新独栋住宅：我不是别墅

      在别墅骤热的同时，别墅产品的新一轮分化也悄然拉开序幕，一批自称“小独栋”的产品就在旗帜鲜明地表白自己“不是别墅”。
    这些项目与最近面市的清凉盛景、茉莉山庄等有着明显的共同之处，其一是面积较小；其二都是独栋住宅；其三是总价较低。
    伴随着新产品的出现，别墅产品中的人文观念与社会文化元素开始为人关注，在设计和开发过程中，人文精神的彰显和本土化的尝试已经显露端倪。这一动态实际上透出了这样的信号：伴随着功能和目标需求的变化，独栋住宅市场的产品结构正在进行着悄然的演进。
供需关系下的小独栋
    小独栋产品的出现首先和北京别墅市场的供需对比不无关系。
    有专家认为，目前北京一半以上的别墅产品都面临着销售压力。不少原来Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的业主开始向往独栋住宅，而原来买了别墅的人也有一部分开始觉得三层、四层的层高以及地下室并不实用，在这种销售压力下，通过减小面积降低别墅产品的总价不失为经济实惠的办法。这一点显示在价格层面，北京市2003年5－6月总价200万－300万的别墅占总供应量的26．8％，100万－200万的占35．2％。
    这类新产品针对的是一个具有特殊需求的人群。北京2002年ＧＤＰ增长达到10．2％，据预测，至2008年北京国民经济增长率将保持在9％，人均收入将达到6000美元。伴随着国民经济和人均ＧＤＰ的增长，“后富起来”的一批高级白领开始对独栋住宅产生需求，万信科技发展总经理阚军曾提出，早期，在一部分人“先富起来”之后，有更大的一批人在相对较短的时间内后富了起来。随着经济体制的发展，今后这部分人财富的积累和增长速度将逐渐减慢，这就决定了这部分人群必须有日常的工作需要处理。然而由于其居住习惯必须与工作时间相协调，这些独栋住宅就应该是第一居所。而同时，由于财力相对有限，这一群体的心理价位应该在300万元以下。
    在这类体量较小的新独栋产品中最典型的应该是以亲爱的ｖｉｌｌａ、依水庄园和风景翠园为代表的“小独栋”类产品，这类产品最吸引人的就是“第一居所”的营销诉求。
    代理亲爱的ｖｉｌｌａ的金网络置业投资顾问有限公司副总经理林金城表示，“小独栋”不是别墅，其首先是第一居所，同时不具备别墅拥有的自然资源。该公司副总经理杨强宏认为，小独栋产品所处的地理位置周围应该具有成熟的城市生活环境，基础设施完备、生活系统具有都市化特征。因此小独栋项目最好的分布地点应该是在五环沿线，具有便利的交通位置。
    目前，对于别墅的需求仍然处于强劲的增长态势。虽然北京别墅市场自1992年至今走过了11年的发展历程，但杨强宏表示，别墅形态的产品真正受到普遍关注是从两年前开始的。预计北京市直到2008年都将保持9％，于是，短暂的发展历程与宏观经济的支撑使得别墅形态产品市场以及扩大的独栋产品市场在产品结构上有着巨大的革新空间。
    东君地产副总经理王冲也认为，小独栋产品是对郊区化运动中产品结构的一种正常的丰富。集合住宅在城区经历了20年的发展历程，而郊区化的历史不过几年时间，因此小独栋绝对不是一个终点，未来会有大量的新产品丰富市场结构。
小众产品的差异化之路
    从住宅市场上来看，独栋住宅本来就是小众产品，以小独栋为代表的新产品所针对的人群则更是小之又小。但显然不能因为面积较小而简单地将这一大类产品归入“经济型别墅”，因为这一类产品在功能与定位乃至需求等方面都存在着巨大的差异。由于产品在面积和总价等方面的接近，寻求差异化发展是这些产品生存的必由之路。
    据杨强宏介绍，亲爱的ｖｉｌｌａ在空间设计上更加侧重对家庭价值的体现。具体表现在将空间划分为开放区、半开放区和完全私密区。在亲爱的ｖｉｌｌａ中，各种空间的功能划分也是基于以上考虑。客厅被细分为两部分，一部分是普通会客厅，用于接待普通来访者甚至基于公务拜访的客人；另一部分20－30平方米的空间则用于接待较为熟悉和亲密的客人和朋友；同时，在厨房中开辟早餐区，因为早餐一般是家人共进，所以有意将其安排在完全私密区，而在厨房外围的地方设置吧台区和正餐厅，方便家人共进午餐、晚餐和款待客人，这部分空间属于半私密区。最重要的是设置了30平方米左右的家庭活动厅，供家人共聚，完全体会不受外界干扰的私密感觉，而同时从视野上来说，在家庭活动厅，主人又可以隔窗掺望外界开放空间的景象和活动。通过对空间功能的细分彰显家庭价值理念。
    而以庭院为卖点的万万树和依水庄园在设计思路上则与之不同。王冲认为，独栋住宅意味着土地价值的进一步完整，所以对于庭院的自由支配成为该项目的主要诉求点。纳帕溪谷中有部分别墅面积集中在160－300平方米，均价为9000元／平方米左右，但是该项目的诉求点在于不论哪种户型均拥有多种层次的花园。水印长滩3期托斯卡纳山居别墅的面积集中在246－287平方米，价格为16000元／平方米。该项目的负责人阎明认为，独立住宅应该最大限度地满足别墅的生活需求，如拥有两个主卧、大空间挑空等，应该通过精确的尺度分析、优秀的套房设计在空间上进行发挥。该项目中的安达露希娅城堡则号称“区区363．49平方米创造出超过500平方米豪宅的空间价值”，试图通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势。
    小独栋产品的总价跨度在150万到500万之间，铸就了一条价格无缝的产品链，虽然绝对数量仍相当有限，但毕竟弥补了市场空白，同时满足了不同的小众人群的特殊需求，这应该是别墅产品市场的一次结构演进的开端。
    同时，对于有限空间的合理规划体现着不同产品的差异特点，而这些差异化特点的产生则基于开发商和经纪公司的深层思考，这种思考包括了对于住宅的社会价值观念变化的思考。
非别墅化：与意识并行
    由于是新生产品，讨论甚至争论就不可避免。小独栋住宅在诞生之初就带上了舶来品的帽子，并且有观点认为小独栋是“目前国外比较流行的一种别墅类产品的形态，在国外甚至占到了70％”。而事实上，小独栋即使是舶来品，其原形不过是二战后兴起的Ｓｉｎｇｌｅｈｏｕｓｅ而已。由于这种产品定位的小众性和产品形态的特殊性，曾有业内人士认为小独栋概念的产生主要基于营销的目的，是开发商为了推广某个项目制造出来的概念。
    杨强宏表示，亲爱的ｖｉｌｌａ目前已经有大量的客户表示了购买意向，预计在10月将有大部分通过内部认购销售出去。对于小独栋产品未来的市场表现，业内人士持不同的观点。杨认为，未来几年内，小独栋将成为经历多次置业的社会中坚力量的主流选择。而王冲则认为，独栋住宅是一种住宅形式，小仅仅是指其面积，大小与是否是第一居所并无关系。从这个意义上讲，大型独栋住宅同样可以考虑成为第一居所。而小型独栋住宅仅仅是城市郊区化运动中的一个产品层次而已，因其目前在市场综合因素方面占有稀缺的地位才得以受到关注，但是未必会成为市场主流。
    杨指出，小独栋住宅隐含的生活方式与Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ接近，是一种都市化的生活形态，在传统意义的别墅中，人们在获得自然资源的同时可能失去了更多的城市化的元素，其中包括生活的便捷和与邻里之间地交流。
    王冲认为独栋住宅是人类居住的最高理想，是一种“意识形态”。它标志着对于空间完整的私人占有以及控制力度的完整性，标志着对于周围环境的完全占有和支配。因为只有独栋才能谈得上土地价值，独栋住宅的土地价值是最完整的。很明显，按照王冲的观点，独栋住宅背后隐含的生活方式是以对于土地和空间的私人占有为社会基础的。
    但是，无论哪种考虑，都表现出新产品面市之前，开发商和经纪公司的处心积虑。别墅热销的一个深层原因是将住宅视为私有财产的社会观念的转变，现在，越来越多的项目是经过对社会价值观念的微观考察和分析之后推向市场的，甚至这种具有一定别墅形态的产品的革新和演进走出了别墅的范畴，走上一条非别墅化的演进道路。作为一种产品形式的更新，这批项目进入市场的同时带有明确的需求指向，虽然这种需求只是数量有限的小众需求，但是这种产品革新无疑对于健全别墅市场的产品结构是相当有益的。