上海楼市新特征 二手房直逼新房

           两年来，上海二手房交易紧追一手房不放。2002 年一手房交易量为1971.47 万平方米，二手房交易量达到了1790.48 万平方米，一、二手房之比为1.1∶1 。2003 年一手房交易量为2376.4 万平方米，二手房交易量为2306.28 万平方米，一、二手房比例是1.03∶1 ，两者比例和上年相比又进一步缩小。
       有资料表明，经济发达国家和地区上市销售的住房中，一手房与二手房的比例是1∶3－5 ，交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。于是，一手房销售下降，交易便集中到二手房市场。

        而我国，目前情况来说，一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9∶1。上海房地产市场化程度较高，1998 年起，二手房交易突飞猛进。从1997 年到2003 年的六年中，二手房交易量增加14倍。最近两年的比例是一点几比一，基本持平，改变了比例倒挂的现象。

       笔者认为，今年上海楼市依然呈现一、二手房“二重唱”的格局。有理由相信，二手房交易面积将会超过一手房；同时，二手房中的新房比例将会明显超过旧房而成为主体，二手房与国际接轨为期不远。

          市场数据解读

         从1992 年开始到2003 年，上海二手房市场经历了培育阶段和快速发展阶段。2004 年，上海二手房市场开始迈向了新的发展阶段。这个结论已得到业界的公认。

        请看一组数据：上世纪九十年代初期，上海的二手房交易每年只有十多万平方米。最近5年来，二手房交易在整个楼市交易中所占比例逐年递增。从上海每年的交易情况看：1999 年一手房交易量为1328.7 万平方米，二手房交易量为510.84 万平方米，一、二手房之比为2.6∶1 ；2000 年一手房交易量为1558 万平方米，二手房交易量上升为778.52 万平方米，一、二手房之比逐步缩小为2∶1；2001 年一手房交易量为1796.64 万平方米，二手房交易量成倍上翻，达到1422.43 万平方米，一、二手房之比再次缩小为1.26∶1 ；2002 年一、二手房之比缩小为1.1∶1 ；2003 年更缩小为1.03∶1 。

           数据表明，上海一、二手房市场已经跨入齐头并进之例，尽管目前二手房交易中住宅比例仍少于一手房交易中的住宅比例，但一手房占主导地位的现象将一去不再复返。

         根据以上分析，展望今年上海二手房市场，可作出如下推断：

        其一，历史性机遇带来了巨大的市场资源。由于近十年来，上海的城市化建设、市政建设和住宅建设势头迅猛，使得新建商品房年交易量逐年提高。同时，政策通达也是一大缘由。1996 年之前，房地产交易在法律和政策环境上存在许多障碍，如实行内外销分离、交易成本（税费等）高和交易周期长等。随后，连续数年的政策调整，完全改善了房地产市场的交易环境，交易过程也实行了简化。这一切，使得一手增量房逐年大幅上升。而每年的增量房销售，又都转移到可交易存量中去，使之不断扩大。到2003 年底，扣除旧工厂、仓库、私人宅基等不可交易的房产，可交易房产存量已达到2.58 亿平方米。

       仍要指出的是，由于上海与经济发达国家相比尚有较大差距，人均住房建筑面积离国际标准35平方米还有一段距离，今后一段时期新建住宅还会以较大规模发展。

        因此可以认定，上海楼市一、二手房比例不会拉得很开，将有很长的一段相持时期。但是，从二手房交易每年增幅远大于一手房，而且可交易存量房源越来越庞大来看，今年二手房交易量超过一手房将在预料之中。

         其二，去年二手房的内涵、构成和可交易存量房源均出现了新的变化。二手房交易由以前的旧房、差房占多数逐渐发展到新房、好房占多数，不少二手房品质甚至超过新房。二手房交易量激增的部分主要集中在上世纪90年代中后期建成的房屋，这也是二手房成交量增长的主要动力。据上海二手房指数办公室抽样统计，去年上海的二手房交易比例中，1995 年后上市的商品房即新二手房，包括住宅和商铺等，和售后公房、里弄住宅、老式公寓相比，占微弱多数。在新房涌入二手房市场的同时，转让物业的房龄也不断缩短。据统计，去年四季度二手房交易中，有4.2％是新建商品房竣工后一年内转让的；有8％是竣工后两年内转让的。

          今年，可交易存量房源由于去年2306.28 万平方米增量的进入，变得更加庞大，使得1995 年以后上市的新建商品房所占比重上升到60％左右。同时，由于去年投资性购房占到16.6％，加上转按揭政策出台实施，将加速今年的新房上市交易。

        据此，可以认为，今年二手房交易中新房比例将继续扩大，并成为主体。

         行业的新课题

         有关专家透露，上海市房地产经纪人协会组织的相关课题研究认为，2004 年是二手房发展的新阶段和关键时期。因此，从理论准备与制度准备着手，要有一个好的开始。

          二手房新的发展阶段中，面临的主要课题有六项。一是客体的逆转。作为客体的房屋，产生了两个逆转，一个是一手房、二手房交易量的逆转，即二手房肯定将超过一手房，这个必然趋势难以阻挡。另一个是二手房中旧房与新房逆转，新房大量增加，超过传统的旧房。整个交易量在扩大，新房价格大大高于旧房，孕育着许多机会。二是产业整合。经纪人行业的整合，是新阶段必然面临的问题。随着大量中介企业的诞生，小企业多如牛毛，目前到了整合阶段。整合中是否应提高行业门槛，这是颇有争议的问题。一种观点认为，中介行业要提高门槛限制业外进入。另一种观点则认为，目前市场整体交易量在扩容，尚未达到饱和状态。因此，还是欢迎业外进入，提倡竞争。在竞争过程中，劣质企业遭淘汰，优质企业得到发展，形成规模经营。三是科技强身。信息技术手段要大幅提高、广泛应用。这一点，小企业难以做到。企业必须具有一定的规模后，才有信息技术手段广泛应用的条件。四是制度调整。经纪人执业资格的合理化和规范化、中介收费的合理化等问题，都需要改进和完善。五是产业自律和自治。行业素质的提高有赖于行业协会的组织、指导，行业协会应代表行业研究诸多问题，与政府、市场进行对话。同时，要加大行业协会的声音和权限，提高权威度。六是行业承担的社会责任。首要是诚信，真心实意地为消费者、投资者服务，同时要积极回报社会，支持公益事业。

         目前，上海二手房市场处于新的发展阶段，需要行业素质和品位不断地提升，在运行模式、方式和机制上有新的变革，这对行业来说，是一个新的挑战。

          市房地资源局有关部门人士见解可谓一针见血。他们指出，房地产经纪行业底子薄，行业的经营行为容易引起摩擦和冲突。以最低成本获得最高收益是房地产经纪行业在起步阶段的主流意识，如打政策“擦边球”、利用信息不对称侵犯当事人权益等行为，同时损害了经纪行业的信誉。而过去一些经纪公司发生损害当事人利益的行为，处理时给予当事人的补偿往往是低于、甚至远远低于当事人的损失，最多是等额补偿。需要指出的是，随着《宪法》中增加保护私人财产的内容，今后发生这类事件，经纪公司不但会没有收益，可能还要加倍赔偿。

         同时，消费者维权意识的增强，对经纪行业的信誉、企业的形象、人员的素质和能力会提出较高的要求，经纪行业的淘汰率将会提高。目前，经纪行业中传统的经营方式是，仅以提供房源信息为契入点促成交易，相当一部分企业依赖于信息的不公开和不对称开展业务，这种情况将随着政府部门促成信息公开、信息网络化发展而逐渐消失。届时，经纪企业必将转向专业理财结合信息服务为契入点来开展经营活动。

          要创造良好的市场前景，经纪企业应该提高认识、改变观念。思维创新结合专业服务应该成为经纪企业的理念，否则难以在上海经纪行业中立足和发展。同时还要建立人力资源优势，没有人力资源优势就不可能有竞争力和创新力。