顾问信箱:签订期房购买协议时应注意哪些问题?
签订期房购买协议时应注意以下三个问题:
1、购房前,首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。我国目前对商品房预售实行的是许可证制度,《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件,也是开发商资信状况的重要证明。房地产开发公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房,则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定,属于违法行为,所以在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》,如果该公司不能提供《许可证》,完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。
2、要谨慎签订购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款需要特别加以详尽规定:
(1)竣工日期及房屋的交付时间。对于期房来说,购房者最关心的莫过于何时入住,而常有开发商往往不能按时交房的情况。因此,必须严格规定房产的交付日期及入住程序,并对延期交房的免责条件(所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况,比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房,是可以接受的免责条件)做出限定。免责条件决不能笼统约定,只能明确限定一种或几种,以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"为不能按期交房的免责理由,以逃避责任。
(2)详细约定付款的时间及方式。建议购房者最好采用分期付款的方式支付房款,这样不仅可以减轻经济压力,同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。
(3)违约责任。关于本条款,房博士特别要提醒购房者的是对预期违约的约定,在现行的各种商品房购销合同文本中,即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中,对于违约责任也只是做了一般约定,即约定如果开发商不能按期交房,应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款,购房者只能等合同约定时间到期后,方可要求赔偿或退款,而这个期间不但包括合同本身的期限,还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限,非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后,如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符的情况,或到期根本无法交房的情况时,购房者可按合同规定提前终止合同,并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款,协商不成,可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法,这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
3、双方签署《商品房预售合同》后,最好还应该了解开发商是否在合同签订后30日内,到房产管理部门办理登记、备案手续,以便从程序上保证该合同的法律效力。
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