2004政策干预地产牌局

        在做2003年终地产盘点的时候，总多中小开发商面对记者提出“请对2004年房地产市场做一预测”的话题时，无不摇头叹息：2004年的日子难过了。虽然2003年的政策通知比较多，但落实下来毕竟也要相当一段时间。所以，2004年才是国家政策“大显身手”的时候，这一年才是各开发商真正头痛的时间。
        其实，在2003年一系列政策或者通知出台的时候，虽然全国知名地产企业、大腕纷纷炮击评判，但西安市场反映却是“一潭死水”，业界并没有像北京、上海等地的开发商那样大张旗鼓的强烈反对或拥护，各开发商即没有公开发表自己的观点也没有一些举动来表明自己的态度，甚至有的开发商对“已出台了数天”的政策还是一无所知……也许是开发商还没有感觉到“2003年系列政策”所带来压力，但不管怎么样，他们又不得不面对2004年“这个残酷的一年”，之所以“残酷”是因为2003年的政策将开始发威。2003的政策几乎都是从政府机构出来的，那么也就预示着政府已经开始介入地产行业了，政府的介入在表明房地产行业是国家支柱产业的同时，也明确了政府和企业各自不同的职能定位。因此，吞下“18号”文这颗定心丸的房地产行业并不能就此抛弃包袱、轻装前进。正如华瑞地产崔先生所言：2004年国家政策将使得“传统的房地产企业”形式发生急剧变革，房地产信贷政策将愈来愈严，我市火热的房地产市场将进入到痛苦的“裂变期”，国家政策将为房地产行业进行大洗牌。
           政策改写游戏规则
        在一般人的眼中，房地产是一个“暴利”“空手套白狼”的行业，也有人形容“免费用国家的地套国家的钱”。当然，苍蝇不叮无缝的蛋，既然有人这么说，地产行业中的一些“游戏规则”也就逐渐成为了公开的秘密，即桌上桌下土地交易、和银行内部勾结搞假按揭等等，而这些“游戏规则”就是这两年房地产火暴的一个重要原因。西安房地产市场对2003年的一系列政策的表现为何是“一潭死水”，用西部电子信息大厦营销总监付裕平的话讲“这是西安地产市场不成熟的表现。”他说“其实，西安的地产市场并不是太规范，不是太市场化。一个真正成熟的市场，对于国家或者行业的任何政策都的极其敏感的，一有风吹草动，市场就会马上表现出来，如同北京、上海一样。”
         房地产在中国是一个颇为特殊的行业，直到2003年国家开始着手干预才“不得不承认其是国家的支柱产业”，但是由于行业市场化的时间比较晚，其生产资源的组织尚处于非常不规范的状态中，比如拿地、办按揭等。传统的游戏规则使得各行业都想进入到房地产行业，他们不考虑自己有无资金、土地，只是关心自己的“关系能力”，而2003年的系列政策针对的就是房地产行业中的种种“关系”。所以，2004年政策将改写房地产行业中“传统的游戏规则”。
           政策引发效应
        在国外成熟的地产市场，对一个房地产公司来说，第一要素是“钱”，第二位是“土地”，但目前在国内，第一要素是“土地”，第二位才是“钱”。所以，2003年国家的两大政策土地和资金也将在2004年中得到落实。
        2003年3月1日，我省政府颁布的《陕西省建设项目统一征地办法》开始实施；2003年4月，我省建设厅发出开展国家重点风景名胜区综合整治工作的通知；2003年4月2日，我市召开了治理整顿土地市场秩序工作汇报会；2003年5月，我省对土地闲置超过一年但不满两年的用地单位，依法征收土地闲置费；对把土地闲置两年以上的单位，将收回土地使用权且经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度开始实施……2003年9月，我市对昔日的土地管理不规范动作断然叫停，并将西安高新技术开发区、西安经济技术开发区和曲江旅游度假区三个开发区管委会的自行供地权一举上收，这标志着国家政策已经开始向“根源问题”开刀。
        2003年“央行121号文件”和“国务院18号文件”出台后，中国房地产与银行的关系就“骤然紧张”，而2003年以前房地产金融唯一的渠道可能就是银行，其他融资方式并未向地产抛出了绣球。所以说2004年房地产融资将趋于多元化，比如上市融资、房地产基金、房地产信托等等。
        政策并不单单是对开发商有根本性的影响，对消费者也有影响，土地政策没有明显的直接作用，但资金政策就不同了。2003年一则“您购房，我付息，您的负担我来扛”的房地产广告在西安地产市场掀起了轩然大波，在国家资金政策趋紧的情况下这样做，可能不仅仅反映了该企业的资金实力，更为重要的是尽管2003年资金政策还存在着壁垒，但资金市场化已在悄悄的演变，也许2004年金融市场化将全面展开。