专家分析：购买“售后包租”房 风险几何？（上）

        在刚刚闭幕的2004年春季房地产精品展示交易会上，某楼盘大打“售后包租”的招牌，并以此吸引了大量购房投资者的眼球。但众所周知，2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》中，对开发商售后包租和返本销售是明令禁止的。那么，“售后包租”缘何逆流而上？对购房人造成了哪些风险？这是业界普遍关注的问题。为此，本刊记者采访了多位市场专家及法律界专家。

　　“售后包租”卷土重来，渐成项目卖点

　　按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”与此同时，房地产业内对“售后包租”也有个解释。“所谓‘售后包租’，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。”

　　据了解，“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

　　据某业内人士介绍，“售后包租”这种销售方式在中国内地最早出现是在20世纪90年代初期。“售后包租”随着当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆，但是往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，同时造成虚假市场需求，引发了房地产泡沫。

　　鉴于“售后包租”给业主造成了巨大经济损失，也严重影响了房地产市场的健康发展，为有效遏制这一不规范的商品房买卖行为，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　在国家明令禁止的情况下，很多“售后包租”楼盘的“售后包租”方案也就胎死腹中。然而，近日记者发现，售后包租开始重返市场。与前不同的是，经营模式发生了转变。而今的“售后包租”经营方不再是开发商，而是作为中介方的投资公司，包租年限一般是5年甚至更长。

　　在2004年春季房地产精品展示交易会上，京城某商业地产项目销售负责人向记者介绍，该项目售后包租月租金收入可达12美金/平方米/月。如购买一套188平方米的房子，每平方米单价为2100美金，房款总额为326万元人民币，按8成20年贷款，月还款为17000元人民币。如果选择售后包租，按每平方米12美金的月租价计算，12×188×8.27=18657元，由此可见，售后包租的租金与月还款相差无几，并没有过多盈余。如果再把家具及家用电器等的耗损费考虑进去，顶多持平，谈不上什么租金回报率。

　　“就以上188平方米的房子为例，如果业主自己出租的话，租金基本上能达到20美金/平方米/月，以此计算，20×188×8.27=31095.2元，比售后包租要划算的多，”

　　那么，既然如此，开发商为什么还要打出“售后包租”的招牌呢？对此，该人士坦言，“售后包租只是我们宣传的一个卖点，我们项目只有十几套房屋可做售后包租，所以，我们并不太提倡投资客选择‘售后包租’”。

　　价格走低、筹资不畅孪生包租再现

　　为了探究“售后包租”变相重现的深层因素，记者采访了华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎。公先生认为，目前北京写字楼及高档公寓销售和租务市场低迷以及整个房地产市场投融资渠道不畅是导致“售后包租”重返市场的主导因素。

　　高档公寓、写字楼市场低迷。近两年，写字楼市场由于出现了供大于求的局面，市场相对萧条，价格上升动力不足。2003年，个别写字楼项目采取了声势较大的降价活动，对市场的价格重心产生了一定程度的下拉作用。再加上SARS对市场造成的消极影响，致使需求量是否能够迅速上升存在较大的不确定性。与此同时，高档公寓亦呈现出价格走向持续小幅走低的态势。该种态势，直至2004年初，亦没有得到明显的改观。据此，公衍奎先生认为，高档物业价格持续走低是催生“售后包租”再现的主要因素之一。

　　另外，法律界专家亦就此问题发表了类似的看法。北京汉华律师事务所胡凌律师认为，“售后包租”的重现与租赁市场的低迷和租金的下跌有一定关系，但这并不是主要原因。主要原因在于目前高档公寓与写字楼市场需求不足，而使得开发商以“售后包租”来带动销售，以达到其投资目的。从政府的因素来看，并不鼓励包租，所以“售后包租”不会成为主流。一旦市场对高档公寓与写字楼的需求增大甚至供给不足时，包租现象会逐步减少。

　　北京隆安律师事务所陈旭律师认为，由于高档物业利润空间较大，开发商仍继续开发，所以导致市场出现供大于求的局面。由此可见，近年北京租务市场低迷、租金下跌并非是无源之水。“在此情况下，试图以包租的形式取得稳定利润有些不切实际。试想，当房子的租金已经背离市场实际、远低于市场的实际租金时，长期包租怎么会有生命力？”陈律师说。

　　房地产投融资渠道不畅。众所周知，房地产是一个高度资金密集型行业，然而，目前国内房地产市场的投融资渠道却比较单一，主要依赖银行贷款。某业内人士预言，在今后几年，信托将成为房地产融资一个补充，但在短期内不会成为主要的融资渠道。而在一些西方发达国家，融资渠道就比较宽，有股票市场、债券市场、信托和基金等。目前，虽然国内各界已经意识到这一点，但由于种种因素的制约，若想真正拓宽投融资渠道尚待时日。

　　对此，公衍奎先生认为，在目前国内房地产地市场投融资渠道不畅的背景下，加之近年高档物业价格走低，所以，由于开发商急于回笼资金而与投资公司合作打出“售后包租”的招牌以增强购房人对项目的关注率就不足为奇了。

　　监管力度相对薄弱。陈旭律师认为，监管力度相对薄弱亦是导致“售后包租”重生的另一因素。众所周知，开发高档公寓和写字楼对开发商的资金要求相当高，如果没有雄厚的资金实力，经常会发生资金困难。在此情况下，如何尽快将房子销售出去就成了开发商必须解决的头等大事。“售后包租”打着投资有稳定回报的幌子，就可以诱使一部分购房人为了获取利益而买房。“这种行为之所以重现，关键是有关管理部门监管力度相对薄弱。如果相关管理部门能够加强监管力度，便可以有效打击类似行为，”陈律师说。

　　对此，北京汉华律师事务所胡凌律师亦表示相近的看法，他认为由于目前市场上一些高档公寓以及写字楼销售业绩不甚理想，那么，开发商在商业利益的驱使下，便与作为中介方的投资公司合作，打出“售后包租”的招牌以吸引购房人。同时，胡凌律师亦认为缺乏相应的监管力度是使“售后包租”滋生重现的另一原因。