、美林香槟小镇及长岛澜桥。公寓市场方面，“物有所值”的豪华及现代化项目最受青睐，其中，棕榈泉国际公寓、公园大道及海晟名苑均迅速售罄。

　　仲量联行《大中华区房地产指数报告》中的其它主要热点还包括：

　　上海――2003年在投资气氛热烈，加上新供应相对较少，高级及豪华住宅销售市场持续成为热点。而在另一方面，第四季度上海的住宅租务市场处于季节性淡静期，从而导致高级住宅市场上空置率轻微上升。

　　广州――由于持续经济增长的推动，第四季度甲级写字楼的租务交投保持稳定。随着珠江三角洲区域经济的呈现，以及广州成为南中国主要的制造业和商业中心，广州继续吸引外地和国际公司进驻。

　　香港――第四季度住宅交投显著增加，带动楼价稳步回升。多个高级住宅项目于季内推售并取得理想销情。在租务市场上，由于经济前景向好，不少业主收窄议租空间或提升租金叫价。

　　台北――主要由于新建项目的完成，第四季度甲级写字楼市场的总体空置率有所上升。信宜仍然是台北租房活动的中心地区，季内净吸纳量大约为8,000坪，使得该地区的空置率从上一季度的19%下降到了12%。