深圳“盘收卖拆”烂尾楼

        针对问题楼盘存在的原因，深圳市有关部门提出了初步的解决方案：一是“盘”。对于资金不足的楼盘和欠缴地价的楼盘，可调动开发商或社会游资注入资金盘活房地产项目。二是“收”。对长期闲置、不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回土地使用权。三是“卖”。对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的问题楼盘，可申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新的投资方注资激活问题楼盘。四是“拆”，对属于违法建筑而又严重影响城市景观的烂尾楼盘，可向法院申请依法强制拆除。
                
　　由于国内房地产虚热等诸多因素，深圳在１９９２年以后相继留下了一些“烂尾楼”，虽然不像海口、北海那样触目惊心，但同样成了政府和开发商心头永远的痛。据深圳市规划与国土资源局有关资料显示，目前全市４８个问题楼盘中，２１个已基本解决，７个已提出初步方案，另有３个国土部门已经发出了解除土地使用合同的通知，政府将争取在３年内处理完所有问题楼盘。２００３年１１月６日，位于深圳市政府斜对面的烂尾楼“子悦台”以４亿元的价格成功拍卖，为其它问题楼盘的盘活运转提供了很好的示范作用，从而也使得淘金烂尾楼一时间成为楼市的热点话题。“烂尾楼”由于开发周期较短、回报率较高，优势和投资价值开始凸现。这一切都意味着“烂尾楼”即将走向过去时态，在深圳慢慢消失。
　　泡沫产物但原因各异
　　“烂尾楼”严重影响城市景观，浪费了土地资源，是影响房地产市场健康发展的不利因素。从２００２年９月开始，深圳市规划与国土资源局历时数月重点针对两类楼盘对全市房地产市场上所有房地产项目进行了排查。一是对市容市貌、城市景观有严重影响而又停工烂尾的楼盘；二是存在社会不稳定因素、影响社会安定的纠纷楼盘。结果清理出已经烂尾或存在问题的楼盘４８个，烂尾楼盘总面积为１，６７２，２８０平方米，已经完成外装修或已竣工由于纠纷未使用的问题楼盘面积６６９，０５６平方米，未开工或基础未完成的项目面积１８８，３３３平方米。
　　这些“烂尾楼”大多是２０世纪９０年代初房地产热的遗留产物，其形成也各具原因。
　　当时房地产开发企业数量急剧膨胀，投资决策时正值房产开发高峰，银行贷款比较容易，一些没有实力的企业挤进房地产业，缺乏冷静分析而仓促上马，开发商前期资金透支，后期资金到不了位出现资金无法周转。还有的是在建楼盘开发商已经破产，项目缺乏建设资金或涉及经济纠纷以及开发商违法违规导致工程流产。
　　融资渠道单一也是造成“烂尾”的原因之一。融资渠道单一对于运作项目的风险太大，通过上市、发行地产信贷的方式等多渠道融资方式对于地产企业发展极为重要。
　　另外，我国的城市规划常常带有浓重的政绩色彩，也是造成烂尾的一个重要原因。在规划时，无论作为委托方的政府部门还是作为操作方的规划设计院，基本上是从“建设现代化××城市”的目的出发而极少考虑市场承受能力。因此，既然大家都认为是黄金地段，规划时就更多地给地块赋予更多形象上、形式上的要求，要将该项目建设成为“景观性、标志性、现代性、高档、集商业、办公、酒店、娱乐……”于一体的建筑，至于市场能否消化，那就看开发商的判断和实力了。这些不合理的负债建设，往往采取拖欠工程款的方式弥补资金缺口，从而造成工程的半途而废以至烂尾。
　　很多“烂尾楼”都显赫地处于城市的黄金地段，主要原因还在于开发商拿地时的野心盲目膨胀。很多开发商就拼了命也要拿黄金地段的项目，但经常是没有深入地测算市场风险，就以为挖到了一个金矿。结果，黄金地段的高档建筑成本高昂而市场有限，很多开发商实力不济，只好不了了之，曾被寄予各方众多期望的黄金地段的楼盘便这样不幸烂尾。
　　四种办法根除城市“伤疤”
　　部分“烂尾楼”由于地理位置显赫，体量庞大，对深圳特区的城市形象更是产生了巨大的消极影响，从深层次看，影响了深圳的投资环境。积极寻求最佳解决方式，是各地城市一直都非常重视的一项工作。
　　针对问题楼盘存在的原因，深圳市有关部门提出了初步的解决方案：一是“盘”。对于资金不足的楼盘和欠缴地价的楼盘，可调动开发商或社会游资注入资金盘活房地产项目。二是“收”。对长期闲置、不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回土地使用权。三是“卖”。对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的问题楼盘，可申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新的投资方注资激活问题楼盘。四是“拆”，对属于违法建筑而又严重影响城市景观的烂尾楼盘，可向法院申请依法强制拆除。
　　许多楼盘存在因建设单位拖欠施工单位工程款而“烂尾”的现象，土地被施工单位占据。更有甚者，还有建设单位因躲债而“逃之夭夭”。据了解，对于这些待建地和“烂尾楼”，深圳国土部门已专门成立了律师团，准备在收回土地后与被执行单位“对簿公堂”，坚决维护正常的房地产秩序，争取三年内全部解决“烂尾楼”问题。同时政府有关部门将对新建楼盘严格把关，不会将土地一卖了之，而是加强跟踪管理，防止出现新的问题楼盘。
　　商机无限然需防风险
　　尽管“烂尾楼”存在很多的问题，但“烂尾楼”仍然蕴藏着很大的商机。随着社会和经济的发展以及深圳市房地产业的持续健康运行，烂尾楼的优势和投资价值正逐渐显现，如果能规避风险，投资烂尾楼的回报率将会很高。
　　２００３年１１月６日，位于深圳市政府斜对面上步路边的烂尾楼“子悦台”以４亿元的价格成功拍卖，这不但是深圳２００３年以来拍卖的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省２００３年拍卖的最大的烂尾楼项目。另一位于深圳中心区、深南大道最抢眼位置的烂尾项目大中华国际交易广场，也于２００４年年初批准预售，这意味着深圳问题楼盘在一度沉寂后又成功盘活，开始起死回生。
　　大型“烂尾楼”的成功盘活为深圳的问题楼盘带来了新的机遇。事实上，随着我国入世后房地产市场的逐渐升温，很多精明的开发商就已经盯上了“烂尾楼”。在深圳，已有不少港资老板和外地开发商纷纷紧盯“烂尾楼”。今年３月，一家香港投资公司就曾委托深圳、广州中原公司，对这两座城市的“烂尾楼”分门别类进行摸底。
　　业内人士认为，“烂尾楼”之所以受到业界重视，是因为这些项目在日后报建等前期工作中可省去不少“力气”。城市可用土地面积正逐步减少，一些地处城区商业繁华地区的“烂尾楼”，商业环境和办公环境发展前景都不错，而且“烂尾楼”通常都急需资金盘活、价钱也相对便宜。以“超低价”买下的烂尾楼一旦起死回生利润非常大。除了“烂尾楼”的价格优势外，“烂尾楼”多是半成品，“准现房”优势明显。一个正常楼盘从开发到上市起码需时两三年，长的则要四五年，而“烂尾楼”接盘后马上就可以预售，从复工到完工一般只有几个月，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，资金占用时间短，获利短平快。
　　在“烂尾楼”蕴含着很大的商机的同时，也潜在着很大的风险。一是“烂尾楼”产生的原因很多，其中产权关系很重要，容易产生纠纷，所以要查明“烂尾楼”烂尾的原因，避免风险，避免司法风波；二是通过“烂尾楼”改造出来的产品由于存在土地使用年限缩减、房屋折旧、户型设计不合理、功能不完善等问题，与新开发楼盘相对比，在市场中的接受度会打折扣；三是价格的风险，“烂尾楼”由于存在土地价格差和规划用途等限制，其价格很难按市场价格来分析，所以回报率也存在一定的风险。“烂尾楼”市场定位有相当难度，改造技术也有很高要求，开发商在接盘前应慎重，以免重蹈覆辙。
　　也有业内人士认为，１２１文件紧缩贷款以控制金融风险，一批实力不足的开发商必然要面临资金链问题。这样下去，新的“烂尾楼”还有出现的可能。在各地正喊着口号要大力解决上世纪末剩下的“烂尾楼”的同时，还要力避新的“烂尾楼”出现。