拒交物业费就停水停电 透视物管“捆绑式服务”

        2004年04月02日08:59 为了收取物业费，某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式，催迫业主缴纳物业费，这种“捆绑服务”方式究竟合理吗？

　　现状：捆绑式服务被普遍复制

　　某某花园业主张某因为邻家移门纠纷，拒绝缴纳物业费，今年她孩子上小区幼儿园，被告知必须出具物业公司的完费证明，才能享受业主优惠待遇，他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的，物业无权干涉。

　　东北二环一楼盘物业公司将收取物业费与开通有线电视(代为收缴有线电视费)捆绑在一起，遭业主全力抵制，很长一段时间双方僵持不下。

　　某小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租，与开发商、物业公司产生纠纷，拒绝缴纳物业费。小区因此遭遇多次无故停电，物业工作人员甚至以停水、停电催迫业主缴纳物业费。

　　六里桥某小区业主李某因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房，对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”，李某认为健身房全体业主所有的，有权利使用。但目前他没有办法，法律诉讼的成本太高。

　　在《房产资讯》近期接到的读者来信，物业公司“捆绑式收费”成为集中反映的问题；而记者对一些楼盘的随机调查，也印证了类似方式正在被一些物业公司普遍效仿。

　　物业：不得已而为之

　　某小区物业公司负责人表示，目前北京市物业费收取存在一定难度，收取率比较低，就他了解，很多小区的收取率只有70%左右，这对于物业公司的运营带来很大的困难，有的甚至处于亏本运营状态，直至不得不退出经营。理智地说，物业公司采取这种方式是不合理的，但也许是一种不得已而为之的办法。这位负责人还举了一个例子，他们的小区今年初采取物业费与有线电视收费捆绑的方式，物业费收取率比去年同期一下子增长了35%。虽然挨了不少骂，但他认为值了。

　　仲量联行物业公司高级经理唐耀认为：业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议，可以通过正常的渠道，正常的手段，合法合理地解决。而物业公司则首先要听得进去意见，并且要多多换位思考，站在业主的角度想一想问题，同时严格自律，规范自身行为，坚持以人为本，为广大业主提供优质的物业管理服务，妥善解决问题、纠纷。“只有良好的服务才能赢得业主的尊重和理解。若强制性采取捆绑方式，人为制造障碍，则侵犯了业主的权益，就会失去业主的信任。”加强沟通、互相理解是解决这种纠纷的关键。唐经理进一步认为，目前，购买者不仅对房屋本身非常重视，同时也对物业管理投入了更大关注，因为物业管理服务质量也将直接影响到公寓的保值、增值。

　　业主：目前尚无妥善方案

　　针对以上问题，一位较理性的业主在接受采访时这样分析：业主不缴纳费用的行为是不可取的。

　　该业主认为，物业公司以未缴物业费，拒绝提供小区内的配套服务也没有相关依据。若小区的健身等设施属于小区全体业主，业主不缴纳费用而要求享受服务，侵犯的是全体业主的权利；但话又说回来，物业公司因为业主没有缴纳费用而拒绝业主使用健身等设施，侵犯的是此业主的权利，因为许多附属设施和服务是当初发展商与业主签订购房合同时的承诺。两种侵权行为的主体、对象不同。物业费与小区内的健身馆、游泳馆等不能捆绑在一起，目前部分物业公司实际上在这么做。

　　在这过程中发生纠纷，双方可以通过法律诉讼的方式解决，但他认为这无疑使解决问题的成本增高。

　　他坦言，如果站在物业公司的角度看拒缴、逃缴物业费的业主，再站在业主的角度看服务远未到位的物业公司，恐怕物业捆绑收费的问题目前尚无较妥善的解决方案。

　　律师：业主有权使用配套设施

　　北京京哲律师事务所张仁律师认为：有关法律明确规定，物业公司不能因为业主没有缴纳物业管理费停水停电，物业公司只是代收水、电费。

　　物业费包括的是保洁、保安、绿化等产生的费用，并不包括小区配套设施的维护费用。

　　张律师说，一般而言，小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施，摊入了小区的建设成本，产权归小区全体业主所有，按照“我的东西，我使用”的原则，业主有权利使用这些设施。

　　根据有关规定，会所等设施从原则上讲不能收费，但因维修、养护需要费用，业委会可以委托物业公司进行收费管理，费用归全体业主支配。在协商不成的话，某花园张女士可以通过法律起诉，要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉张女士，要求她缴纳物业费。