欢欢喜喜看房交订金 世事难料遇故想退房

    近日，一位李先生打来电话称，他一周前看好了一套自己比较的满意的商品房，于是，当场交纳了１万元订金，但双方在定金协议中没有明确约定购房合同的时间。由于李先生早有购房的打算，所以购房的首付款５万余元也准备就绪。但世事难料，近日，李先生的父亲不幸摔伤，仅手术费就达３万元，后期治疗费也将无法估计。这突如其来的开支使李先生的购房梦一下成了泡影，被逼无奈的李先生给开发商打电话告知了详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自己的１万元定金。开发商回话说，定金可以退，但必须将此房屋再行出卖后才能退回定金。对此李先生不知如何是好?

    为此，记者采访了许小平律师事务所罗润国律师，罗律师认为：首先，李先生与开发商之间的定金关系已经成立，双方如果一方违约都有可能被适用定金罚责。因为李先生交纳定金与开发商收受定金的行为已经说明双方有签订购房合同的意思表示，双方也愿接受定金罚责的约束。

    其次，李先生父亲突发重病并不能成为李先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中李先生的免责主要限定在不可抗力条件的成就，显然李先生没有钱或购房的钱已挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，李先生还需履行自己签订购房合同的义务，否则，定金就很难依法追回。

    再次，李先生与开发商之间的定金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说定金罚责的适用期限没有确定，这一点对李先生是有利的。李先生完全可以一直拖着不去签订合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担定金罚责的违约责任。这是开发商的疏漏，李先生可以抓住这一点与开发商进行协商解决此纠纷。如果协商不成，李先生完全可以不去签订购房合同，开发商也不敢将此房屋出卖。即使开发商起诉签订合同，从严格的法律角度来说，开发商是很难胜诉的。

    就李先生遇到的问题，罗律师建议：第一，如果买受人交纳定金后，想退回定金，其应先从开发商的资质、楼盘的“五证”上入手，假使开发商的资质欠缺或“五证”不全，买受人就完全可以主张开发商售楼主体资格欠缺以致合同无效，而达到退回定金的目的。如果开发商主体合格，合同生效时，买受人可以从重大误解、显示公平、欺诈等角度申请撤销合同或调查房屋是否已出售、是否已抵押等角度提出解除合同，以达到退回定金的目的。第二，如果买受人准备购房，在看好房屋后，不要急于交纳定金，因为目前在房地产界，买受人购房时交纳定金，已成为开发商控制买受人购买自己楼盘或接受自己不平等合同条款的诱饵。