央视《经济半小时》房价行情 涨还是跌？（下）

　　          央行是否要升息

　　这两天，关于存贷款要加息的传闻，在房地产商中间不胫而走，说的是，今后银行不仅要提高个人住房按揭的门槛，还会提高房地产商业贷款的利率。这可是和今后的房价走势息息相关，那么，这条消息是不是属实呢？

　　今天上午，《经济半小时》的记者李春岩来到北京市几家商业银行进行采访时，许多储户都表示听到了加息的传闻。

　　一位储户说，“瞎传的，应当可以加息，应当到时机了，要不然利息压得太低了。”

　　随后，记者就“是否会加息”与几家银行的工作人员进行确认。银行的工作人员都表示没有接到这个通知。

　　在一家工商银行，记者见到了在这工作了7年的史先生，几年来，他也经历过几次利率的变化，“人民币2002年2月21日调的利息，从那以后大概2年多的时间，中间没有再调息。”

　　在营业大厅，我们注意到1年期的存款利率是1.98%，5年期的为2.79%，也就是说存款利息从2002年至今没有调整。那么房屋贷款利率又有没有调整呢？史先生告诉记者，“贷款的利率从整体来讲，应该都是跟随存款利率，基本上是同步调整，可能在个别的时候根据国家宏观经济的需要，有可能需要单独地调整一下，但这种情况很少，而且目前我们也没有听到任何关于调息的通知。”

　　事实上，有关部门为调整房地产过热的势头，已经做过种种努力。去年6月，被称作是121文件的央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定：对大户型、高档商品房、别墅等项目应适当限制；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为首先是投资量越来越大，增长速度越来越快，第二个是房地产的价格也越涨越猛，这些都表明了这个行业里头逐渐出现的一些不健康的因素，或者是有一些问题了，风险可能会越积越大。出于这种考虑，有关部门，央行、银监会、发改委这些部门就出台了密集的措施来试图消除这些不健康的因素，消除风险。

　　然而，121号文件的出台没有挡住房地产信贷的过快上涨的势头，根据国家统计局最新公布的数字显示：仅今年一季度，全国房地产开发投资与去年同期相比，增幅已高达41.1%。这其中，资金多数来自银行贷款。

　　赵锡军认为，在当时的那个情况下，121文件起到了一定的作用，起到了控制的作用，但是后面的形势的发展超越了121文件的控制力，从去年下半年以来，各地的开发热，投资热，这些政绩工程，形象工程，经营城市的理念都推动起来了，使得房地产行业越走越快。政策跟不上现状的发展，所以不得不出台新的政策。

　　4月底以来，针对房地产行业的各项金融调控政策更是密集，在短短的一个多星期的时间内，先是传来央行的规定：自4月25日起，将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点，收缩信贷资金1100亿元。随后，国务院下发通知，要求将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。也就是说，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款。

　　赵锡军认为制定政策采取小步快走，比较密集，表明了有关部门对我国房地产行业发展走势的不断关注和忧虑。

　　分析人士指出，房地产行业正处金融调控的风口浪尖之上。可有关部门频频出招效果如何呢？统计数字显示，银行信贷仍然占到房地产开发资金的70%以上，房价高位攀升，金融风险不断加大。

　　赵锡军表示在相当长时间内，中国房地产价格如果制度方面不发生很大变化，房子价格还会居高不下。

　　有学者认为，之所以频频出台政策，很大程度上是因为此前实施的各项措施，还没有收到预期的效果。那么，是不是会有更加强硬的调控政策出台？在许多人看来，房贷利率上调似乎成了最后的王牌。

　　赵锡军表示，从4月份采取的措施，包括5月初有关部门采取的措施，都可以看到，它是在不断地调整收紧。估计这些措施再过一段时间，它会发挥效果，如果这些措施效果明显，那调利率的可能性就会降低，如果这些措施跟不上情况的发展，可能还会上调利率。

　　今天我们的记者还与央行取得了联系，但是他们对近期是否加息没有做出回应。不过央行前几天发布了一份季度货币政策执行报告，其中就提到，目前全国固定资产投资已经处于1994年以来的最高水平，近期还是要实行适度从紧的货币政策，这也就是说，银行对手里的钱袋子会捂的更严。对此，有专家认为，防止房地产过热，升息是最后一个杀手锏。

　　算算买房帐

　　正如专家前面分析的那样，银行加息是给持续升温的房地产降火的最后一个手段。不过，对加息传闻，购房者更关心的是，加息对房价到底会有什么影响？真的等到利率上调的时候，他们买房的支出会有多大变化？专业人士今天也给购房者算了一笔账。

　　最近一段时间，北京的房地产开发商都在密切关注同样一条消息，这就是商业银行的消费信贷政策是否会调整。《经济半小时》的记者马洪涛就此事进行了采访。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹告诉记者，银行要调消费信贷它会从这样三个方面调：下调利息，减少按揭贷款的成数和缩短贷款年限，这都是不容易的。他认为，对目前的房价走势来说，消费信贷政策是最敏感的一个因素。他算了这样一笔账：房价取决于供应和需求的关系。如果消费信贷政策抑制了消费者购房的欲望，需求就会减少，而房子的价格就会随之下降。而事实上，加息最重要的是调整人们的预期。

　　北京大学不动产研究中心的主任冯长春也同意潘石屹的判断，由于购房者主要靠贷款购房，所以加息会对消费者产生更大的影响。他还给我们算了一笔账，一套总价130万元的住宅8成按揭可以贷款104万元。按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是612640元，每月还款额是6886元。如果加息0.5%，也就是按照5.54%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为682480元，每月还款额也上升为7177元。而如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为753760元，每月还款7474元。

　　冯长春认为加息会影响炒房者的买房行为，从而减少一部分购房需求，从而影响到房价。房地产开发商会随之调整不同楼盘的利润，最终会对房价产生影响。

　　消费信贷政策的调整到底将对房地产行业的利润空间产生多大的影响，这是每个开发商都不得不关心的问题。潘石屹告诉记者，开发商们面对这一形势的心态并不完全相同。加息只会影响资金链条过紧的开发商。而对整个房地产市场来说，淘汰掉一部分企业并不一定是件坏事。但是，他担心房地产市场的停滞或者萎缩将会引起连锁反应，会对建筑业和建材产业的就业产生很大的影响。

　　相比之下，北京大学不动产研究中心主任冯长春的判断要乐观一些，他认为国家会注意保持房地产业作为支柱产业的稳步发展，银行业也会通过发行债券或基金等方式扩大房地产的融资渠道。

　　今年春节期间，有一位房地产的业界人士曾经写下了一篇文章，论述了2004年北京房地产价格将要上涨的几大理由。没想到，后来由此引发了一场关于房价的激烈争论。现在，这篇文章早就墨迹已干，可争论却还没有收场。看来，对于房价，还有太多的未知数。不过，在这里我们还是有一点要提醒准备购房的观众，无论房价是高是低，都需要注意防范房地产市场的投资风险。