征收物业税只适用新房 对二手房市场影响不大

         最近，本报记者就“政府拟对不动产征收物业税”的问题采访了我爱我家公司的副总经理胡景晖。胡总认为，征收物业税对房地产二级市场影响不大。具体分析，体现在以下几个方面。
　　物业税的开征范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门拟定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交纳完成，无需再缴。胡景晖认为，开征不动产物业税的办法对于目前的房地产二级市场还并不适用，所以在短期内其影响将不十分显著。
　　据介绍，北京每年新房的销售量在16万套左右，目前可进入二级市场的存量房却有约250万套，并且沉淀下来的存量房数量将逐年递增。“我爱我家”专家预测：四五年后，北京存量房数量将超过300万套，而每年新增房数量将少于10万套。按照目前所公布的征收物业税办法长期实施的效果来看，物业税征收范围如果限定于新商品房市场这一小部分，对于整个房地产大盘来说，此税收办法还难以撼动北京的房地产格局。除非物业税征收范围涉及到存量房市场，其影响才会比较明朗。
　　征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈现出明显的下跌趋势。税收逐渐上涨是否成立还存在很大疑问。或者说，目前二级市场难以支持物业税随地价升值而上涨这一说法。
　　如果物业税征收涉及到二级市场，将对炒楼行为起到一定的抑制作用。因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，那么新买家面对越来越重的税负难免顾虑重重。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象，炒家自然难以高价出手套现。
　　胡景晖说，以北京为例，近几年来政府对于市政、道路、轨道交通的投入极大，而这些投入难以通过市场化手段回收(如五环路取消收费、地铁及城铁常年亏损)，本着“谁受益谁付费”的原则，通过房地产增值来向业主收取逐年上升的物业税是一种合情合理的做法。但是，有关政策的具体制定要考虑到实际的操作性和可行性，否则就会向开征“遗产税”一样，喊得很响，但“雷声大，雨点小”，拖了很长时间，却难以贯彻执行。