专家分析：购买“售后包租”房 风险几何？(下)

　　就目前高档物业市场存在“售后包租”的形式，很多业内人士及法律专家认为，由第三方来执行“售后包租”这种商业销售技巧虽然不存在违法之嫌，但由于目前操作模式的不甚成熟，对购房人而言，其中仍蕴藏着诸多风险。

　　胡凌律师就持有以上观点。他认为，采取”售后包租”的方式属于两个法律关系，一是购房人与开发商之间的买卖关系，二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关。

　　对此，陈旭律师亦表示了近似的观点。陈律师认为：“购房人看中的是“售后包租”的投资回报有所保证，如果由第三方作为“售后包租”协议的另一方当事人，一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，购房人就无法追究开发商任何责任，所以，‘售后包租’是把市场风险转嫁给了消费者”。

　　在某承诺“售后包租”楼盘的包租协议上，记者看到，租约虽然为5年，但实际上该合同文字表述使得租赁公司随时可以解约，解约时实际只需向投资人赔付一个月的房租，而如果家具破损、丢失以及租客的其他花费导致的业主损失，合同中却无任何相关保护条款。

　　据此，胡凌律师认为，开发商以“售后包租”的方式销售未竣工的商品房的合同是无效的。如是与租赁公司签订的委托租赁合同，那么，关于租期、解约条、房租押金均属当事人约定事项，法律没有强制性规定。从是否合理的角度看，显然对委托人不太有利。既然是包租，就应当是在规定期限内不得擅自提前解约，否则就应该承担相应的违约责任。违约金的多少应当与委托方的实际经济损失大体相当（甚至还应包括期得利益的损失），一、二个月的房租标准作为违约金就显得太少了，尤其是在合同履行初期。

　　就此，陈旭律师在肯定的同时，亦表达了自己的观点。“上述合同中的约定是合理的，只要不是法律禁止的，怎么约定都不为过，因为体现的是当事人自己的意愿。问题的关键在于这种约定与购房人自己理解的期望有相当大的差距。购房人的期望是有长期、稳定的投资回报，而该份合同中的约定无法保证购房人得到长期、稳定的投资回报，”陈律师说。

　　另外，置业专家、中国人民大学公共政策研究中心研究员、朝阳园业委会主任舒可心从购房人的角度阐述了自己的观点。舒可心认为：“从‘售后包租’合同本身来看是不违法的，是投资公司与购房人之间的民事行为，与开发商没有关系。那么，如果在租约期限内，作为中介方的租赁公司的相应承诺没有很好地履行，那只能说购房人是被一种商业机巧给蒙了。”同时，舒可心还指出了其风险所在，“除了在租约期限内室内一切家具以及电器的损耗外，也许在租了几个月后，租户得不到相应的租金并且房屋内的一切将不复存在，这完全有可能，关键是为了避免风险，在合同里应怎么约定，”舒可心说。

　　规避包租风险，明确合同条款首当其冲

　　既然售后包租作为一种销售模式长期存在，并且，还包含了相应的风险。那么，如何规避“售后包租”风险是很多购房人及业内普遍关心的问题。

　　据此，法律专家认为，在购买所谓的“售后包租”房时，其买卖房屋的风险一般与非包租房是没有什么区别的。要说特别的风险，既然是包租房，那么，房屋一旦不能实现包租时所面临的投资风险。其风险主要来自于租赁公司，因为该公司有可能不履约；从客观上看，也有来自于市场的风险，当包租房过多、超出市场需求时，势必导致收益减少；同时，还有来自于政府政策变化的风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大；另外，如政府开征物业税的话，也会导致购房人养房的成本大大增加，其结果会使购房投资成为不理智的行为。

　　为了规避以上风险，法律专家提出了自己的建议。

　　首先，应当由开发商提供担保，承担连带责任。胡凌律师建议，购房人在签订合同（主要是委托包租合同）时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好还约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。

　　其次，明确约定相应违约责任。陈旭律师认为，购买售后包租房的风险主要在于市场的变化。现在的市场变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。

　　可见目前国内“售后包租”的风险主要在于协议约束力度，以及违约赔付能力等方面。据公衍奎先生介绍，在国外，房地产市场的“售后包租”主要有带租约销售、售后回租等形式。带租约销售多数为长期租约，投资回报相对稳定；售后回租即拥有物业的公司，出于财务、经营、资产构成等方面考虑，而出售物业获取现金流，继续租赁使用物业。并且，在合同中对违约责任的约定亦非常明确。

　　再次，购买“售后包租”房需考虑周全。陈旭律师建议，如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力、订好合同条款、明确责任等。另外，“售后包租”协议的责任怎么落实；如果对方违约，不能将购房人所购房屋出租或者不能获取预期的出租回报，怎么办；是否可以承担（有能力承担）相关责任等等。

　　对此，公衍奎先生补充道，“由于国内购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素，导致在购房置业时往往因考虑不周而出现了一些不必要的纠纷。该种情况在国外非常少见，因为有专门的投资公司作为购房人的投资顾问，在相当程度上规避了购房人的考虑不周”。

　　舒可心则认为，签署合同是双方的市场行为，业主们屡屡“上当”的原因，是不能运用自己“不签合同”的权力。发展商不同意你的意见，你还非要买，那就等着上当。不上当那只能说是运气好。而碰运气，和赌博差不多。