是否存在真实的需求 政府应警惕房地产需求泡沫

        正如不少人所认为的，中国房地产不存在过热的理由中，最为重要的理由就是由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，中国庞大的人口基数必然使得住房销售持续旺盛。但是，这是潜在需求还是有效需求呢？
  
　　房地产既是耐用消费品也是投资品，衡量房地产需求必须把二者结合起来，其依据是居民的可支配收入。

　　相关的数据表明，2000年以来，住房销售额增长普遍显著地高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。2000年达到45个百分点，而今年2月相差近50个百分点。也就是说，今年国内住房市场在总量上的有效需求存在严重不足。

　　从住房租赁市场来看，住房的“市盈率”膨胀已经是不争的事实。从2003年35个大中城市数据来看，除北京与杭州外，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得税增幅也低于一级市场购买价格涨幅。住房投资无利可图。

　　也就是说，无论是从消费的角度上说，还是从投资的角度上说，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。比如说，近几年来北京住房销售最大的群体是28－38岁的年轻人。这些人购房时首期付款构成为：个人积蓄、父母亲的帮助(所占比重最高，资金由边远或小城市流入大城市)甚至亲戚借款。其他的部分依赖银行信贷。随着能够真正进入大城市的人口的逐渐减少，随着能够对子女帮助的父母减少，大城市年轻人购房能力自然减弱。

　　更为重要的是，住房消费信贷创造性地扩展了年轻人的住房“存量需求”的释放，但随着银行利息的调整，随着经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。特别是如果利息骤然上升、部分购买房子的年轻人失业的出现，就可能给银行带来巨大的系统性风险。

　　如果不存在真实的有效需求，政府就得警惕这种需求泡沫的根源在哪里，应该如何来防止。因此，政府此次的宏观调控的重点要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。如收入分配调整与公平性、弱势民众的收入水平提高、农民城市化障碍的解除、垄断行业壁垒的清除、政府不当管制放松等。(本文有删节)