从最受欢迎到最受排斥 温州炒房团真相实地调查（下）

　　“真正的炒家很多来自温州下面的农村，一般采取集资参股的形式形成炒房的原始资本。”孔繁勇说。孔原来就职于温州商会，从2001年开始，他也加入到炒房者的行列中。

　　据钱梦明介绍，他组织的看房团约有70%是来自温州下属的乐清、瑞安等地的农村。这些农村有很多富有的工厂主，他们投资房产的愿望相当强烈。

　　“由于不是每个人都有时间和精力去外地考察，看楼盘，于是需要有个牵头的人。”钱梦明说。这个带头人看中当地某个楼盘，为了多组织一些购房者，以增加和开发商谈判的筹码，他会在村中作推介，感兴趣的邻居、亲戚、同行业的人都会纷纷委托他。温州人没有书面的协议，通常只是以口头的形式托付，并给这个牵头人几万元的定金。这样，这位牵头人就拥有了购买十几套、甚至几十套房子的资金和受托的决定权。

　　这些炒家通过参加购房团或者房展会寻找合适的楼盘。一般的程序是――首先，温州人到了当地后，会观察当地的市政规划和当地的政策；然后找商圈，接着看房地产市场。温州人到一个地方后，特别会到当地的二手市场上去看房价，通过此渠道了解该地区这几年房地产的变化情况。

　　“这些炒房者本来就是长期在市场上摸爬滚打的人，长期的市场锤炼已使他们具有相当敏锐的市场嗅觉和很好的判断力。”孔繁勇说。

　　他们一旦看中哪个楼盘，就以团体的名义去谈判，杀价。有一个极端的例子，孔的一位朋友和人联手炒房，总共凑了600万。他们看中了一个名为“粤海广场”的商铺，当时的价格是20000多元一平米。如果散户去买，都是这个价格，最多给5%的折扣，但他朋友一举以600万元的资金去买，最后谈到将近原价的一半买到了半层商铺。

　　此后，不仅是上海，中国很多城市都开始出现温州人的身影，有媒体甚至专门制作了一张炒房路线图。不管到底是谁的“功劳”，但温州人所到之处，楼市几乎都出现上涨的热潮。此时，温州人的炒房风格已开始融入地产利益链条。

　　炒房联盟

　　“像这样全部以自有资金炒房的，在炒房者中占极少数，大部分都是通过炒房者都只是用自己的钱交纳30%的首付款，其它的钱则尽量从银行贷。”浙江绿城集团“上海绿城”项目的销售经理田章说。这个位于上海浦东的项目，63.44%的买家来自浙江，温州人占了其中的47%。

　　上海住房信贷政策规定，价格在6000元以下的可以贷80%，6000元以上的只能贷70%。“我们跟银行的关系非常好，一般只要购房者能出示自己的收入证明(温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明)，开发商都能帮购房者从银行轻松贷出款来――不管买几套房子。”田章透露说。

　　据交通银行南京分行个人信贷中心介绍，典型的炒房族通常会采取短期贷款的方式炒房。比如1年期贷款，不需每月还贷，1年后连本带息一次还清。炒房者往往等房子一出手，便到银行提前还贷。炒房者通常是买前期，后期一般不跟。比如浦东的一个项目，他们买一期5000多元每平米，等到二期时，开发商开7000元，他们也跟着要价7000元。

　　“房地产贷款是风险最小，不良贷款最少，效益最好的项目。”一位银行领导表示。

　　而开发商在某种程度上也与这些炒房者保持了一种“合作”关系。

　　上海多数销售人员手上都有一本温州炒房人的名单。项目开盘时，他们通常会适时通知这批人。温州人和销售人员是双向联系，销售人员会利用温州人带来的人气压迫其它购买者，而温州人为了抬高价格也乐于扮演这样的角色。

　　一般楼盘成交后，牵头人就完成了自己的使命。什么时候抛出房子，基本由购房者自行决定。通常，购房者会把房子挂在当地的房屋中介市场上，同时标出“加价××万”的方式标明自己的赢利预期。“近年二手市场发展很快，为温州人“出货”提供了前提，而且开发商会帮你把一切手续都办好。”孔繁勇说。

　    有一个在上海地产界流传很广的故事可以说明当地的二手市场时多么发达：这个开发商以均价4000元每平米的价格卖自己的楼盘，一个中介公司找到他们，以3900元的价格包销，开发商同意了，结果这个中介公司以6000元的价格把这个楼盘卖了出去。

　　“大炒家很少做长线，就是做短线，2003年开始，温州人的房子转到二手市场的比例越来越高。”钱梦明说，“他们的心理就是一个短线行为，但随着市场的盘整和政策的限制，很多人也不自觉地往中线走了。”

　　最快的方式是炒房号――即从开发商那里预定好房号，或者每天花100～200元钱雇佣民工排一天队等号，或者给销售人员回扣以拿到好房号。一般一个号可以卖1万块左右，他们会等到开发商推出二期或者三期的时候卖出。

　　记者了解到的一个情况，通常，开发商会预留一些号，因为这样可以造成房源紧俏的假相，同时也为开发商和炒房者“合作”留下了空间。例如，有500个房号，但是开发商在开始选号的时候通常是从100以后开始的。也就是说即使最先拿到房号也是101号，而很多炒房者就在打这前100号的主意，方式是给销售人员一定“好处”，而销售人员也乐得把房号卖给他们，可把楼盘炒热。

　　温州只是一个符号？

　　上海、杭州、南京……许多城市都留下了温州炒家的印记，这样的故事还会在更多的城市上演。事实上，从整体房产市场来看，温洲人其实都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。

　　据上海格瑞投资咨询有限公司为上海某楼盘所做的调查报告显示，浙江客源占60%多，而在浙江购房客源中温州人占47%。(见上图)

　　另据建设部的材料，温州人去年购房占上海同期商品房销售数量的2%不到，福州大概占3%，重庆和成都都不到1%，而这在整个房地产市场占的比重并不大。

　　“成都市房管局的人跟我说，温州人在成都买房，根本没有媒体报道的那么多。”胡立同说。“其实是其它城市的开发商、媒体和温州媒体联手把当地的房地产搞热，他们是在炒温州人这个牌子。”

　　胡立同的观点在一位成都的开发商那里得到了证实。这位开发商表示。“我并不在乎温州人到底在不在我的楼盘买房子，只要你们把他们带过来，然后通过媒体报道出去，给人造成这样一种印象：温州人到我这个楼盘来买房子了，我这个楼盘肯定就升了。”

　　在这个利益链条中，温州人的符号作用似乎越来越大于实际作用，因为属于温州炒房团的市场环境已经很难再现了。

　　“实际上，大规模炒房现象现在已经走向没落。”孔繁勇认为，上海现在的房价已经很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全国其它任何地方，都不会形成温州人这么狂热的购买热情。

　　上海的地位、环境和二手市场在中国是独一无二的。温州人在上海抛售房产时，很多接盘者都不是上海本地人。在上海，很多华侨、台湾人、香港人、外国人，这个群体非常庞大(仅在上海生活的台湾人就有60万以上，上海甚至有台北村)，而这一点正是吸引温州人去上海买房的重要原因，因为有这些人在，他们根本不用担心房子脱不了手。

　　“在房价较低的城市，如福州、珠海、澳门等地，都有很大空间。在这些地方，可能会出现零星的温州炒家，但大规模的资金介入可能性已很小，因为均没有庞大的二手市场，没有人会接盘，也就没有炒作的空间。”

　　“不同时期、不同地区对温州购房者的脸色是不同的，尽管温州炒房者现在在许多地方依然风光无限，但迟早他们会离开那些地方。”孔繁勇说，“就像他们离开上海那样。”