再析温州购房团神话：温州人难获高利何去何从

《剖析温州购房团神话》一文发表后，收到了不少来自各地的反馈意见。现再做些分析，以作为上一文章的补遗。

　　其一，温州购房团到各地购房的目的可分为3类，即购房居住、置业和炒作盈利。炒作盈利的人虽然比重不算大，但善于炒作，加上有些媒体和希望房价上涨的企业“积极呼应”，炒得沸沸扬扬。因此，应对其中的炒房活动做一些分析。

　　其二，到上海的温州购房团中，确有一部分是以炒房谋利为目的的人。由于上海房地产市场比较规范，两年过去了，他们并没有炒卖出多少房子，也没有获得预期的高利。当然也有人买一两套房(在其它城市也有类似情况)，三五个月卖出去，赚了一定的利润，但这只是“小打小闹”的获利，而不是大批量地获高利。他们没有达到获高利暴利的目的，只好宣布从上海撤出资金。这里要说明两点：一是，温州购房团两年多来在上海购买了15亿元的房屋并没有撤走；二是，这些炒房人因为没有获得预期的高利，不愿继续在上海炒房是事实，而从上海撤出200亿资金，则是没有事实根据的炒作神话。

　　其三，据某一城市反馈，“温州购房团”的人前年到该市买了一幢楼，立即提价20%进行兜售。由于没有人来成幢买楼，改为分套单卖，居民们又嫌其价格高于附近同类住房而不予“问津”。一年多没有卖出几套房，已经被“套住了”。

　　其四，据另一城市反馈，“温州购房团”的人去年年底在该市买了一幢楼，付了订金并开始寻找可以转卖的下家。这时才发现，这幢楼所在地的居民，主要是低收入者，售房的“人气不旺”。他们目前处于“两难”境地：既不甘心牺牲订金撤出来，又怕交足购房款被套住。

　　其五，有两个中等城市反馈，去年这两个城市都去了“温州购房团”。人数只有四五人，但却打着温州购房团的旗号。到了之后，就广泛地接触房地产商和媒体。经过炒作，闹得满城风雨。市里许多老百性都知道，“温州购房团来了，房价要大涨了”。奇怪的是，他们制造了“舆论”后，一套房子也没有买就撤走了。对此，人们有四种分析：一为，他们光炒作，不买房，纯系招摇撞骗；二为，他们的目的是造舆论，让人们知道温州购房团神通广大，连中等城市也光顾到了；三为，他们为了获利而惟恐房地产市场不乱，连一个中等城市也要去大造房价要大涨的空气；四为，温州人经过调查发现，这两个城市这些年来房价涨势缓慢，炒房不会获得多少利润，因而及时撤出。

　　其六，有人认为，温州人到各地买房，都是各买各的房，并没有形成实质性的团体。他们打着温州购房团的旗号去买房，既无必要也没有道理。

　　其七，有人建议，温州购房团中的炒房者以获取暴利为目的，到处炒作，扰乱市场，政府应该出手管。根据以上内容，分析如下： 　

　　为什么温州炒房人难获高利

　　1.炒房人要想获高利，必须寄希望于房价每年以高于10%的速度上涨。近6年来，全国每年房价平均上涨都低于3.8%，从全国的大范围看，没有炒房获高利的条件。

　　2.我国的房价统计数是每个城市的平均房价，房价上涨包含了两个因素：一是同地段、同类型、同水平房价的上涨；二是在城市销售住房总量中高价住房比重增加引起的平均房价上涨，也叫做结构性涨价。因为买房之后通过转卖而获取利润，主要是靠前面讲的第一因素。例如，有些城市有的年份平均价上涨10～20%，看来相当高，但去掉结构性涨价，只涨了百分之几。在这样的情况下，没有炒房获高利的条件。

　　3.温州炒房人选的城市，主要是几个平均房价涨幅较快的大城市。但是，大城市的房地产市场都比较规范。例如有的城市规定，没有取得产权证的住房不准转卖，转卖住房必须上网明码实价地销售。在这样规范化的市场中，炒房人的加价转手倒卖就困难重重，无法获得高利，只好宣布撤走。

　　4.近些年，城市政府调控房价的主要办法之一，是多建一些低价位的商品房和经济适用住房。例如近几年房价涨得快的上海市，今年计划建设几百万平方米低价位的商品房，其售价只等于2003年平均市价的一半。这些商品房建成上市后，平均房价就会下降。

　　总之，随着城市政府调控房价力度的逐步加强，购房虽然可以保值增值，出手转卖也可能获得微利，但一般没有什么获取高利和暴利的空间。

　　5.舆论炒作对房价有多大影响。两年多来温州购房团的炒作，由于有些媒体和房地产商的“积极参与”，曾经取得了大造舆论的影响，并在较大范围内炒得沸沸扬扬。也在某几个城市或城市的某个局部，在短暂时间里引起房价波动。但从各城市房地产市场的整体和较长时间的角度来观察，特别是在多数市场比较规范的城市，温州购房团的舆论炒作对房价的涨跌没有产生明显的影响。 　

　　温州炒房人何去何从

　　温州购房团中的炒房人选择了到其它城市去炒房谋利一途，主要受到了三个误导。一是，受到媒体不准确报导的误导。因为许多媒体都不准确、不全面地报导房地产是暴利行业，因而他们以为只要参加进去就可能“分”得暴利。其实，近8年来，房地产企业有3年是全行业平均亏损，另外的5年则是全行业平均微利。也就是说，在全国的房地产企业中，能获得暴利的只是少数企业，而大多数是微利或亏损企业。因此，温州炒房人“初来乍到”地进入房地产市场进行房产买卖经营，一般地只能进入微利或亏损的行列。二是，过高估计温州购房团资金能力的误导，以为“大资金”就可以大炒作、大赚钱。温州人两年多来在上海买房花了15亿元，如果拿到一个小城市去炒作，也许可以因其“大资金”而掀起市场风浪。但用于一年住房销售总量达1000亿元的上海，15亿元就成了“小资金”，因而炒作不出多大风浪。三是，受到房地产可以与股票一样炒作的误导。温州炒房人到外地炒作，一出手就买一幢楼或几十套住房，以为可以与股票一样，只要投入“大资金”再加炒作，就会大涨价，在大涨价期间就很容易倒手全部卖出去。他们买了房之后才发现，没有人成幢或几十套地去买他们的“二手房”，而要提高价格后一套一套地卖出“二手房”也很不容易。

　　事实证明，在当前我国的房地产市场条件下，要想通过到其他城市大批量炒买房屋而获取暴利，纯属不切实际的梦想。如果有人要坚持炒下去，最后的结果只能是“不撞南墙不回头”。特别要指出的是，温州购房团的炒房人，绝大多数在房地产方面是“门外汉”，他们是在以上三个误导下闯进房地产市场的。他们不懂得房地产市场的规律和城市政府的调控能力，只能误打误撞而到处碰壁。所以，不少温州炒房人决定撤资退出，实属明智之举。

　　还要看到，温州购房团中炒房人掀起的炒房“风潮”(特别是舆论风潮)，正在迅速落潮。固然，在落潮过程中也还可能产生一些小浪花，但落潮的大趋势是不可逆转的。

　　对其他几个反馈问题的分析

　　1.能不能劝温州人不要组团购房。温州炒房人打出购房团的旗号，是为了引起媒体和各方面的重视，有利于大造声势和炒作。只要他们想炒作，你就劝不住。而在炒房风潮平息后，用不着劝，他们也不大可能再打购房团的旗号。

　　2.能不能禁止炒作。在市场经济形势下，炒作总会经常发生。只要不触犯法律，就不能禁止。有些炒作，搞得沸沸扬扬，人心惶惶，但因为没有禁止其炒作的法律，有的真让它产生了破坏市场秩序的坏作用。这当然是坏事，但坏事也可以变成好事。例如1989年出现的抢购风，是一件公认的坏事，而其可以成为“好事”的方面则有：让我们吸取了经验教训，并让广大群众经受锻炼而提高了免疫力。去年“非典”时期，就曾有人“宣扬”副食品会供不应求。但因我国政府及时宣布确保市场供应，广大群众又有了1989年取得的免疫力而“巍然不动”，就没有炒起来。

　3.对于近两年多来温州购房团中一部分炒房人到处炒作一事，我们也可以吸取经验教训而提出以下改进工作的措施：一是，要进加强房地产市场的法制化建设，对于一些看准了确有破坏性的炒作，在条件成熟时制订法律，明文予以禁止；二是，加强对房价的调控，努力保持房价平稳或稳中有升，使炒房人无利可图；三是，规范市场行为，让市场买卖规范化、透明化，使炒房人难于炒作；四是，在炒房人大造舆论时，我们不能无所作为地当旁观者，而是要适时地进行正确的舆论宣传。例如，他们制造了一些不符事实的“神话”，我们就应该适时地说明真象，并希望媒体不要报导“神话”，广大居民不要赶风头而坚持理性消费；又如，温州购房团在两个城市没有买房就撤走了，就要及时报导他们撤走的实情，以消除其影响；再如，选择适当时机，对温州炒房人在各地所作所为做一些带有总结性质的报导，以增强广大群众对炒房的免疫力，使今后想来炒房的人望而却步。