京沪粤地产大鳄逐鹿津门（续）

        时代奥城的算盘打得不可谓不精。

　　瞄准北京消费市场的不仅仅是时代奥城，合生创展在天津宝坻运作的2.2万亩的超大盘，也将目标锁定在了北京。

　　香港合生创展有限公司和广东珠江投资有限公司联手在天津宝坻圈下2.25万亩土地，投资100亿元人民币，打造中国最大的别墅区。据其高层透露，该项目70%的销售是瞄向北京市场的。

　　据合生创展天津地区公司的营销部策划总监杨庆介绍，位于天津宝坻周良庄地热异常区的这块地皮，最初为1.8万亩，近期扩充为2.25万亩，并将最初的纯别墅区计划改为别墅、旅游、商务会议、度假、运动休闲一体的复合型房地产项目。预计今年五六月，包括酒店和高尔夫球场的一期就会推向市场。

　　的确，北京的投资者对天津房地产市场的兴趣越来越浓了。天津的房地产业内人士都告诉记者，不少北京的朋友都在托他们打听天津有没有合适的投资项目，他们在北京房产投资前景越来越不明了的情况下，希望能在天津市场有好的回报。

　　据阳光100天津公司的统计，其国际新城的客户中，大约有10%的购房者来自北京，多为投资购买。

　　无论天津还是北京房地产业内，普遍看好天津房地产市场，认为随着大北京规划的落实，环渤海经济圈的发展，将会有越来越多的北京人前往天津投资置业。

　　天津房地产这锅水，开得很突然，集中爆发就是今年1、2月份开始的事情，是什么样的火，把这锅水在短暂的时间内，加热到如此高温、迅速沸腾起来的呢？在原因上，开发商们的分析惊人的相似，都集中在三大原因上：大规模拆迁造成的硬性需求、多年积累的历史欠债、经济发展导致的观念改变。

　　原因一大规模拆迁导致需求饥渴

　　谈及天津房地产的火爆，谁也无法回避天津市正在进行的大规模城市基础设施拆迁带来的巨大住宅需求。

　　据天津市房管局提供的数据，2003年，天津市围绕海河综合开发改造、城市快速路网建设、地铁一号线等工程，加快了危旧房拆迁力度，全年拆迁总量达到400万平方米！

　　400万平方米的拆迁量，相当于是天津2000年到2002年三年的拆迁总量！拆迁量的剧增，为房地产市场注入了巨大的推动力，因为旧房子被拆了，自然要买新房子。

　　据估计，因为被拆的大部分是平房，购买楼房时，至少要增加一倍以上的房屋面积，因此，400万的拆迁量至少带来800万平方米的市场需求。而据业内人士透露，2003年天津市的真实拆迁量应该远远超过400万平方米。

　　2003年，天津市新开工住宅850万平方米，竣工750万平方米，完成房地产投资210亿元，比2002年增长20%，占到当年天津市固定资产投资总量的20%。

　　商品房销售的良好发展态势，带动了天津住宅用地市场的发展，2003年1-12月，天津住宅用地的交易总量达到了643.2万平方米，达到历史最高水平。

　　据调查，拆迁户多愿意购买市区内的二手房，面积不大、总价不高，拆迁款能应付过来。而卖了二手房的市民，就把目光投向了更宽敞、品质更好的新房。从而形成一个稳定的消费梯形结构。据统计，2003年天津市商品房销售1022万平方米，其中现房销售790万平方米，存量房销售688万平方米，二、三级市场交易比例达到1：0.67，市场联动效应明显加强。

　　原因二多年积累的历史债

　　“天津房地产的火爆，是天津多年积累的爆发”，天津顺驰地产总经理刘涵告诉记者，“天津的住宅消费水平一直低于全国平均水平，相对处于较低水平，这样多年的积累，就形成了强大的需求”。

　　阳光100副总经理范小冲也表示，目前天津房地产火爆从某些方面看，属于清还历史欠账。

　　据统计，目前全国城市人均居住面积为22平方米，北京为21平方米，而天津只有14平方米，仅为全国平均面积的64%，差距甚大。根据天津市政府2002年的规划，天津市到2005年的人均居住面积将达到22平方米，这在全国依然处于较低水平。但是，这三年中，人均8平方米的增加，对拥有1000万人口的天津来说，无疑是一个巨大的市场。

　　从商品房的单价上看，2002年，北京市商品房每平方米平均单价为4066.7元，上海为4553.8元，广州为5572元，深圳为6364.3元，而天津仅为2820元，这是北京、上海的1/2强，深圳的1/3强。从房价上看，天津的房地产发展尚处较低阶段，与其直辖市的地位，特大城市的人口规模及城市综合经济实力极不相称。

　　如今的爆发，正是这些矛盾激发到一定阶段的表现。

　　原因三经济增长改变消费观念

　　“良好的经济增长带给天津人民良好的未来预期，敢于在改善生活环境上投入大笔资金”，合富辉煌房地产(天津)公司总经理欧阳达辉告诉记者。

　　截至2003年，天津市的经济已经连续十一年保持两位数增长，据统计，2003年，天津人均GDP已经达到3100美元，人均居民可支配收入达到10290元，比上年增长10.2%。居民收入不断提高，消费信心和消费能力也在不断上升。以前不敢买房子，或者没有能力买房子，但现在，看着个人收入和全市经济不断上升的良好势头，天津市民心里有底了。

　　这种心理带给楼市的就是：楼市消费结构呈现较大变化，改善型住房需求将成为住房消费的主体。在满足了基本生活需求的基础上，消费者更加注重生活质量，改善住房条件的速度不断加快。

　　在对住房需求量不断增加的同时，对住房的质量、环境、文化品位的期望值也在不断提高，改善型住房需求将成为住房消费的主体。一月份商品房市场显示，中、高价位商品住房销售量增长幅度较大。单价在2000元至3000元的商品住房销售了43.96万建筑平方米，占商品住房销售总量的45.3%；单价在3000元以上的商品住房销售了31.8万建筑平方米，占商品住房销售总量的32.8%，分别比去年同期都有较大增长。

　　同时，这种心理，不但带来了出于改善住房条件的购买需求，而且带来了年轻人购房热。

　　欧阳告诉记者，合富辉煌最初在天津代理奥林匹克花园项目时，发现购买人群主要集中在40-50岁之间，比广州等城市的年龄层要高出10岁左右，这说明年轻人还没有足够的能力购买属于自己的房子，但是从去年至今的情形看，40岁以下的购买人群已经增长了10%以上。很显然，个人收入的增加和对未来预期的良好判断，使年轻人也敢于消费原来不敢涉及的住房了。

　　策划出的火爆

　　当发展商们对突然爆发的楼市火爆感到吃惊时，天津市政府却很坦然。

　　“其实这一点也不突然，政府对房地产的火爆是有准备的，甚至可以说，这种火爆是市政府一手策划出来的”。3月22日早上，在天津市规划和国土资源局一间明亮的办公室里，该局总经济师蔡云鹏这样告诉记者，“这种火爆，是天津市近几十年通过几代人的努力积累的必然结果，是一种质变到量变的爆发”。

　　据统计，从1994年至2000年，天津市累计拆迁各类房屋1059万平方米，其中危陋房屋836万平方米，拆迁居民30.8万户，基本完成危陋房屋拆迁任务。2000年到2003年，又拆除危旧房1033万平方米，新建2892万平方米，拆迁居民近20万户。这样，天津从1994年开始的危旧房改造，10年间已累计拆除各类危陋房屋1869万平方米，新建住宅4965万平方米，163万群众的住房条件和生活质量得到改善，等于新建了一座百万人口的现代化城市。

　　通过拆迁，天津不仅解决了危陋房屋问题，而且将城市建设中的死角逐一消灭，并系统地改造了城市路网，加强了基础设施的建设，再辅以绿化等方式，使天津市区内的土地得到了极大的升值。

　　蔡云鹏告诉记者，天津房地产市场的健康稳定，主要依赖于土地市场的健康稳定。

　　2002年，国土资源部出台文件，要求经营性土地不得协议转让，必须通过招标、拍卖、挂牌交易。天津迅速做出反应。

　　2003年年初，天津市制定了中心城区土地市场建设“四个百分之百”的工作目标：凡《划拨用地目录》外的土地100%实行有偿使用；凡各类有偿使用土地100%入市交易；经营性建设用地按照向国土资源部上报的方案100%实现招标、拍卖、挂牌转让；土地出让金市政府收益在2002年的基础上力争实现增长100%。

　　其后，在2003年6月，天津市制定并实施了《天津市国有土地有偿使用办法》，确定设立天津市土地整理中心作为全市土地收购、储备的唯一机构，确定设立天津土地交易中心作为全市唯一的土地市场和土地交易的专门机构，从而保证了土地一级市场的政府垄断和全市土地集中统一管理。

　　可以这样讲，天津市的土地供应计划已经具体到每个地块的位置、面积、规划等详细数据，并且将所有可交易土地都放在互联网上，不仅本市的开发商可以看到，全国乃至全世界都可以看到。

　　在这样的前提下，市政府对整个房地产市场的调控，都可以通过调整土地的供应来实现。因此，说到天津房地产如今的火爆是由市政府一手策划出来的，一点也不为过。