中国房地产泡沫已真正出现？

        国家计委经济研究所和新华在线信息技术公司近日在京发布了“2002－2003年度中国行业景气分析报告”，该报告认为：目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。

　　报告专家组组长、计委经济研究所经济形势与政策研究中心主任王小广说：“我在回答（对房地产泡沫的）质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，绝对价位高，相对价位也高，高得整个社会无法承受。一个行业投资的过快增长，并且伴随着价格的过度虚高，就是一种行业增长的泡沫，一些特别重要的行业出现泡沫，比如房地产、汽车、高科技，就有可能演化为整体经济的泡沫。”

　　这份86页长的报告给出了一个判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。

　　本轮房地产景气中，各地房价普遍上了一个大台阶，在一些投资和消费过热的地方，如北京、华东沿海地区、广东、辽宁、重庆、成都、西安、云南，房价暴涨，已明显超出了多数消费者的承受能力。

　　国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍，而我国许多地区已经超过了8倍：辽宁省（11.5），北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7）和宁夏（8.6）。

　　从房地产投资比重来看，最近几年来，全国总体上房地产投资占全部投资的比重不断上升，已显示出投资过度倾向。投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向。

　　综合以上“五高”标准，报告认为，目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。

　　报告说，对于已经存在的较大泡沫要高度警惕，不能听信一些人鼓吹，相信这仅是长期牛市的开始期，否则后患无穷。任由房地产泡沫继续膨胀，一旦破灭，一是套住企业，二是套住银行，最终风险都会转移到银行，造成巨大的金融风险。

　　报告分析说，目前不少房地产企业的负债率仍然偏高，资金严重依赖银行贷款，并且呈现出房地产热度越高的地区，自筹资金所占比重越低的倾向，如北京为20.86％、上海为25.02％、浙江最低仅为17.31％。

　　从表面的数据看，多数地区银行直接贷款资金所占比重并不太高，全国平均为22.08％，东部也只有23.1％。但是，对银行资金的依赖不只是房地产企业的贷款，还包括消费信贷贷款。消费信贷是需要大力发展，可如果建立在房地产泡沫的基础上，就意味着潜在的风险。

　　在房地产明显过热的城市，许多贷款买房者的实际目的是通过炒作房产牟利。炒作房地产的不仅是企业，而且有许多个人，特别是各地都出现了假按揭现象。正如有些经济分析师指出的，房地产价格只要跌去20％，置业者惟一的出路就是抛出假按揭房，而银行假按揭的风险就会像蝴蝶效应一样，放大成巨大的灾难。

　　除了金融风险的隐患，房地产过热还占用了过多的消费购买力，从而造成对其他消费需求的抑制。同时，住房的超前消费将受到收入增长不足的限制从而难以持续，因此，住房消费增长的过度波动还会增加宏观经济的不确定性。

　　王小广说，房地产业10％以上的高增长持续20－30年是没有问题的，但基于需求的真正的繁荣期应在2006－2015年出现，本轮过度预热是住房制度改革和金融政策刺激下，加上房地产商炒作之下的共同结果。中国房地产业目前仍然处于大力培育市场的阶段，而不是借势炒作的时候。急于摘青果子，反而会破坏房地产的长期发展潜力。