楼市虽趋冷价格未必降 眼下我们如何买房

        眼下如何买房？无论是对购房自住者还是投资者都是一个让人头痛的问题。好消息后面总是跟着坏消息，坏消息热闹一阵又没了声息。与过去的两年相比，人们从未如此犹豫彷徨过。

　　年初就有人预言：甭管看跌看涨，到三四月楼市走势就会基本明朗。如今，已近三月底，楼市又是怎么一种状态？

　　虽然，权威部门的楼市报告还没出来，但是种种迹象显示，2004年的楼市也许已经有点冷，可价格未必能一下降下来，购房自住者和投资者购房时只要谨慎些还会有机会。

　　现象一：几家欢乐几家愁

　　论楼市的涨跌，看指数、报告的有之(无论是权威部门的还是非权威部门的)，紧跟政策的有之，可是有一项指标很久以来一直没有被充分地重视过，那就是中介数量。

　　如今的房产中介门店已经多过了过去的米店金店，大多数都是近两年内“百花齐放”出来的，孕育它们的是这两年火暴的楼市。可是，现在情况有了微妙的变化。

　　一些小的门店已经开始艰难度日了，有房产中介悲叹：“已经两个月没有成交一套房子了，再这样下去就要转行了。”巧的是，近来来自工商部门的数据显示：平均日增8家房地产中介门店已经成为历史纪录。据市工商局初步统计，截止到2月底，全市房地产中介机构数量基本维持在去年年底的一万余家，预计今年房地产中介机构数量不会出现大幅增长。

　　尽管如此，购房自住者和投资者如果依此判断“房价要跌了”，那还为时过早。目前情况下发生生存危机的只是庞大的房产中介队伍中的极少数。相反，尽管1月份，许多较大的中介公司都出现过成交萎缩的情况，但是到了2月份，有些公司的情况已经发生了变化。以中原物业为例，在渡过了今年1月的二手交易淡季后，2月上海中原的各项业务渐入正轨并呈现出蓬勃的发展势头。住宅买卖及租赁单数达到近400单，营业额超过了700万元大关，突破了去年9月营业额过600万元的历史最佳成绩。该公司还在浦东又新添6家分行，从而使中原地产在浦东门店的数量一下子上升到12家之多。

　　结论一：降价还要等待

　　二手房市场的平均利润率开始下降，但是这个下降过程是缓慢的，因为小鱼不是过江龙，兴风作浪的能力有限。等到大鱼们开始拼杀了，那才是降价时代真正来临。

　　现象二：展会上的高低抗衡

　　在当前形势下，开发商和购房者又是怎样一种心态？刚刚结束的一次大型房展给出了一个“缩影”：开发商不肯跌价，购房者更多观望。

　　展会中，推出的新楼盘也没有普通参观者想像得那么丰富，价格却依然那么高。市中心的高价房依然要15000元／平方米，而中低价房价位也是不低，例如，万里的房子开出的均价是7000元／平方米。最大的问题是房源有限，一圈逛下来，不少参观者发现没有更多的楼盘可供选择比较。至于人气，明显不如以前的房展会，虽不能说人流稀少，却也谈不上拥挤。

　　结论二：跌的只是涨幅

　　看展的人少了，充分说明人们买房的热情在减退，但是房价未必会随着热情减退迅速下降。开发商自是不甘心，更有客观规律在里头。房价涨起来用了两年多，跌下去也有一个过程。更何况涨的时候，中房指数一个月上升十几点不稀奇，可是跌呢？记得1997、1998年那会儿可是每个月1点1点的往下掉。从目前各方的统计来看，当前的上海楼市跌的只是涨幅，还未真正开始跌呢。何况上市新盘量的减少直接阻止房价下跌，从这个角度看，前一段专家们纷纷预言的8%-10%的涨幅不是没有道理。

　　现象三：房展而今不纯粹

　　另一个值得深思的现象是：这次房展会规模不可谓不大，可是这个规模有大半是商铺和银行撑起来的。有相当数量的展区展出的是商铺，笔者留心了一下包括外地的在内，不下10个。还有些外资银行蠢蠢欲动，不过推销的却是外汇理财产品。

　　而近来另一则消息同样值得关注。说是由于股市的复苏有些开发商将土地抵押给银行，将资金投入股市中去了。同样还有小投资者也有类似的操作。

　　结论三：留心股市看房产

　　哪里有收益，资本就会往哪里流。曾经有个颇为成功的小投资者也断言：房产好了股市必跌，反之亦然。小投资者不是经济学家，他们大多笃信这样简单的判断。

　　不同房产不同对策

　　无论房产市场走势如何，空等一年对投资者而言是没有失误的失误，而对购房自住者而言也是不现实的。对投资者而言，类似股市牛市可为熊市也可为，投资房产也是如此。关键就看你的眼光如何了。对自住者而言，找到自己合适的房子，也是一种胜利。按照房产价格的不同，根据来自中原地产等方面的信息，本刊特提供以下方略。

　　豪宅／超高档房产(单价15000元以上)

　　都说中低价房市场拥趸多，可是两极中的另一极―――豪宅因其目标客户明确而不愁买家。2004年其价格将持续升温。此档次供求较平衡，故一手楼盘的消化速度相对较快。

　　财智建议：这类房产是普通投资者碰不起的，也最好别碰，因为投资金额巨大。当然，您如果资金充沛，不妨涉足，关键是挑真正好的买。有专家认为，只要产品好，此类房产涨到3万都不稀奇。至于普通用家与豪宅无缘。

　　高档房产(单价11000元以上)价格仍在高位进行，个别楼盘可能出现小幅回落，但整体还会有增长，但涨幅收窄。此档次供应仍十分充足，故一手楼盘的消化速度将放缓。近来租金均出现了10-30%的下滑，有些投资者已经开始考虑转租为售，准备抛出原本用于出租投资的高档房。

　　财智建议：投资者应多加关注，逢低买进。自住者不妨再等等看。

　　中高档房产(单价8000-11000元间)

　　价格相对保持平稳。此档次供应略为过剩，故一手楼盘消化将出现不同程度的放缓。至于租金的走势则与高档房产相似。如果是酒店服务公寓或投资型的小房型，由于供应过剩将导致租金水平偏软，且间接令此类期房的开售价格只能保持平稳极个别地区出现轻微滑落。

　　财智建议：对投资者而言，最好避开酒店服务公寓或投资型的小房型。对于自住者，应多加关注，逢低买进。

　　中档房产(单价6000-8000元间)

　　价格有较可观涨幅。此档次还是求大于供，故一手楼盘消化会很快速。此类房产如今大多位于中环线附近或中外环之间，因为交通状况的现实或预期的改善，这些地方的房产大多已经完成了一轮涨幅，因此存在一定风险。

　　财智建议：投资的话，要挑楼层、朝向都好的，投二房要比三房更容易出手。自住则可按需选择，毕竟这个价位的房子性价比还是比较合适的。

　　中低档房产(单价4000-6000元间)

　　价格将是最有杀伤力的。由于市中心动迁将撤出外环，迁至宝山、嘉定、松江、南汇及周浦等地区。此档次肯定是需求殷切，故一手楼盘消化会很惊人。

　　财智建议：投资的话要谨慎，毕竟这类房产大多处于外环线附近，在交通、配套设施上存在一定缺陷，从价格上来看涨幅已经过半，未来上涨空间不大。自住者需多多考察，忌冲动购买。