北京2004高端商务楼盘喜忧参半

　　2003年下半年，高端商用物业的集中上市成就了商务楼盘市场繁荣的表象，仅东大桥到朝阳门一带就涌现出华远尚都国际中心、百富国际大厦、铂宫、昆泰国际中心、朝外MEN等一批商务楼盘，对于2004年北京楼市可预见的持续火爆，业内人士有着普遍的乐观情绪，但对于高端商务楼盘的发展前景可谓喜忧参半。

　　■供大于求，买方市场说了算

　　各大权威研究机构的数据表明：今后几年北京写字楼年均供应量将至少在200万平方米左右，但在需求方面，目前北京每年的写字楼需求量均未超过50万平方米；就现在的情况看来，未来几年需求量突然放大的可能性也微乎其微。

　　据专业人士分析，供应的增长是成倍的，这在2003年已经苗头初现：竣工量90多万平方米，而销售面积只有不到40万平方米；即使考虑到部分项目年末竣工的因素，这样的销售业绩也让人寒心，而未消化的部分，给2004年的销售带来了空前巨大的压力，这样的情况目前还看不到好转的迹象。而从需求的角度看，尽管奥运、城市格局变化和WTO效应的释放是三大利好，但这种利好是不可计算和充满不确定因素的，并不足以稳定商务楼盘集体的军心。这样的情形好比暗战：表面上所有楼盘都风光无限，实际上市场的压力大家都感同身受。

　　■区域优势带动效益

　　就拿高端商务楼盘云集的朝外商圈举例，业内权威人士认为，CBD和金融街土地开发饱和，发展前景有限；中关村显然更合适成长型企业。作为继西单、王府井之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街，朝外拥有成为“第三商业大道”的升值前景；从地理位置上看，朝外四面通达，堪称城区核心的核心。作为CBD边缘集团，朝外其实并未沦为CBD的附庸，有着与CBD比肩而立的潜质。对于高端商务楼盘来说，选择这个地段，也就选择了这个地段广阔的地段价值升值前景。

　　■高端商务楼外观与品质同等重要

　　就产品本身来看，作为高端商用楼盘，无论是外观还是内在，都将面临更高的要求。因为高端商务楼盘承担着支撑城市形象的重任，同时，高端商务楼盘业主也将更加看重楼盘外观传达的企业文化内涵，看重置身其中的大厦是否是地标建筑。在这两个因素之下，有着个性外观的项目将受到追捧。如朝外MEN的黑白美学时尚外观、铂宫典型的巴洛克外观，都对特定客户群体产生强大的吸引力。铂宫采用具有西方古典建筑艺术终极价值的巴洛克风格，对渴望企业文化沉淀、传承的顶级企业来说，是彰显档次和内涵的极好选择。可以预见，2004年的新开高端商务楼盘，在建筑外观上的琢磨将有甚于此。