大城市开发空间日窄 地产商转道中小城市掘金

 　　经历了10余年的商品房开发，深圳、广州、上海、北京等一些大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自去年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛，这令已无城市中心土地可开发的大城市中的开发企业，不得不告别以往“以小博大”的投资赢利模式，凭借企业实力在城郊土地上拼抢利润。良好地段土地资源的日益减少以及企业、产品间的激烈竞争，已使很多开发企业欲从北京等大城市转战到二三线中小城市。

　　成长型中小城市前景看好

　　据有关方面的消息，目前，我国房地产开发主要集中在经济比较发达的大型城市，其中，东部地区的城市占61%，西部占19%，中部占20%。从整个地区的发展程度上看差异很大。另外，从房地产开发较早的热点城市看，尽管这些城市因经济拉动对房地产的需求较大，但深圳的房地产市场在经历了一场热战后，近两年已不存在大的供需缺口。北京、上海等城市内已没有多少可供开发的新增用地。特别是北京，在五、六、七环的规划后，房地产的开发项目大部分在城郊或远郊地区，与市区内的楼盘相比较，这些项目的开发、销售更多地要受到交通、市政条件的影响，在整个郊区土地供量还比较充分的情况下，多个项目的竞争，使开发企业的压力加剧，利润减薄。在这种情况下，很多开发企业已经将眼光转向东部地区省会以下的中小城市或中部地区的中型城市。
　　不久前，由大量开发商组成的“北京知名经理人俱乐部”，对金融及土地新政出台后，北京房地产市场的变化进行了分析。认为，今年，房地产行业将面临重新洗牌的局面，部分在北京已经做出名声的企业将转战于经济增长相对较快的成长型的中小城市。
　　该俱乐部的开发商专门就成长型的中小城市进行了研讨，并归纳出成长型中小城市应具备五个基本条件。一是官风要正。城市的市长、书记的基本素质不能低。由于房地产项目的开发周期比较长，企业进入异地投资最需防范的是政府的短期行为；二是交通发达。通畅的交通是城市后续发展、吸引各方投资的必要条件；三是民风向上。当地居民需具有勤劳的传统民风和为地方经济发展的开拓精神。安于生活，麻声一片的城市不会有大的发展；四是具备比较好的经济基础现状；五是改革开放后，近10年城市GDP增速明显。
　　很多开发企业认为，目前，长江三角洲和珠江三角洲一带是成长型城市中最为理想的开发地。
　　

         二三线城市获发展良机

　　在越来越多的开发企业开始瞄准二三线城市的同时，中国市长协会编写的《中国城市发展报告》对今后20年中国城市化道路的战略方向和战略形态也做出了令人鼓舞的预测。该“报告”认为，今后20年中国的经济增长形态呈组团式发展，组团式城市群必将成为新一轮财富增长的战略平台，由城市群形成的区域经济一体化将成为全面建设小康社会的战略平台。根据该“报告”的预测，在新一轮财富积聚过程中，中国经济将越来越向各大城市区，特别是向珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大城市区集聚。今后，这三大城市群将成为中国具有巨大影响力的经济空间。
　　显然，中国的成长型中小城市正在城市化进程不断加快的今天获得前所未有的发展良机。
　　据了解，目前一些二三线城市已经成为一线城市开发企业光顾和争夺的目标，长三角、珠三角、武汉、成都等城市都吸引了大量外埠开发企业的进入。为使新规划的城市高位起飞，最近，尚属一片处女地的镇江新区，在北京广泛招商，其优良的海岸、江岸资源，便捷的交通物流条件以及政府提供的优惠政策和规划良好的开发用地，吸引了不少有意转战二三线城市的开发企业。已有消息说，今年6月，将有一批二三线城市的土地开发项目将以招商会的形式集中进京纳贤招商。

　　房地产业面临战略竞争

　　很多开发企业认为，随着城市发展带来的新一轮财富积聚，房地产开发企业面临着做“大天地里的小公司”，还是做“小天地里的大公司”的战略选择，同时，由于政府对土地市场的进一步规范，房地产开发已经逐步从向人脉关系要效益转向从产品、战略中找效益。二三线城市的快速起飞，正好为已积累了一定资金及开发经验的企业提供了良好的转战机会。
　　其实，此前北京已有部分开发商借助在北京开发项目时积累的资源在外埠城市开辟了新的市场，并获得了很好的反响。如“阳光100”在天津、长沙推出跨地域连锁经营项目，在当地市场取得了不俗的卖绩；泰跃房地产公司进入武汉，开发了4套住房，仅半年时间就售出700余套；大型国企天鸿集团也在成都等几个中型城市拿了土地；郭钧离开北京在天津开发了颇有影响力的楼盘。这些企业在进入外省市开发时，虽然也有水土不服的感觉，但多数企业更多的感受是，在北京已经有一定名声的企业，到二三线城市均具有一定的竞争优势，相比较中小城市的市场竞争远远低于北京，开发企业在这些城市中有更多的机会做城市理念的大型项目。
　　有业内人士预计，今年起，将有两种开发企业有可能离京进入成长型中小城市，一种是品牌输出型企业；另一种是外埠进京企业，在北京做出有影响力的项目后，转战到二三线城市继续发展。估计今年下半年，将有一批开发企业转战并活跃于富有发展潜力的中小城市中。