金融专家提醒业主 按揭贷款提前还贷并不划算

  　　据记者了解，西安近期到银行办理提前还贷的市民人数比以往大幅增加，形成提前还贷小高峰。那么，市民提前还贷划不划算呢？就此问题记者采访了几位专业人士。专家认为是否提前还贷应就自己的情况而定。
　　陕西房地产协会有关负责人表示，现在之所以出现一个还贷小高峰，从微观来说现在有些市民手中有充裕的钱，有能力归还贷款，而目前又没有合适的投资渠道，所以就选择了还贷。从宏观来说，去年人民银行121文件的发布，影响了贷款者决策。121号文件中指出央行要控制房地产的贷款规模，也要对个人住房贷款有一定调整。

　　当然，决定是否提前还贷时，应据贷款人的具体情况而定。他认为，对于那些已经具有还款能力，现在没有合适投资渠道的投资者来讲，还贷是个不错选择，这样可以降低购房成本。如果现在不具备还贷能力，不必急于还贷。目前西安住房需求比较旺盛，房屋贷款利率暂时不会有较大调整，借款人不必过于紧张。如果自己的资金不充裕而急于把贷款还上，就会牺牲其他方面的消费，影响生活质量。

　　光大银行客户经理樊鹏在接受记者采访时表示，现在宏观经济较热，物价水平有所上涨，银行存贷款利率相差较大，也使有些贷款人选择提前还贷。他认为，目前物价上涨，工资普遍上调，存贷款利率上调也是一种趋势。但他认为，通货膨胀和存贷款利率的上调有一定时间差，目前存贷款利率不会有较大调整。他说，在利率不变的情况下，通货膨胀对债务人有利，现在不具备还款能力的贷款者不必过于紧张。

　　同时，樊经理还具体分析了提前还贷问题：假如杨先生向银行借了10万元、10年期房地产贷款，假设现行利率不变。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额（本金）56914.25元。

　　如果贷款者维持原贷款合同不变，不提前还贷，那么，他在十年里累计将向银行支付利息30707.60元。樊鹏指出，在前5年，由于他占用的贷款的数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52％；后5年因已经归还了大部分本金，实际发生、支付的利息也就少了，只占总利息额的27.48％。若他在第5年末就申请提前还清贷款，他只要归还剩余本金56914.25元即可，另27.48％（8439.49元）的利息就不要支付了。

　　那么，杨先生提前还贷是否划算？樊鹏说，问题其实就归结到后5年56914.25元的本金以及8439.49元的利息上。他把年利率分成两个部分计算得到，前5年的平均年利率是10.34％，后5年的平均年利率是2.97％。他建议，若没有好的投资方向，他应该一次性还清贷款，这可少支出8000多元利息；若他比较擅长投资，则可将这56000多元投资股市、基金等，他相当于以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资，只要他投资的年回报率高于2.97％，就是划算的。另外，樊鹏强调，现在的住房贷款利率是5.04％，而其他的商业贷款利率大约在5.31％左右。如果盲目提前还贷，可能造成资金短缺。