房地产业面临“过槛”

        世间万事万物，没有最好，只有更好。房地产业的发展也同样如此。我们有理由说，刚刚过去的一年，是上世纪房地产业在我国全面复苏、进入快速发展以来，形势发展最好的一年；与此同时，2001年第4季度以来商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头又表明，经过上世纪90年代、特别是近4年来的快速发展，我国的房地产业也正在步入新一轮调整阶段。

　　产业健康发展需要调整

　　有人或许会说，2001年第4季度出现的商品房销售不畅，价格走低，是由当年8月决策层出面提醒房价过高造成的。或者说，是由“9-11”事件后世界经济整体不景气，消费者置业、投资信心不足引起的。事实并非如此，从国房指数的统计来看，商品房、特别是商品住宅价格的走低趋势其实早在“9・１1”事件发生前，即在决策层出面提醒价格过高的当月就已出现。也就是说，房地产业正在出现的新一轮调整，完全是由房地产业自身的发展规律所决定的，也是产业自身健康发展的必然要求。

　　“世界潮流，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡”。对处于产业发展中的开发企业、消费者和决策管理层来说，道理也是一样的。那么，进入新的一年，相关各方又该如何顺应产业自身调整的需要，尽早迎来房地产业新的大发展呢？

　　市场决策管理层能否公正执法和规范自身行为，是房地产市场在新一轮调整中实现持续健康快速发展的关键。

　　分析目前影响我国房地产市场健康发展的矛盾和问题，从供给层面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说，主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不健全，自身管理行为不规范。为此，专家认为，要早日完成房地产业新一轮调整，我们的开发商、消费者和决策管理层则需要从各自角度层面进行不同的调整。

　　开发商：需要调整心态和观念

　　不久前，一位开发商请笔者给他正在运作的一个项目出主意。第一次，在给他详细介绍了所了解的南北市场走势后，笔者说，在目前资金大量涌入房地产业和人们居住条件正在由不足向好的方向发展的情况下，首先是要提高开发效率，其次是上项目，而且必须从前期规划设计到建设销售各个环节进行创新。然而遗憾的是，第二次见面时，这位开发商拿给笔者看的规划设计模型仍是目前市场司空见惯的陈旧楼盘式样，并对笔者说，只要策划宣传好，概念炒作新，不怕没人买。还有一位开发商在与笔者交谈时认为，要做，就要做利润大、见效快的大项目。

　　应该说，这两位开发商的心态正是目前相当一部分开发商的共同心态：热衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。因此，有关专家认为，对开发企业的调整来说，首先是心态和观念的调整。也就是说，尽管我国人口众多，加上又正处于城市化进程的快速发展时期，房地产业在我国存在着广阔的发展前景，但随着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新，靠薄利多销，靠诚信服务来开拓市场，占领市场。

　　消费者：实施住房梯级消费计划

　　据建设部抽样调查，在2001年前9个月的全国房地产开发投资中，国内贷款约占22%，同比增长26%；企业自筹资金约占29%，同比增长31%。其他资金占45.8%(主要是消费者的购房定金和预售收入)，同比增长近40%。我们不难看出，城镇居民个人购房者已成为推动我国房地产业发展的主要动力。经过10多年的发展，特别是1998年到2001年的发展，应该说，在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。目前极需改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展，更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房.

　　管理层：公正执法和规范自身行为

　　决策管理层面的调整，要围绕制度建设和制度创新，尽快建立、健全有利于吸引中外投资，促进公平竞争，保护消费者权益的房地产市场法律法规体系和制度；严肃各项房改法规、政策和纪律，推进以住房分配货币化为主要内容住房新制度的建立；进一步加快开放住房二级市场步伐，降低消费者进入二级市场的“门槛”；建立、健全市场信息披露制度，改变目前开发商和消费者信息严重不对称的现状。

　　当前，最重要、也最需解决的则是决策管理层能否公正执法和规范自身行为的问题。一位权威人士在2000年进行的一项调查显示：为了多收费，有的城市房地产管理部门在存量房的转让、抵押中，强制买卖双方进行评估，并且指定自己的下属单位进行评估；有的城市不仅对期房实行预售许可证，对现房出售也实行许可证，根本不按法律的规定办；有的城市搞重复收费，开发商交过的费用，交易管理部门还要老百姓再交一次。

　　以某城市房地产交易所为例，其高额收费让人咋舌：买卖交易服务费占3%，交易契税占2%，抵押登记占1.5%，预售勘察占15%。名目繁多的各种高额费税自然也养肥了管事的人，例如某城市房屋交易管理部门，人均年创收居然高达40万元。还有一个城市1年的房地产交易收费高达7000万元。更叫人难以置信的是，为了拿到红头文件名正言顺地去收费，房地产交易管理部门竟将收费所得的20%交给有关部门。为此，在2000年9月下旬济南召开的全国房地产市场工作会议上，建设部原部长俞正声痛斥道，一些地方存在着的交易不轨行为，敲诈百姓，简直是到了不择手段的地步。在房地产市场培育方面，当前要抓的问题很多，但最难解决的，也是最需要解决的是简化交易程序、减少交易收费和实行政事分开三个问题。一年多时间过去了，应该说，决策管理层在规范自身的行为方面做了不少工作，但从开发商和百姓的呼声来看，首先要解决的仍是这三个问题，而这也是我国房地产市场在调整中能否实现持续健康快速发展的关键所在。 　　面对房地产市场新一轮调整的到来，或许有人以为这是人为的杜撰。但正如专家所指出的，不管你信不信，暴风雨已经到来。早调整早主动，被迫调整不仅被动，而且还将会付出被淘汰的高昂代价。