管理文件纷至沓来 楼市“我行我素”（上）

        上月底，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，将住房贷款人的月还款额与月收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。由于它是银监会出台的第一个行业贷款指引(征求意见稿)，所以行业内称为“准1号”文件。

　　到目前为止，征求意见的一个月期限快满了，可是楼市似乎没有受到多大的影响，买楼和卖楼在深圳依旧进行得红红火火。

　　市场篇

　　根据《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》要求，按个人住房贷款月还款额与收入比公式计算，如果贷款人(或家庭)月收入为10000元，则每月的房贷还款额最多不能超过5000元；假设贷款人已经有了车贷或者其他的债务每月要还款1000元，则房贷每月还款额最多不能超过4500元。

　　目前银行的个人住房贷款比例有高达60%以上的，按照新要求，市场应该有激烈的反应，但是为何出现目前的状况呢？就这问题，记者采访了深圳一些地产商、部分购房和正准备购房的业主。

　　高档住宅：购买者有足够的经济能力

　　如果按照银监会给出的贷款比例，对二次置业者的约束要比一次置业者多一些。因为二次置业者在原有按揭的基础上，加上第二套房子的贷款，再加上物业管理以及其他按揭的总和不能超过个人收入的55%，相对而言，这比一次置业的要求就高多了。

　　可是事实上如此吗？目前，金地深圳正在推出的香蜜山项目，客户群就以二次置业者为主。金地集团深圳公司总经理黄俊灿对记者说：“个人房贷紧缩，对我们的销售基本没有影响，我们的客户是一群中产阶级，这些人具备很好的文化素养和良好的经济能力，拥有高尚的生活品位，但是绝对不是喜欢夸张的人，他们即使有第二套房，贷款比例一般也不会超过收入的55%。”

　　在深圳，二次置业和多次置业并不新鲜，占有一定的比例，不少早期买商品房的人以及各种从集资房福利房搬出来的换房者，都是二次置业和多次置业的人选，这些人很多在深圳工作多年，积累了一定的经济基础，个人房贷紧缩政策，对他们影响不大。闽泰集团董事长助理陈万立说：“这个政策虽然对开发商的风险和银行的风险控制都有所加强，但是就目前对楼市来说，影响微乎其微。当然，以后即使是限制政策真的下来，楼市也会保持一定的平静度，比如，一部分居民有灰色收入，例如炒股等这些不计入工资的收入，银行无法调查。”

　　商业投资项目：目前市场十分平静

　　商业项目和一部分小户型大都是属于投资项目，购买这些项目的客户，一般都是成套成套地购买，成本自然十分高，本次银监会的意见稿没有将个人房贷中的住宅项目和商业项目分开，对所有的项目都是一视同仁的。

　　实际上，在一些商业地产项目中，按揭的比例是十分高的。按照条例，如果成套成套地购买商业项目，所有商铺的贷款总和很有可能超出55%的比例。

　　据五洲风情MALL的发展商鑫业投资有限公司负责人介绍，他们的商业项目几乎都是几十套几十套地一起卖的，客户一般都会投入上百万元，贷款也有30万元到50万元的。如此大量地购买，会不会由于贷款减少而影响投资者的热情呢？

　　根据记者的调查，深圳的几个商业项目中，几乎所有项目的开发商都否认了这点。鑫业投资有限公司负责人介绍：“目前，因为贷款紧缩而影响销售的因素几乎没有，因为购买商业项目的投资者属于经济盈余阶层，他们有能力购买，即使贷款比例缩小也不会影响他们的购买力。目前我国的个人收入没有完全透明化，就是银行和银行之间的沟通也还没有完全顺畅。除非等个人收入完全透明，银行与银行之间合作多过竞争的时候，那时也许会有影响。”

　　去年，新龙岗商业中心销售持续火爆，是商铺销售的一个典范，其发展商深圳市千岗地产有限公司总经理郑瑾说：“如果就全国范围来说，会有一定的影响，但是就深圳而言，影响不大，因为这两年，深圳的银行为了降低风险，已经在这方面有所动作，只是没有明确地规定下来。因此，即使贷款政策最后实施，对深圳的楼市影响也会特别小，至少从目前看不出任何迹象。”

　　普通置业者：理性购房就不会有问题

　　对深圳千千万万的购房者来说，绝大部分还是一次置业。那么，作为目前地产置业的主体，他们是如何看待这个问题的呢？

　　今年34岁的胡先生刚刚在福田某楼盘买下了一套面积104平方米的房子，总价80多万元，他接受的月供是5000元，而胡先生的工资实际上已经达到了13000元。胡先生说：“我的收入还可以，但是不能把所有的钱都用来供房，以后还要供车，平时花销也有不少。所以，50%的限制对于我来说早有心理准备了。新政策对我不会有影响。”

　　准备近期置业的罗先生想法有点不一样，他是学经济管理的，日前，看中了罗湖某小户型楼盘，他想买两套，一套自住，一套出租。

　　当记者跟他提到这项新政策的时候，他明显有些不满，因为他如果买两套的话，累计月供虽然没有超过收入的一半，但是他近期买车的打算就得泡汤。他说：“银行这样做，虽然降低了自己的风险，可是却抑制了一部分人的消费能力。”

　　针对罗先生的说法，某小户型楼盘的发展商说，银行这样做其实是引导罗先生这类人理性消费，降低收入出现问题时所要面对的风险。

　　孰是孰非：市场才是印证

　　总体来说，本次个人房贷政策修改意见出来后，市场表现并不敏感，特别是深圳楼市尤其平静，这或许这和深圳的收入较高有关，或许和深圳不少人有隐性收入有关，但是更多的原因，可能在于深圳有较为规范的房地产市场。就像去年“121号”文件下达，北京地产界一下全乱了，而深圳相对平静。

　　有人说，公司给员工开出假的收入证明十分容易。记者在采访某公司财务部一位负责人的时候，她就说他们公司鼓励员工买房，开具高一些的收入证明是对员工帮助的话，他们不会拒绝，因为一般员工也会根据自己的能力去选择贷款，谁也不会拿自己几十年的负担开玩笑。这位负责人的说法也许是对的，个人的负担是摆在那里的，房产证在银行，如果哪天断供了，吃亏的还是购房者自己。

　　市场被一只无形的手操纵着，该如何就如何。本次的个人房贷政策虽然还只是一个意见稿，还没有实施，但是即使实施，从某种意义上说，对深圳不过是将一个已经在实行的规则制度化而已。

　　然而最后的结果孰是孰非，我们只能等待日后市场来验证。（待续）