海南烂尾楼限期移交　警防后期市场泡沫再起

         蔡慎坤分析，海南的金融风险来自两个方面，一是开发企业普遍存在的骗贷风险，二是个人住房贷款未来的风险。一般个人住房贷款是在发放贷款后3――8年内逐步显现出来，目前海南个人住房贷款余额中，90%是2001年以后发放的，这意味着在未来几年内，个人住房不良贷款会大幅度上升，特别是那些通过按揭贷款购买经营性商铺的坏帐比例会更高。

　　4月初，海南联合资产管理公司（下称联合资产管理公司）向海南省政府提交报告，报告内容主要分为两个部分：其一是加快问题烂尾楼的移交，其二是希望海南省政府在处置烂尾楼的过程中能够为资产管理公司提供便利的条件。

　　此结果缘于3月7日，建设部总经济司司长谢家瑾携两名部下，人民银行总行和财政部的相关工作人员低调到访海南，调查最近业界重新提起的海南房地产泡沫一事，消息人士透露：谢家瑾此行有两个目的，其一是调查海南房地产是否真如外界所传泡沫再起，其二是调查海南烂尾楼的处置情况。

　　谢家谨离开之后，联合资产管理公司研究发展部总经理龚大林曾对本报透露，“此次中央派人调查海南地产，最大受益者是联合资产管理公司，因为产权不清的烂尾楼将全部移交给资产管理公司。”

　　此后的事情证实了龚大林的猜测，在谢家谨离开之后，海南省政府责成海南省积压房地产处置办公室尽快做好烂尾楼移交工作，而处置办也开始主动找联合资产管理公司来促进移交工作的进展。

　　海南联合资产管理公司的曙光

　　联合资产管理中心成立于2003年7月中旬，是中国第五家资产管理公司，挂牌之时，业界一片欢呼，因为资产管理中心成立的初衷是处理海南剩余的20%的烂尾楼，海南地产烂尾楼的总数为603栋，已经处置了80%，剩余的20%属于产权不明晰的项目。

　　当时海南房地产面临的问题是，2003年7月31日是申报半拉子工程处置方案的最后期限，8月31日是协商的最后日期，否则政府将强行代为处置，留给各产权单位的时间已经不多，目前已进入了最后攻坚阶段。

　　联合资产管理公司筹建人之一蔡慎坤透露：目前海南积压房地产中没有处置的70%～80%的产权归属于四大国有商业银行，由于确权的困难和处置权有限，经过人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府的多次协调，2002年年底，国务院批复了《处置海南省积压房地产补充方案》，明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。

　　《补充方案》的实质是国家对处置海南积压房地产的思路已由过去的地方政府和银行系统两条线各自为政，转向以协调能力强的地方政府为主进行处置的方针，地方政府和银行各自出让部分利益，银行按现行市价的一定比例将手中的积压房地产移交给海南省政府设立的联合资产管理公司，资产缩水部分按照呆坏账处理，而政府则牺牲部分税收，尽可能将价格拉低。

　　然而，直到今年3月初，联合资产管理公司没有收到一个烂尾楼项目。龚大林说，联合资产管理公司的工作正在进行当中，但许多事情还有待确定。现在面临的问题是，各个烂尾楼的资产状况虽然都不相同，但有一点可以肯定，这两年海南的烂尾楼早就成了“香饽饽”，一般情况拍卖所得平均下来一个平方米的成本为300元，经过包装每个平方米再加300～400元的成本，最后卖出的价格超过1500元，这是海口房地产价格的底线。也就是说，海口的烂尾楼每平方米至少赚800元，这么大的利润开发商挤破了头都想进来。

　　在此背景之下，银行能够比较容易地找到买家，并通过拍卖的方式迅速获得现金，减少不良资产比例。 而银行通过联合资产管理公司处理不良资产最大的矛盾在于，联合资产管理公司作为代理商，在与银行的谈判中压价，如此，对于银行来说，烂尾楼交给联合资产管理公司如果卖不掉，便有可能错过这两年海南地产升温的态势，从而导致烂尾楼继续烂下去，不良资产非但没有得到解决，甚至可能分文无归。但事实上，即使银行不将烂尾楼交给联合资产管理公司处理，也能够以联合资产管理公司开出的价格将烂尾楼处理掉，甚至卖更高价钱。

　　按照国务院《补充方案》所确定的协议移交价值的比例，海南省已确权的积压商品房将按照评估总价的85%移交，没有确权的按照评估总价的30%移交，这意味着没有确权的烂尾楼对于解决银行不良资产的贡献将大幅缩水。从这个角度来讲，银行不愿意将手中的烂尾楼转交给联合资产管理公司，从而令联合资产管理公司一度处于非常尴尬的局面。

　　3月5日，在国家调查海南地产泡沫之前，龚大林对本报表示：联合资产管理公司正面临转型，转型的核心问题在于从“理性机构向投资性机构”转变。

　　联合资产管理公司的转型有两个方面：其一，为产权不明晰的烂尾楼寻找投资伙伴，以盘活这些项目，因为外地来本地的投资商对本地的情况不熟悉，所以联合资产管理公司可以帮助这类型的投资商寻找合适的途径盘活烂尾楼。“我们对市场的把握要更准确些。”龚说。海南的烂尾楼目前已经处置了80%，按照目前的投资速度，剩余的20%将在未来5年处置完毕；而之后联合资产管理公司何去何从将是此机构面临的第二大问题，龚透露联合资产管理公司今后将向房地产开发领域转变，主要是引进外地的资金对海南地产进行开发，并受理国有资产托管业务。

　　原海南省建设厅厅长、现海南省建设厅巡视员、海南省积压房地产办公室副主任林克昌也对本报说，如果联合资产管理公司还不能突破目前的状态，将有可能被撤销。

　　如今调研组的调研结果给联合资产管理公司带来了曙光，让他们没有必要再焦急地考虑转型问题。“建设部调研的结果将使联合资产管理公司目前的境况发生改变，国家将出台相关政策，要求海南四大商业银行限期将烂尾楼转交联合资产管理公司。”龚大林说。

　　“泡沫地产”与“地产泡沫”之争

　　一边积压的烂尾楼还没有处置完，另一边新的建筑项目如雨后春笋绵绵不绝。

　　据海南省统计局统计的数据显示：2003年海口房地产开发施工总面积为406.8万平方米，报建项目368宗，其中已发证107宗，报建面积227.6万平方米，剩下的还未发证的报建面积超过500万平方米，这个数字还不包括琼山并入海口前突击报建的300多万平方米。

　　3月5日，在海口电视台邀请海口市各大房地产公司相关代表参加的活动现场，该台副台长致词说，海南今年将有100个楼盘上市。与之相对的数字是：虽然海口市2003年商品房销售的面积比2002年增长62.9%，但这个数字相对于开发施工的面积也显得有些微不足道，只有96万平方米。

　　与海口开发商乐观的态度相对的是，海口只有区区不到100万常住人口，而开发商集体标榜的“外销”比例不超过20%.负责四季华亭销售的谢先生透露，他在海口主持销售了四个楼盘，真正的外地买家占的比例不超过10%.海口喷涌而出的商铺同样令人不安。一般商业城市人均商铺面积应控制在1平方米左右，但海口市的人均商铺面积已经超过了2平方米，新的商铺项目开发规模都相当庞大，除了原有的空置率比较高的商铺之外，复兴城、宜兴广场等超大型商铺还在不断推向市场。

　　蔡慎坤还透露，位于海口白沙门海滩旁边的“友和金城”2002年号称全部的单元卖完，但事实上一直在卖。消息人士透露的数字是：友和金城有1/3没有卖掉，另外1/3采取银行假按揭的方式获得了银行贷款，但一直没有卖出去。

　　“风险全部被银行承担了。”此人士说。被称为海南楼市新增长点的三亚市，春节黄金周楼市预定和成交量达到880套，同比增长65%，总销售额达2.9亿元，同比高出一倍。海南媒体称：独具慧眼的投资者看中三亚房地产的升值前景，为房产资本市场的散兵游勇提供了极大商机。

　　仅海口市来说，2003年房地产开发新增资金29.3亿元，其中自筹资金11.2亿元，定金及预收款10.7亿元，银行贷款4.9亿元，而开发商所说的自筹资金中包括了大量的个人购房贷款。“这说明海南房地产企业在项目运作的资金链中对银行信贷资金依赖性极高，隐含着极大的金融风险。”蔡慎坤说。

　　蔡分析，海南的金融风险来自两个方面，一是开发企业普遍存在的骗贷风险，二是个人住房贷款未来的风险。一般个人住房贷款是在发放贷款后3～8年内逐步显现出来，目前海南个人住房贷款余额中，90%是2001年以后发放的，这意味着在未来几年内，个人住房不良贷款会大幅度上升，特别是那些通过按揭贷款购买经营性商铺的坏帐比例会更高。

　　然而，林克昌对此并不担心，他认为，当年海南地产泡沫结束时，有1600多万平方米的烂尾楼，同时有400多万平方米的商品房还在开工，业界说这些房产至少需要海南省消化20年，但从1998年开始，只用了5年的时间，海南处理了80%的烂尾楼，对于海口烂尾楼来说，目前的状况只能说是“地产泡沫”，而非“泡沫地产”。一定的泡沫应当允许存在，否则现在停下来的结果更糟，最严重的后果是烂尾楼的重现。