近万平米经济适用房可望平抑西安房价

    ４月中旬，一连几天都是万里无云、碧空如洗的晴朗天气。但见许多穿戴整齐的市民围拢在某售楼部门口，他们显然不是想趁着明媚的春光去郊外踏青野游，而是准备乘看楼车去实地考察自己想要购买的楼盘。记者听到他们私下议论：“听说房价还要涨，再不买，可就吃大亏了。”
    市民的传言决非空穴来风。西安市城调队前不久发布的统计资料表明，今年一季度，西安房价大幅攀升，多层、高层住宅价格同比分别上升１０．５％、４．５％，豪华住宅上涨１３．１％，商业用房增幅达１７．２％。整个市场房价涨幅之高史无前例。

    房价缘何扶摇直上?

    最新资料显示，全国３５个大中城市一季度房价涨幅都创新高，西安也不例外。对此原因，各方人士说法不一。

    一位不愿透露姓名的地产商坦言，房价的变化与开发成本密切相关，尤其是土地成本。在开发成本中，土地成本约占３５―４５％，建筑安装工程成本约占２５―３５％，税费及其它占３０―３５％。近几年来，全国多数城市实行土地招标、拍卖制度，虽然在很大程度上抑制了以前土地批租中的暗箱操作现象，但因土地是稀缺资源，开发商对土地的竞争异常激烈，许多开发商在土地拍卖中面对“天价”毫不胆怯，因为再高的地价也可计入房价之中，最终由购房者“买单”。

    成本的增加与售价的提升不相吻合，业界有人这样指出。他们对记者算了这样一笔账，比如在西安，水泥和钢材价格的上调只能使每平方米住宅的成本增加几十元钱，砖混结构平均上升５０元，高层、小高层则为９０元，再加上土地成本及建安成本的提高，每平方米住宅成本最多也不过增加一两百元，而目前在售的一些楼盘，有的价格居然上涨了１０００多元。

    西安市物价局房地产管理处处长杨兵分析认为，从总体上看，２００３年各大城市地价水平及变化趋势符合房地产市场供需变化规律，２００４年房价稳中有升。杨处长认为，价格是由供求双方的力量对比决定的。从需求方来讲，随着收入的增长，人们对住宅环境的要求也不断提高，更加注重配套设施的功能，而当前住宅的绿化率、智能化等配套，迎合了市民的心理需求。从供给方来讲，自去年以来，土地制度的变化，加上钢材等建材的涨价，使得开发成本加大。另外，还有国内一些炒房团的炒作，助长了房价的上扬。

    对上述看法，业内有人并不完全赞同。他们认为，除此之外，开发商利润占房价的比例偏大，大多数城市开发商平均利润都在１０％以上，中高档的平均利润可达３０―４０％，远远高于其他行业的平均利润水平。还有市民受“买高不买低”的消费观念影响，不少人加入了购房大军的行列，对房价的提升起了推波助澜的作用。

    涨价背后的隐患

    对房价的持续走高，老百姓颇有微词。一位公务员李先生说，昂贵的房价一不利民，二不利国。西安目前的房价已远远超出普通市民的实际购买力，２００３年全市人均收入仅为７７４８．３８元，买一套房子需要一个普通家庭１０年以上的收入，大大超过了国际５―７年的标准。

    专家指出，房价大涨的“危险”在于：群众易被过热的市场所迷惑，导致非理性购买行为；开发商为抓住涨价机遇，急于上马项目，导致非理性建设行为；小则产生一些粗制滥造的房屋，大则导致同类产品结构性过剩，产生大量烂尾楼，降低整个城市的建设水平；银行看到房地产市场有利可图，可能加大贷款投放力度，一旦房市崩塌，将造成大量不良资产。

    经济适用房风光再现

    为了平抑日益走高的房价，稳定西安房地产市场，使普通市民，特别是中低收入家庭的人能够买得起、住得起房，政府有关部门已采取得力措施，对目前的房地产市场加强调控。据了解，２００３年西安市政府已下达了三批经济适用房建设计划。另据透露，国内三大集团将斥资近１２２亿元在西安投资兴建经济适用房。其中珠江集团计划投资１７亿元开发建设１２２万平方米；香港新鸿基集团计划投资７９亿元开发２８０万平方米；经发集团计划投资２５．６亿元建设２００万平方米。三家企业今年共开工投建１１０多万平方米。物美价廉的经济适用房大批投放市场，将对市场起着稳压器的作用。

    据杨兵处长介绍，今年西安市以经济适用房建设为重点，加快住宅产业化进程。经济适用房可分两类：一类是单位集资建房；另一类是房地产企业开发建房。经济适用住房价格平均较同类商品房低３００―１０００元。杨处长强调，严把核价关并进行跟踪管理，对违规企业进行处罚，将会使广大市民真正的得到实惠。物价局要求，开发公司必须在售楼部显著位置悬挂物价部门监制的价格公示牌，对经济适用住房销售基准价格、楼层、朝向差价、浮动幅度等内容明确公示，并要求如实填写《经济适用房售价说明书》?一式两份?，对实际成交价格进行备案，销售时一并发放给业主，以确保经济适用住房价政策贯彻执行，政府优惠政策落到实处。同时，对擅自提高基准价格和浮动幅度，或在基准价格和浮动幅度之外加收其他费用及强行推销、搭售商品，随意降低建设标准等行为，将依照相应措施予以处罚。

    政府相关部门对经济适用房的严管，好比给其戴上了“紧箍咒”，加上一大批适合中低收入家庭的房子放量楼市，可望平抑渐行渐高的房价，给西安老百姓吃颗定心丸。