２００４：别墅结队纷至沓来

           ２００３年２月１８日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发（２００３）４５号），停止别墅用地供应。国土资源部对别墅用地的“急刹车”，对那些处于开发中的别墅楼盘，特别是那些已经征到地的别墅开发商来说无疑是个好消息。一时间，广州的别墅项目呈现出火爆的销售局面：广园东别墅“三剑客”之一的碧桂园凤凰城仅黄金周首日就售出１００套，面世不久的甲天下别墅园销售量达２０多套，交易数千万元。南沙滨海花园的看楼车人满为患，候车队伍摆起了长龙，不少客户到现场看样板房后立即下订．．．．．．仗着２００３年的不俗成绩，加上新一年的各种“天时地利人和”，估计２００４年广州别墅市场将放量上市，且不再围绕价格做文章，实现真正的“量增值升”。

　　量大：新盘旧货聚集一堂

　　珠江地产的市场调研显示，今年将会有３２００套新别墅上市，单是珠江在从化的项目东方夏湾拿就会推出大约１２００套别墅。保利集团的３７万平方米的别墅项目也将于今年在东圃科学城推出。在南沙，城建集团的南沙滨海花园、和记黄埔的荔瑚湾畔、奥园集团项目、富力集团项目都将以别墅为主。趁着国家别墅用地收紧政策的“利好”，开发商当然要将前两年所拿到的地块尤其是别墅项目尽量在今年放量推出。

　　这边“新丁”在磨拳擦掌，那边“前辈们”也在“百花争艳”。作为身份象征的富豪别墅一族的宏城花园、汇景新城；生活型别墅锦绣香江、甲天下别墅园、凤凰城以及从化、花都、南沙一带的度假型别墅也会令２００４年的别墅市场更加热闹。四大新秀：珊瑚湾畔，珠江夏湾拿、桐林美墅馆、珠江新城别墅在去年１１月就已经分别推出市场。

　　别墅市场需求上扬

　　需求上扬是今年别墅市场大量面市一个重要原因。随着广州市经济发展，本地消费者购买能力愈来愈强，他们对居住的舒适度要求也在增强，在这种情况下舒适高尚的别墅自然就会日益受到买家的欢迎。另外广州对外开放程度的提速也直接推动了别墅的租售市场。去年１至８月，广州新批准外商投资项目７９９个。据不完全统计，目前在广州投资的外资企业有近万家，外籍人士约５万人。不断增长的外资企业外籍高级管理人员成为广州别墅租售市场最强劲的生力军。他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能是他们的需求。随着别墅需求的不断扩大，房地产商当然是满怀信心地加大别墅的市场供应量。

　　２００３年开工的别墅项目虽多，但规模不算大，二期如果赶在２００４年上市，将会形成一个很大的增量。而就开发量而言，目前在广州及周边的别墅用地包括正在开发的，仍有不少。因此展望未来广州的别墅市场可以用“惊蛰待动”来形容。从大体来看，锦绣香江已开发的地块还不足三分之一，广园东翡翠绿洲项目首期开发的２００公顷面积也仅仅是总占地的零头；凤凰城已开发的别墅用地占总开发量也不足四分之一。此外，城建集团在从化开发的逸泉山庄以及在南沙开发的滨海花园短期内都不会完全开发完毕，因此２００４年甚至未来几年广州的别墅市场仍有很大的发展空间。

　　价值增长　　需求大品质高使价值回归

　　从中国房地产别墅指数来看，２００３年的曲线是高起回调趋势。预计２００４年广州市别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动，不同位置、不同品质的别墅价格表现不同，价格型别墅将难以走俏，价值型别墅将“主宰”广州别墅主流。

　　正如上面所分析的，广州别墅市场存在相当大的需求量，加上政府４５号文件对别墅用地的禁止，使品质好的别墅更加弥足珍贵，炙手可热，令人相信别墅的保值升值程度加强，因此价值回归是理所当然之事。

　　随着今年推出的项目建设逐步走向成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质的进一步提高，其价格也会上行。但对别墅买家而言，价格不是关键因素，配套的完善与否以及档次的高低才是直接影响他们购买决策的重要因素。因此价格型别墅不再具有足够的说明力，房地产商必须在别墅品质上下功夫。追求低密度，注重社区环境的营造等高品质的条件成为别墅价值回归、价格坚挺的一个重要的保证。