中国房地产“泡沫”的困惑与彷徨 政策密集出台（续）

           去年岁末，原国家计委经济研究所发布了中国第一份跟踪式房地产行业景气报告，这份引起业界广泛关注的报告称，持续了近5年的房地产繁荣景象即将开始变化，中国房地产业真实的泡沫已经出现。

而建设部也在对各地房地产市场调查后承认，中国房地产存在局部过热，并提出各地要防止过热，谨防房地产泡沫。

事实上，自2001年底以来，一场中国房地产市场是否出现泡沫的争论在政府决策部门、经济学界和房地产业中持续展开。

在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱槠基和时任副总理的温家宝都多次提出要防止房地产过热。

到2002年底，时任总理的朱槠基在会见驻港中资机构时也表态：“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”

但是，这种高层的“吹风”丝毫没有消减市场对房地产热情。

今年以来，中国房地产开发继续保持快速增长态势，1至6月份，房地产开发投资3817亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，成为带动固定资产投资增长的重要力量。

与此同时，部分地区存在投资幅度过大，房价增长过快的问题。今年上半年，商品房开发、建设和销售继续全面增长，商品房价格继续上升，平均销售价格每平方米2424元，同比增长5.4%。同时，上半年商品房空置面积增长了8.4％。而从上半年两个季度的数据来看，今年二季度全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬，二季度与去年同期相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。中国房地产协会有关专家在接受采访时表示，虽然房价提高的原因很复杂，但“圈地”之风直接引起的房价虚高却是不容忽视的。

而据BNP百富勤(BNPParibasPeregrine)经济学家最近发表的一份报告也显示出房地产业的惊人增长态势，今年一季度，中国所获总投资中有近40%流入房地产业和地产服务行业。

但是，从这些数据中，我们并不能完全得出中国房地产业存在泡沫的必然结论，投资的增长，价格的持续上升，商品房的空置率增加，确实在一定程度上说明房地产业的“热 ”发展，但是不能说明房地产业就是一定存在泡沫，假如未来的市场需求空间的增长潜力更大，那这些供应上存在的问题就不是问题。

而那些认为中国房地产不存在泡沫的人士也恰恰就是持有这样的观点。

国家统计局总经济师兼新闻发言人姚景源就认为，目前，房地产业投入和销售都处于较好的态势。他说，6月份全国房地产新开工的施工面积增长27.9%，销售面积增长37.4%。开工的商品房当中，住宅开工增长28.1%，住宅销售增长36.4%，销售大于开工。商品房住宅销售能达到36%的增长速度是世界少有的。言外之意，中国的房地产业并不存在所谓的过热。

不过，最近德国《商报》在评论中国经济形势时说：“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长，它的增长速度是国内生产总值的３至４倍”，“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长1/4的房地产业。低价贷款是该行业越来越过热”。

其实，这种意见或许真正道出了中国房地产业的最大风险所在，也是所谓泡沫的具体含义。6月出台的被看作开发商“紧箍咒”的人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》着力点也恰恰在于此处。

房地产泡沫危害有先例可循从世界范围来看，房地产泡沫对于经济的危害也不是没有先例可循。根据IMF对过去30-40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落情况的研究显示，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍，这是因为房地产业泡沫的破灭对该国消费的增长造成很大阻碍，而且，由于该行业的强倚赖银行的资金因素，本国银行系统面临着资金链崩断的危险，严重者将引发金融危机。

而世界经济大国日本上个世纪90年代包括房地产在内的经济泡沫的破灭对该国带来的长达10多年的恶劣影响甚至现在也还没有消除正是这样一个活生生的现实例子。

而在中国房地产界司空见惯的一夜暴富的神话背后，往往是银行系统蕴含的风险雪球。据披露，去年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产 今日焦点： 贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。有些商业银行对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款或逃避“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；放松个人住房贷款的条件，降低首付比例；以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额2／3”的政策规定；违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。

北京著名房地产律师吴建中说，“在我们接手的诉讼案中，经常有因房地产企业经济实力不足而导致的违约问题，有的企业事实上就是一个空头公司，里外花的都是银行的钱，发银行的财。”

这种违规放贷的风险在房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款比重大到一定程度时，一旦有任何资金周转上的“失灵”，其后果将不堪设想。由于银行对房地产业的放贷是“两头在外”，除了房地产开发商外，购房者的向银行的消费贷款也日渐增多，两者相加，明显的已成为银行业的一个沉重包袱，如果房地产泡沫破灭，直接的后果就是房地产价格的下跌，紧接着就是直接影响银行不良贷款的增加，甚至会诱发金融危机。

资深金融专家认为，被称为121号的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的实施细则迟迟不能出台，以及中央对于房地产的宏观调控政策的重点从控制信贷转向控制土地供应，都说明了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损伤。

因此，房地产业对整个国民经济的关系很大，不能等闲视之。但是正如《经济学家》周刊所说：“一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认……现在消费者已在苟延残喘了。”一旦出现问题，日本经济就是“前车之鉴”。