2004年5月夏天里的冬天？中国房地产巅峰时刻

・       编者按・ 五月是一年中最好的季节，但这个五月，地产商的日子不好过。最可怕的是，有迹象表明，难过的将远不止这个五月。

　　４月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至３５％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。

　　几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。自４月２７日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款（某银行人士称是上级口头通知），目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。

　　控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次国家亦是如此施加宏观调控于房地产业。

　　这还不够。

　　５月９日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省市国土资源厅（局）长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后传出的信息表明，中央还准备了其他的调控手段，随时可能发出。譬如，提高固定资产投资税，并有可能提高贷款（包括房地产开发贷款利率在内）等。

　　众多地产商惊呼，国家调控之手太猛、太重。北京华远集团总裁任志强大声疾呼：国家要慎用调控手段。他担心，如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像１０年前那样的低潮。业内人士最感恐慌的是，一批在建的房地产项目，有可能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后续资金，成为半截子工程、烂尾工程；即使不限制个人住房消费信贷，仅因为这些调控措施的接连出台，消费者产生观望心态，购房需求严重受阻，可能造成新一批商品房积压。这是个所有房地产从业者备感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，则可能减少部分城市商品房供应，造成房价上涨。

乐观者亦有之，譬如潘石屹。他对本报记者说，新政策对有土地没有钱的企业可能是坏事情，对没有土地有钱的企业可能是好事情，而潘石屹自己属于后者，“我没有银行贷款，以后也不准备向银行贷款”。潘石屹认为，中国房地产业不可能重现１０年前的情形，因为国家经济总量、所有制形式、房地产投资的资金来源和消费需求均大为不同，但他也担心国家出台限制个人消费的政策。

　　准确预测调控政策对房地产市场的影响是困难的，不过有一点，房地产投资增幅将应声下滑，这正是国家宏观调控的主要意图之一。倘若不再出台新的调控措施，“半年时间，挺一挺也就过去了，但谁知道后面会不会有更猛的东西出来？”一位地产商心事重重地说。

　　２００４年５月，是否将成为中国房地产发生根本转变的大拐点？地产商呢，是否只能在恐慌和焦虑中等待？ 　　没有答案。

       “洗牌”在子夜

　　５月１２日，在谈到房地产金融调控政策对房地产企业的影响时，潘石屹对本报记者坦言，“我们基本没有银行负债，现金流也不会发生问题。但这一系列政策对市场会有较大影响，房地产行业蕴含着重新洗牌的可能性。”

       金融决定轨道 轨道决定命运

　　“国家所实施的金融政策，已经规划出了房地产市场的基本轨道。”北京金地总经理陈长春给本报记者作了一个非常形象的比喻：“高速公路：通常是指拥有大量资金和专业的开发水平的房地产商；国家一级公路：指资金比较多，但开发能力、或者说项目运作能力还不是很强的发展商；乡间小路：小的项目公司。新制度的出台把三条道路的界限划得更加清楚，对它们所起到的限制作用呈逐步加强的趋势，防止了‘大家混在一条马路上谁都跑不快’的不公平的竞争结果。”

　　从这个意义上来说，金融门槛就是这三条基本轨道的界限。从去年６月的央行１２１文件?《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》?，到８月的国务院１８号令?《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》?，到今年３月的“指引”?《商业银行房地产贷款风险管理指引》?，再到国务院最新的通知，无一例外地都显现出了金融界限的作用。

　　业内人士分析，１２１文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有３０％。此次国务院的通知的金融界限明显地更为严格，通知对房地产开发商的资本金要求从２０％上升到了３５％。

　　房地产开发?不含经济适用房项目?固定资产投资项目资本金比例由２０％提高到３５％就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过６５％。而据潘石屹透露，目前许多开发商的负债率都达到了８０％到９０％，一般来说，５０％到６０％的负债率才是比较健康的。

　　这样一来，开发商处在哪条轨道便一目了然了。

　　北京万达房地产开发公司总经理罗昕在接受本报记者采访时就信心十足的表示：北京万达一定是处在高速路上的企业。他说，大企业在进入市场之前都会做比较全面的风险预测、可行性研究等项目评估，并时时为金融政策的收紧做准备。

　　同样自认为是处在高速路上的北京新华联房地产开发有限公司总经理方明理也表示，新的调控政策的出台，“有利于扶植真正的房地产企业做大做强，有一定实力的开发商、真正把房地产当作一项事业的开发商能够一直做下去。”

　　显然，面对金融政策的收紧最危险的还是那些驶在“乡间小路”的房企们。

　　“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。新的金融政策可能会导致新一轮的行业洗牌。”ＳＯＨＯ中国老总潘石屹指出。

　　“资本金金融政策的推出，某种意义上来讲能够起到规范市场的作用。”陈长春指出，行业洗牌的另一种表现就是房地产市场将会出现地产企业的整合。他说，“这对于地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面的能力进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。”

　　当代万国城副总经理姜鹏则从消费者的角度出发阐述了金融政策调整之后的行业洗牌。“消费者的诸如炒房、期房转让等投资行为将受到限制；投资型的购买会减少；吸引投资客的物业会受比较大的影响，而纯居住的自住型的物业不会受太大影响。”

           融资趋于“多元” 拿地“量力而行”

 　　“新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。”业内人士指出，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，房地产业将面临由于信贷收缩所导致的融资困难。

　　几位地产公司老板告诉本报记者，对于大的地产商来说，项目的资本金比例一般都超过了３５％，所以提高１５％的资本金比例对他们不会造成很大影响。而多元化的融资模式也使他们在金融新政面前游刃有余。

　　方明理告诉记者，新华联的融资渠道很多，首先是企业通过加速现有开发项目的销售节奏增加现金流；另外集团会加大对房地产本身的投入；遇到确实很好的项目时，集团下属的几家正在准备或已经上市的全资企业和相关企业，也会对房地产的开发提供很大的支撑和保证。陈长春也表示，“金地作为一家上市公司，融资渠道是比较畅通的，企业信誉好、还贷能力强、维持一个合适的市场覆盖率。融资渠道不会有太大的问题。”

　　但是，如果确如潘石屹所说，许多开发企业银行信贷占到房地产开发资金的８０％左右，那么，谁将会在这场金融博弈中败下阵来将指日可见。

　　即使如此，精明的大地产商们仍然时刻保持着头脑的清醒，陈长春说，政策的新调整“对于房地产项目公司来讲有个值得思考的问题：大盘的操作项目所需资金的比例将会增加，房地产企业在开发大盘时所需要的资本金比例和分期到位的资金安排是个比较关键的内容。”因此，即使是大地产商对于政策的调整也决不能掉以轻心，特别是在土地储备数量和开发节奏等方面必须精打细算。

　　“金融政策调整之后，由于短时间内企业在前期投入的资金多了，因此拿地要‘量体裁衣’。”方明理说，虽然新华联长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。

　　陈长春也表现出了同样的深谋远虑：“每个企业都会有长期的规划，金地有５年左右的规划，是根据土地市场的供应机制决定的。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。”

　　记者在采访中还了解到，包括潘石屹，华远集团总裁任志强在内的众多开发商最为担心的还是银行对个贷的限制。但专家估计，金融监管部门不会轻易祭出这一杀伤力巨大的工具。