中国地产：香港楼市“俏”内地新政“热”

         近段时间，亚洲禽流感疫情蔓延，亚洲地区各主要股市均告下跌，港股也不例外。然而，楼市所受到的影响较少，香港楼市依然向好，但楼价升势则有放慢迹象。深圳楼市近期市场的主要关注点是关于将征收物业税的话题。

　　楼市旺销卖家“惜售”

禽流感现象近日威胁整个亚洲地区，令人联想到SARS时所受到的冲击。不过，由于市民以至政府的警惕性提高，因此，禽流感蔓延的情况并不及SARS那么快，而且冲击的层面暂时有限，对楼市的打击并不明显。

　　楼市毕竟和股市有所不同，置业者买楼往往作长远打算，买卖涉及的过程也较长，故此，短时间的冲击对楼市影响不大。

　　更重要的是，近期香港经济环境显著改善，包括通缩有渐退迹象，就业率逐步回升，财政赤字也渐见减小。这些基本因素趋好的情况下，大大增强了楼市对突如其来的冲击之承受能力。

　　香港楼市自去年8月至今，交投持续畅旺，新春期间楼市依然有交投，而且创下自1997年以来最旺的春节销售纪录。市场旺销使得发展商及业主均有些“惜售”，许多发展商为削减置业者的热情，近期不断加价，春节几日假期都有类似现象，而一般业主也宁愿封盘不卖，令市场原本供过于求的现象扭转过来。

　　过去几年楼市供应过剩成为市场关注的焦点，市场原本预测今年仅新盘便有3万个供应市场，因此，今年楼价难望上升，只能寄望市场加快消化这些供应量。然而，过去两个月市场气氛扭转过来，置业者积极入市，令过剩的供应消化得很快。

　　在这种情况下，市场对所谓“过剩”的看法也有所转变。由于过去两年政府全无地皮供应，令市场出现一段短缺时期，即使政府在今年3月恢复卖地，最快也要2007年才能有新供应。换言之，当市场消化了现有的供应后，市场将出现求过于供的现象，因而近日市场开始担心住宅物业在明后年供应不上，这将引发楼价在未来一两年的急升。

　　基于这种心态，发展商及个别业主表现得“惜售”，业主封盘，发展商则减慢发售新盘的步伐，一次性售出的数目很少，而且每次有新单位推出都加价。但最奇怪的是，置业者依然乐意追价，形成市场对楼市前景表现得更为乐观的局面。

　　地产新政影响深远

　　最近，有关即将开征物业税的消息见诸报端，在相关网站也出现大量的报道及评论。由于物业税的征收，涉及方方面面的利益，因此引起市场各方面的广泛关注。

　　近年来，有关房地产政策在不断变化，比如2002年要求全部经营性用地进入市场必须进行公开拍卖或者招标，2003年治理整顿开发区，严格限制城市建设用地开发，以及将房地产业确立为国民经济的支柱产业，从这一系列动作可以看出，中国一直在进行房地产政策方面的调整，这些调整大大促进和规范了中国房地产的发展，房地产市场愈来愈市场化，为即将开征物业税奠定了一定的基础。

　　征收物业税可以说是中国土地政策的又一次重大革命，它必然会深刻而广泛地影响中国多个方面的发展。

　　物业税的征收是市场经济发展到一定阶段的必然要求。过去，房地产业的税目繁多，从开发商缴纳土地出让金开始，一直到置业者缴纳印花税契税等，税目多达数十项，并且存在明显的重复征税，而收取统一的物业税，一方面大大减化了繁多的税项，使税收更趋合理，另一方面征收物业税，并保持着发展的状态，让物业税随房地产的价值变化而变化，这比原来提前征收更加符合市场经济规律。

　　物业税的征收是城市保持可持续发展的需要。征收物业税，将原来一次性收取的土地出让金等费用分摊到70年收取，可以大幅降低政府超前消费土地的积极性，有利于促进政府实现收支平衡，从而能够最大限度地保持城市的可持续发展。

　　物业税的征收可望降低购房门槛。一般来讲，地价是楼价的重要组成部分，征收物业税，土地短期成本大幅降低，这完全可能促使开发商降低楼价，降低购房的准入门槛，但是由于分年收取物业税，供房成本将不可避免地被提高。还有一个问题，本质上讲，楼价是由供求关系决定的，因此不能排除在特定地段开发商为获取更大的利益，并不在价格上做出让步，那么这种情况下置业者的购房成本却会相对上升。

　　征收物业税，在目前的中国社会环境下，是一项比较积极和进取的制度改革，这项政策的实施必然带来房地产业的重大变化，而由此造成的影响绝不会仅限于房地产业，它必然对中国整体经济发展产生重大影响，很可能标志着中国改革开放进程迈进到一个崭新的阶段。(置业国际(中国)有限公司总经理罗志聪)