管理文件纷至沓来 楼市“我行我素”（下）

 金融篇

　　近年来，随着人们购买力的不断增强，房产消费进入了快速发展的“黄金时期”，而房产抵押按揭成为大多数购房者的主要资金来源。有数据显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。这样一个飞速增长的市场不仅引起了各大银行的激烈竞争，同时也引起了有关部门的高度重视。

　　《指引》提供风险参考指数

　　对于银监会出台的《指引》，深圳各家银行反应普遍较为平淡。有关人士表示，所谓《指引》，顾名思义，它只是银监会帮助商业银行控制贷款风险的一个参考准则，每家银行在具体操作的过程中会根据不同的情况制定不同的原则。

　　据记者了解，目前深圳各家银行要求贷款者家庭月房产支出与收入比例存在着很大的差异，较低的保持在35%左右，而高的则超出50%。

　　当然仅仅以个人收入作为还款能力的依据，是十分片面的。在与深圳紧紧相邻的香港，银行要核实贷款者的收入状况十分简单，只需要查一下他的税单，月收入就可以一目了然。然而在深圳，情况就复杂得多。许多单位在给员工出具收入情况证明时，随意性较大，甚至出具的收入证明明显偏离行业收入标准。所以银行为了降低风险，往往采用多保险。

　　《指引》中明确规定，商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素，经审核后以风险评估报告的形式记录在案。除此之外，很多银行还会根据不同情况采用发展商担保、担保公司担保等方式确保资金的安全。一旦出现业主断供，银行就会启动一系列应急措施，通过物管公司、担保公司直至通过法律程序将房地拍卖，将损失降至最低。

　　贷款收益大于风险

　　一系列控制贷款风险政策的出台，让很多人误以为银行给业主提供按揭贷款要冒很大的风险。但实际上对于银行来说，提供个人贷款的收益远远高于风险，这部分贷款90%以上都是良性资产，业主断供的现象微乎其微。因为对许多业主来说，买房子是一辈子的大事，一旦断供，对他自身带来的损失也是相当严重的，所以除非万不得已，业主是不会选择断供这条路。

　　而对银行来说，把资金分散到成千上万个家庭中，本身就是一种风险的分散，它不像企业贷款，一笔贷款就是上亿元资金，风险十分集中。同时，一笔按揭贷款少则十余年，多则三十年，这就意味着几十年中，银行都会有一笔稳定的收益，而在与借款者不断的经济交流过程中，不但可以随时监控其还款状况、经济能力，还有可能将其培养为自己的忠实客户，当他需要买车或其他投资时，有可能会选择同样的银行。

　　银行界人士指出，目前个人购房按揭贷款每年有几百个亿的增量，对任何一家银行来说，都是一个绝不容忽视的市场。各家银行为了争夺这一市场已经展开了激烈的竞争。民生银行福田支行零售银行部经理李惠群说：“目前，品牌发展商所开发的楼盘都是银行激烈竞争的客户，因为这些楼盘的业主群较为集中，都是素质较高、有一定经济实力的客户。从去年的贷款额看，中小银行由于其还款方式灵活、后期服务好等等，已经占据了相当大的市场份额，对国有商业银行形成了巨大的压力。

　　个人征信系统有待完善

　　谈及银行按揭贷款究竟存在哪些风险，建设银行深圳分行有关负责人告诉记者，由于目前各银行对于按揭客户的激烈争夺，导致了很多恶性竞争的产生，有些银行为了争取客户往往降低贷款标准，无形中增加了贷款风险。另一方面，有些发展商为了降低置业门槛、吸引消费者，常常会打出零首付的宣传广告，而这往往是发展商提高房价后玩的一种把戏：对消费者宣称是零首付，实际上是向银行进行全额贷款。这种手段往往助长了炒楼之风，而对银行来说这就是一种转嫁风险的欺诈行为。这种现象已不是“121号”文件和《指引》能够解决的，它需要政府部门、物价审计部门出台相应的法律法规并进行规范管理。

　　该负责人建议，消费者在购房时一定要量入为出，选择适合自己经济实力的楼盘。无谓地断供，不但给自己造成经济损失，还会让自己进入征信系统的黑名单，面临信用危机，以后很难再申请到贷款。

　　据有关人士介绍，深圳市自2001年开始个人征信系统的建设，2003年正式投入使用。该系统从深圳市内17家国内商业银行、一家保险公司和深圳市社保局获取个人信用信息，相当于为每个人建立了一个个人信用档案，只要有一次信用不良记录，就等于上了黑名单，所有的联网银行都可以查到。其实，这种征信系统在国外早已十分完善，但在中国仍处于起步阶段，仍存在很多问题，比如首次置业者无记录可查及个人隐私权的保护问题等等，当然，这一切只是一个时间的问题。

　　个人购房融资手段单一

　　很多购房者都会有这样的疑问，除了按揭贷款，还有没有其他的融资手段买房子？记者在走访了几家银行后，得到的答案都是否定的。目前由于国家鼓励消费的政策，包括购房、购车等在内的消费贷款利息比其他贷款至少低0.27个点，所以按揭是目前消费者最理想的选择。

　　住房公积金贷款是许多内地城市较为普及的一种贷款方式，只有这种带有福利色彩的贷款利息低于按揭。这种针对低收入阶层的制度是由职工和企业共同缴交一定的住房公积金，在职工需要买房时可向银行申请利率较低的公积金贷款。但是目前绝大部分深圳人是无缘享受这项福利的，因为深圳市政府没有强制执行住房公积金制度，只有极少数企业为员工缴交公积金。究其原因，主要是由于近年来深圳兴建了一大批福利房、微利房，解决了大部分公务员、事业单位员工的住房问题。此外深圳人口的流动性强、人均收入也较高，所以这项制度一直没有开展起来。但目前很多银行都在试图推广公积金贷款业务，未来深圳也许会有更多的置业者能够享受到这种福利。

　　此外，目前在天津还出现了一种住房储蓄业务，它是将住房贷款与储蓄结合起来，其特点是先存后贷、低存低贷、固定利率，受到了很多置业者的欢迎。开展这项业务的中德住房储蓄银行是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同组建的。据了解，建行深圳分行有可能将这种房贷形式引入深圳，届时，深圳人单一的购房融资渠道将会有所改观。

专家观点

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：50%的比例不低

　　房地产金融风险，是商业银行面对的一个现实问题。作为监管机构，银监会准备发布这样一个指引，是顺理成章的事，并不一定意味着银行已经面临不良房贷的压力。

　　若出台《指引》，中低收入家庭获得住房贷款的支持，可能因此受到影响。

　　关键是，目前银行还没有可靠的办法来掌握购房者的收入。某种程度上说，银行要求提供收入证明，更多的是一种心理安慰，形式大于内容。因为，目前，单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。

　　50%的比例(扣除月物业管理费后，大约是40%至45%)不低。美国1975年至2001年个人住房贷款月还款额占家庭收入的平均比例在19.2%至33%，多数年份在20%左右。

　　西南师范大学经济学院院长、中国经济发展研究会理事朱泽山：遏制了投机行为

　　《指引》中最大的亮点在于遏制了“炒房”者的投机行为。

　　众所周知，现在银行对个人住房总按揭款的惯例是70%，《指引》将这一比例降低到50%，势必对“炒房”者筹措资金堵住了向银行大肆伸手的大门。

　　从这一点看，央行121号文要求二次购房者多付首付款和提高利率是有道理的―――大家都以“四两拨千金”的方式到银行贷款购房，这就是楼市泡沫形成最显著的特点。