解读物管企业资质管理办法

    今年３月中旬，建设部下发了《物业管理企业资质管理办法》（以下简称办法）并规定该办法将于今年５月１日起正式执行。据记者了解，该办法是去年９月１日《物业管理条例》实施以来由建设部颁布的又一个物业管理法规。那么该办法对物业管理企业会产生什么样的作用，如何来认识它的重要性，它对业主会有什么样的影响？就此，记者采访了西安国土资源与房屋管理局物业管理处处长钟军先生。   

    规范物业管理市场秩序  是本办法施行的目的

       处长介绍说，一直以来，物业管理市场处在无序的状态，各地虽然都对物业管理企业的监管出台了一些监管办法，但是这些办法往往不细致、不具体。所以执行起来也往往不到位。加之老百姓对诸多物业管理问题的认识模糊和物管企业对自己的服务责任定位不清，就使物业管理企业在提供物业服务时出现很多问题，与业主常常闹起纠纷。而这个办法的出台则从加强物业管理企业管理的角度对其进行了规范。也就是物业管理企业要想进入物业管理的市场就必须具备准入的资格，否则就没有资格从事物业管理服务。从这个意义上讲，这个办法就是物业管理企业的市场准入证。

    另外，有人称这个办法是为《物业管理条例》配套的又一个重要法规。这个说法是不错的，《物业管理条例》作为我国境内物业管理方面的一个大法，明确了物业管理的定义，并且就前期物业、物业交接、物业企业权限、业主委员会、业主大会等多方面关系都作出了详细的规定，但对物业管理企业从事物业管理服务所应该具备的条件都没有作出规定，也不可能作出规定，这就需要制定一个办法来对物业管理企业的资质进行认定，只有这样才能全面地对物业管理活动进行监督管理。

       不同等级的物管企业  应具备什么样的条件呢

     钟军处长介绍说，本办法将物管企业的资质等级分为三级。不同等级应具备不同的条件，达不到条件就无法从事物业管理服务。办法规定：一级资质应注册资本人民币５００万元以上，二级资质应注册资本人民币３００万元以上，三级资质注册资本人民币５０万元以上。除此以外还对物管企业所应具备的一个重要条件作出规定，即企业必须配备一定人数的物管专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员，且这些人员都必须具有相应的职称和职业资格证书。一级资质企业不应少于３０人，二级资质企业不应少于２０人，三级资质企业不应少于１０人。并且还要求企业必须建立严格的服务、收费等各项制度和标准，建立信用档案系统。这种严格的市场准入条件会加速规范企业提高自身素质，提高自己的服务水平。

    对物管企业超越资质承接物业管理业务的；无正当理由不参加资质年检的；出租、出借、转让资质证书的；不按本办法规定及时办理资质变更手续的，还要进行经济处罚。

    通过这些规定，相信政府部门对物业管理企业的管理会更上一层楼，物业管理企业也会加强自身的建设，不断完善服务机制，真正达到该办法实施的目的。

       物管企业资质管理办法与业主会有什么关系呢

        钟军处长分析说，虽然这个办法是为监督管理物业管理企业而制定的，但也有利于业主监督物业管理企业。换句话说，业主们详细了解了这个办法，就能运用这些规定去监督物业管理企业的行为。

    物业管理企业的每一项服务行为都与业主息息相关，它直接关系到业主的利益，业主也是物业服务水平感受最深的人，是最有权评价物业服务的人，所以业主只有掌握了这个办法的规定才能对物业管理企业进行有效地、有依据地评价和监督，因此说业主与这个办法有密切的关系。比如这个办法的第十一条列举了十三种核定资质时不予批准的事项。如擅自改变物业管理用房的用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等。这些都需要业主的监督、举报。如果业主不了解这个办法，也就无法知道物业管理企业是否违反规定。

    为什么要强调这一点呢？就是因为物业服务活动中，很多业主的法规意识淡漠，不能利用法规去协调、监督物业管理行为，从而导致一些本可避免的纠纷。作为政府管理部门希望业主能多了解法规、多学习法规、利用法规维护自己的权益，并将纠纷消除在萌芽之中，这是物业管理各种法规的终极目的。

    众所周知，近年来西安市西郊，也就是现在被称为西城的房地产开发一直处在不温不火的状态。虽然也有几个房地产开发项目诸如旭景茗园、锦都花园、西城芳洲、蔚蓝印象等正在进行开发建设，但是与南郊、北郊的开发状态相比却黯然失色，颇为让人为这种状态扼腕叹息。

    西城房地产开发 为何不兴旺

    西安的西城是西安乃至中国都有名的电工城。自上世纪５０年代开始国家为了开发大西北，发展中国的电力事业便在西安的西郊规划建设起了一座座具有相当规模的电力产品制造厂。同时还为满足广大职工以及家属的住房生活需求建设起一座座住房和配套的生活服务设施，如医院、学校、商店、文化俱乐部、公园以及绿化带等。这些工厂、住宅、服务性设施以及绿化带一片一片连接起来从而构成绵延近１０里的电工城。西安市建委的一位人士分析说，然而也正是因为这种严格的规划和规整的布局以及集约式的土地利用，使西安西郊的建设用地几乎没有剩余可言。近几年西安南郊的房地产开发很猛，北郊也借经济技术开发区的优势获得较快的发展，但是只有西郊由于土地资源稀缺，使房地产开发受到很大限制。

    如何改变现状一种现象值得注意

    为了解寻求改变这种现状的途径，记者近期对西郊的开发楼盘进行了考察，发现了一个值得注意的现象。

    位于西城大庆路西端与枣园东路连接处的原西安人民面粉厂内，耸立起了８幢高楼，经了解方知道该８幢高楼是陕西唐都房地产开发公司开发的经济适用房住宅小区唐都温泉花园。据该公司副经理刘萍女士介绍，唐都温泉花园就是利用原来西安人民面粉厂的空闲场地而开发的住宅小区。之所以这么做就是因为西郊人的住房紧张，很多职工都是两三代人住在面积不大的老式公房内。面粉厂既然有一片空地为什么不利用起来呢？于是就开发了这个温泉花园。没想到自开始销售以来卖得很好，买房人大多数都是西郊的工厂职工。因为价格在２０００元／平方米左右，所以很受欢迎。这种做法也为他们这个新公司开发西郊的房地产创出了一条新路，他们想在今后以这种方式做更多的开发文章。一位在现场看楼的买房人也认为以这种方式开发，房子价格低，能够被工薪阶层的人接受。

    除唐都温泉花园外，在位于西郊团结东路的原西安感光复印纸厂内，两座１８层的高层住宅――时代佳园也正在紧张施工，据负责销售的王先生讲，这两幢楼也利用的是感光复印纸厂的土地。

    在位于劳动路口的都市绿洲花园，销售人员也介绍说，该住宅区是利用西安仪表厂的土地进行开发的，而且一期已经基本完工，二期的土地利用开发，开发商正在西安仪表厂进行协商。

    据记者了解，还有几个楼盘也是采用这种方式进行开发。如此看来，西安西城的房地产开发只有用见缝插针的方式，与当地的土地资源的实际情况相结合来寻找突破点了。

    见缝插针的开发方式前途能否乐观

    据西安房地产管理部门一位不愿透露姓名的专业人士认为，西安西城的房地产开发以目前的方式而论还是难以取得较大的发展，见缝插针可以利用空闲土地，但空闲土地也是有限的，利用完了又该咋办?根本问题还是无法解决。

    西安交通大学房地产研究所杨东朗所长也认为见缝插针的开发方式可以有效地利用土地资源，提高土地使用效率，但要想大面积地开发房产改善西安西城几十万职工群众的住房紧张问题，还是应运用国家政策从改造现有的企业家属区入手。这样不仅能改善职工的住房条件，也能改变西安西城的城市面貌。他希望通过见缝插针式的开发能带动或者说推动西安西城房地产开发速度的加快。