商住两用楼是否真的宜商宜住

 　　不知从何时起，商住两用楼在京城房产市场悄然兴起，其发展态势之猛，受欢迎程度之高，显然出乎了很多人的意料。于是，不少原本以“纯居住”形态出现的楼盘也都“改头换面”，打出“商住两用”的旗号，据说还都销得不错。但是，随之而来的因商住而产生的纠纷也接踵而至，并引起了购房者、开发商及相关人士的关注。

　　就当前北京房地产市场而言，商住两用楼分布比较集中的几个区域主要有：中关村、
亚运村、CBD及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量偏少或租金价格较高。这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。在此情形下，商住两用楼成为“香饽饽”，也在情理之中。

　　纠纷隐患不断专家质疑商住两用

　　从一定程度上说，商住两用楼的出现，的确为中小企业的发展起到了推动作用。但是，由此引发的纠纷及隐患，使“商住两用是否适宜”成为了众人争论的一个话题。

　　首先，从政策上说，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。而目前商住两用楼开发商的普遍的作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金，贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的便宜。(注：住宅的土地出让金600元，写字楼为1400元；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年)，这也难怪部分写字楼、纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。

　　其次，对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就损害了业主的权益。因为毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。

　　另外，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电用天然气的量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

　　北京环宇信达行总裁邓智仁就对商住两用楼提出了质疑，他认为，目前随着商住两用楼的不断增多，在设计上开间越来越大，装修上也越来越豪华，由于其租售价格上的优势，首先势必会对乙等写字楼市场形成冲击，接着便是甲等写字楼。如果照此情形发展，还会有人去开发写字楼吗？大家都做商住两用楼得了！他还认为，造成目前这种局面的主要原因，除了政策上的相对滞后外，“法律能否有效地执行”也是一个很关键的要素。他介绍，在香港及新加坡地区，商住两用楼是不允许出现的，如果一个纯住宅的电话通过报纸及其他媒体传播出去作了商业用途。不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其他相关的部门也会进行相应的处罚。而我们由于缺乏必要的监督与执法机构，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。

　　新型商住两用还需市场检验

　　商住两用楼不管是扰民也罢，还是有这样那样的隐患也罢，它毕竟已经存在着，并且呈现出了快速增多的势头。在目前各项政策法规尚待完善之时，适时地找出一个合理有效的解决方案也不失为明智之举。

　　地处东二环的蓝筹名座，虽为商住两用项目，但是它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼房在消防等各方面尽量偏近于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。

　　而位于马甸地区的冠城园，其做法更值得借鉴。首先，它的住宅与写字楼也是完全独立的。但不同的是写字楼是完全按照商业用地做的，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。这样做，虽然增加了租售的难度，但是也避免了鱼龙混杂，提高了项目的品质。项目的发展商―――北京冠海房地产开发有限公司副总经理陈德清介绍，目前冠城园已经形成了公寓与写字楼的良性互动。一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来说，工作与居住直线距离的缩短，也是人们生活质量的一个提高。同时，对于环保事业的发展也是一个促进，毕竟太多的人不用开车上班了。

　　据悉，有关商住两用楼的管理已引起了相关政府部门的高度重视，相信不久的将来，随着一些比较完善的管理法规的陆续出台，商住两用楼将会更加名实相符，个性鲜活！殷苏峰