从周正毅事件、德隆事件看今天的顺驰

 让我们以周正毅、德隆溃败的共性因素对照一下顺驰今天的所为：

一、 高速扩张与百亿元负债。

1994年，天津顺驰置业有限公司成立，从事二手房市场中介业务，于 1996 年顺驰开发了自己的第一个楼盘，依靠类似周正毅、杨斌之类的智慧，顺驰逐步做到了天津第一大房地产商的地位，目前，顺驰在天津约有17个项目、4500亩土地储备，总地价约50亿元。02年顺驰在天津的房地产销售额达到15亿元，03年顺驰在天津房地产销售额达到30亿元，乐观估计顺驰历年来的房地产销售额累计达到 75 亿元。按10%--20%的房地产净利润率，顺驰的自有资金当在 15亿元左右。依靠这样的自有资金，即使支撑天津的项目开发也比较困难，事实上，顺驰天津拖欠了大量地价款、工程款。
 
在2003年，我国各地城市普遍实行国有土地市场招标、拍卖、挂牌转让制度，同年6月份央行121文件出台，然而此时，顺驰开始向全国大举扩张，北至长春、南至湖北荆州、东至上海、西至郑州，仅半年多时间，顺驰投标拿下了 20个项目，而且多个项目更是创造了当地土地拍卖市场的“天价”，其所取得的项目累计地价总额达到110亿元，按照协议，顺驰应在04年内至少要支付60亿元。

全国房地产商莫不想作大作强，何以顺驰创造了中国房地产界有史以来最大的扩张神话？ 他的资金实力能跟得上吗？对于这个问题，顺驰内部有一句尽人皆知的话：“资金从来不是顺驰的瓶颈，因为顺驰就是从没有钱发展过来的。”从这句话来看，顺驰不需要考虑自有实力，只要敢于借钱、敢于承诺就行了，能否如期践约则另当别论。

二、过度负债与银行攻略。

银行对房地产企业贷款有几个基本规定：（1）源自于《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》文件（建住房[2002]217号），要求发放房地产企业贷款必须 四证齐全，包括 土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；（2）源自于央行121号《 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定房地产企业不准跨省市调拔资金、不准发放土地抵押贷款；而且银监会最近颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（征求意见稿）更是对上述规定作了重申。近日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。水泥、电解铝、房地产开发均由20％及以上提高到35％及以上，对房地产行业的自有资金比例做了更为严格的要求。可以就这些规定对照一下顺驰的情况：

首先从资产负债率来说，顺驰握有150亿元的土地资金，还有大量的待建工程，因而总资产肯定在200亿元以上，按自有资金35%的比例，顺驰应该拥有70亿元自有资金，这对于十年来累计销售额才 75 亿元的顺驰来说，是不可能达到的；

顺驰地处天津，近期以来大量买地，资金来源只有从天津调拔，由于自有资金有限，所作跨地域之间的资金调拨，绝大部分应该都是信贷资金。

国家规定发放房地产开发贷款应四证齐全，顺驰更不会遵守，天津银行界近期在对照121文件的检查中，竟然发现顺驰人为捏造了很多项目的开工证、销售证。

三、为利益枉顾法规

在购地环节，顺驰的策略是“推迟首付款支付并合理拉长后续付款时间”，也即是拿地时惯于高价承诺，然后拖欠不付，枉顾国家利益和政府法规，顺驰竟然把它总结为“商业模式”和指导思想。在 2003年 03 期《中国企业家》杂志上，登了一篇对顺驰的专访文章，该文转载了顺驰提供的资金操作模式，上述“推迟首付款支付并合理拉长后续付款时间”便赫然在目。

在工程制造环节，顺驰惯于违章开工、违章销售，大量拖欠施工单位的工程款，违反国家不准拖欠施工工程款的规定；顺驰在北京、南京的项目，地价欠付50%以上，没有任何证件，也就轰轰隆隆开工了；顺驰大量依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项，完工后拿到的工程款不足工程预算的50%，有的企业做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。

顺驰何以能枉顾政府法规而不遭受执法者的重大处罚？特别是在天津长期如此作为。关键在于顺驰会做大量“人”的工作，类似于周正毅等之无不敢为，个中乾坤，当源自于顺驰强烈的利益掠夺动机。

四、顺驰之资金风险已经形成。

高速扩张、过度负债和不合法经营决定了顺驰的资金风险已经形成，其症状如同于出事前的周正毅、德隆一般：
1、 顺驰已经积压了太多的到期未付地价款、贷款和工程款；十个坛子九个盖，顺驰如今有太多的坛子，表现出太多的资金缺口；今天的顺驰在天津、北京、苏州、南京、长春、石家庄等，没有一个城市不欠交地价；
2、 顺驰的资金链条过于紧绷，顺驰公开承认，其已经将按月编制现金流量计划改为按周编制，可见其资金链已经到了捉襟见肘的地步，只有其中任何一个小环节出现现金流转问题，就可能导致整个资金链断裂。
3、 跨区域、跨行业整体性的资金流动，令资金风险表现出集团性整体连动；看顺驰一个地区公司的资产负债表，没有任何意义，因为任何一个地区公司都不能独善自身；而顺驰整体的负债情况根本不透明，政府、银行和顺驰两方面信息不对等；
4、 业务风险增加了资金风险。高速扩张必然令管理资源摊薄，工程质量低劣、设计错误、客户投诉很容易在拖欠工程款、抢工、抢销的情况下发生。

当前的顺驰，不能给政府、金融机构、客户、供应商任何一方以充分信心，曾经有言，顺驰套牢了政府，套牢了银行，因而可以不死，然而正如控制了多家金融机构的德隆发生资金链断裂一样，顺驰不死的神话更不会存在，压死骆驼的往往是最后一根稻草的分量，违规违约的业务经营必然遭受来自各方面的挚肘和打击，顺驰的资金链已经到了崩溃的边缘。

 笔者给顺驰之相关合作者一个忠言：看好自己的钱袋，切勿和疯子一起跳舞。