延期办理房产证 开发商违约难辞其咎

    延期办理房产证    冯女士起诉上法庭

    １９９９年底，冯女士看中了西安城内莲湖路附近一家楼盘的一套房子。经过几番考察并在该楼盘销售人员的热情说服下，冯女士与开发商签订了商品房购销合同。合同约定于当年１２月２３日由冯女士交付首期购房款５万多元，并办理按揭贷款，总计向开发商支付１６万多元。同时合同还约定，从实际交接房屋之日起，如因开发商的过失造成冯女士不能在双方实际交接之日起半年内取得房地产权属证书，冯女士有权提出退房，开发商须在冯女士提出退房要求之日起３０天内将冯女士已付购房款退还，并按已付款的月息０．８％赔偿冯女士损失。

    ２０００年６月３０日，经过半年时间等待的冯女士接到了开发商的收楼通知并办理了房屋交接手续。同年８月１日冯女士又接到了开发商的通知，要求其交纳６０００多元的办理房产证的手续费。一听说开发商要办理房产证，冯女士很高兴，便很痛快地缴了办证手续费。然而这一次交款后却并没有在合同约定的交房后半年期限内拿到房产证，冯女士多次询问开发商，但都被以各种理由告知房产证没有办下来，让她继续等待。拿不到房产证的冯女士心乱如麻，担心节外生枝上当受骗，整日焦灼不安。就这样苦苦等待到了２００３年５月１３日冯女士才拿到房产证。在这近３年３５个月的时间内冯女士经受了痛苦的精神折磨。为讨一个说法，冯女士于２００３年７月以没有在合同约定期限内办理完房产证为由将开发商告上法庭，要求开发商承担违约责任，并赔偿因违约造成的损失。

    开发商辩称无责任    原告理由不成立

    在法庭上，开发商承认与冯女士所签的商品房购销合同，但又认为他们在２００３年２月份和５月份分别在小区内贴出通知，督促业主提交私章及身份证明以便办理房产证，冯女士在看到通知后主动及时将本人私章及身份证明送交给他们，这一点就证明冯女士已认可他们办理房产证的延期性及履约的行为，并且他们也已经在冯女士起诉的两个月前为冯女士办理了房产证，因此认为冯女士提出的违约理由不能成立。

    同时开发商还认为，最高法院关于买卖商品房纠纷案件适用法律若干问题的司法解释是２００３年６月１日起实施的，而他们已在２００３年５月１３日为冯女士办理完了房产证，这样冯女士提出的违约也不适用于该解释。

    法院公正判决    开发商难辞其咎

    虽然开发商认为自己没有责任，但其延期近３年的时间才为冯女士办理房产证的事实却无法掩盖，这一做法已经明显违反了合同中关于办理房产证期限的约定。因此法院认为“被告的辩称没有道理”，“原告要求被告承担违约金的请求依法予以支持”，由于合同双方对违约金没有约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条计算。关于开发商提前收取办理房产证手续费一节，因开发商于２００３年２月１２日向小区业主发出通知，要求各业主携带私章和身份证明前来办理房产证手续时，才应收取该费用，而开发商在２０００年８月１日便要求冯女士缴纳房产证办理费显然没有道理，对其提前收取该费，多占用该费期间的资金占用费应予返还。因此法院最终依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定判决如下：

    １、开发商支付冯女士逾期办理房产证违约金２９６００元?按日万分之二点一计算?。

    ２、退还冯女士办理房产证费用６０４３元的资金占用费?自２０００年８月１日算至２００３年２月１２日止，按中国人民银行同期贷款利率计算?。

    律师案外点评    冯女士诉讼有据

    就冯女士诉讼获胜一案，陕西嘉瑞律师事务所刘新功律师认为，在本案中开发商的违约是很明显的，因为合同中明确约定了办理房产证的期限，而开发商却没有在规定的期限内办理完毕，所以就不能将自己的责任推脱掉。更不能以冯女士接受了开发商要求提交私章和身份证明的通知就认为其办证的延期是合法的。

    另外，在本案中双方的合同中只约定了不能在交房之后半年内办理房产证可以退房的条款，但却没有约定若不退房时，对开发商的违约应如何处理。这不能不说是一个疏忽，也许是格式合同的问题。好在最高人民法院去年６月１日出台的商品房买卖合同司法解释解决了这一问题，为冯女士提供了诉讼依据，不然的话要想赢得这场官司恐怕还要再费周折。