地产企业诚信建设的关键： 信用管理体系

　　现代市场经济是建立在诚信基础上的信用经济，诚信经营是企业持续发展、国民经济运行健康的基本保证。然而，由于我国尚处于建立社会主义市场经济体制过程中，受各种因素的影响，我国社会经济生活中的恶意逃债、合同违约、肆意侵权、商业欺诈、假冒伪劣等非诚信行为还相当严重，这不仅大大提高了市场交易的成本，降低了市场效率和经济的活力，恶化了市场环境和市场秩序，直接影响到市场体系的完善和资源配置效率。同时，也损害了企业的整体形象，而且加大了企业运营成本和运营风险。极大地制约了企业的发展。根据国家统计局的统计，我国企业平均无效成本是销售收人的14％，这意味着一个销售额1亿的企业，坏账、拖欠款损失、管理费用三项费用就白白消耗掉1400万！过高的无效成本损失大大降低了企业的盈利能力，甚至会将企业拖入破产的境地！因此，加强企业信用管理以提高企业信用，增强抵御信用风险能力，已成为企业面临的一个紧迫问题。
　　1、建立信用管理体系的具体制度框架及主要内容
　　企业信用状况是企业在持续经营期间，对外进行经济交往的基本信息的集中表现，它主要包括企业登记、合同履行、应收应付账款、银行贷款偿还、产品质量、企业经济合同纠纷以及法定代表人信用记录等情况。企业信用管理主要是对企业自身及合作方的信用状况进行营理，并根据不同主体诚信状况的差异及变化情况采取相应对策。具体来说．企业信用管理的主要内容包括三个方面：一是将营销管理与信用管理有机结合，建立对客户信用状况进行预测和评估的制度。做好事前控制；二是制定合理的信用政策，重视对赊销业务的管理，在销售增加的同时降低风险；三是对货款回收进行专业化管理，缩短回款期限，降低呆帐坏帐比率。
　　（1）事前控制――客户资信管理制度
　　客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。因此强化信用管理，企业必须首先做好客户的资信管理工作，尤其是在交易之前要对客户的信用情况进行收集调查和风险评估。
　　资信调查和评估机制，就是要在和客户谈判、接洽的时候定期调查和评估客户的信用状况。从我国企业所处的外部信用环境看，资信调查和评估不是可有可无，而是十分重要。
　　企业经营过程中，会接触许多不同的客户，必须对新老客户的资信状况了解清楚，然后评估是否可以授信。建立企业资信调查和评估机制，才能准确把握商机和信用风险的区别。对客户的资信调查和信用评估工作需要在规范的管理制度下进行。房地产企业要在以下五个方面强化客户资信管理：①搜集客户信用信息，由于企业家品格对企业信用影响很大，还必须重视搜集企业领导人的信用信息；②建立客户资信档案并进行科学管理；③建立客户信用分析模型，分析、预测客户信用风险的大小，判断客户的真实偿付能力；④建立并完善客户的信用风险等级划分方法、评级标准和评定流程、进行客户资信评级管理，确定客户资信等级；③进行客户群的经常性监督与检查、不断更新、完善客户资料，如客户的资信状况发生变化，重新确定客户资信等级，并按变更后的资信等级执行相应的信用政策。
　　在建立企业信用管理制度的初期，搜集客户信息是非常重要的。一般而言企业信息的来源渠道主要包括内部信息和外部信息。内部信息的关键是客户档案管理。企业每和一个客户往来都要建立一个客户档案，客户档案主要记载其财务状况、公司经营现状、公司曾涉及的法律诉讼、该客户和本企业过去贸易往来的情况等信息，除客户本身信用信息外，对客户所在国家或地区的经济情况和信用等级也进行管理。客户的档案管理采用动态更新管理制，一有新的信息便及时载入、以防对老客户的信用管理掉以轻心。在此基础上，企业还应根据客户信用信息情况对客户作出内部信用等级的评定，并按信用等级及发展潜力归类进行管理。信用等级高的客户在交易方式上可采用灵活多样的方式，对信用等级差的客户拒绝与其交易或采用谨慎的交易方式。由于内部信息往往很有限、且对最需要了解的新客户没有内部信息可查，注重保持畅通的外部信息渠道就比较重要，如通过同行其它企业、相关信用中介机构、媒介和有关政府部门等了解目标客户的信用状况。
　　（2）事中控制――营销业务管理制度
　　企业在交易过程中产生的风险主要是由于销售部门或相关的业务管理部门在销售业务管理上缺少规范和控制造成的。其中较为突出的问题是对客户的赊销额度和期限的控制。一些企业在给予客户的赊销额度上随意性很大。销售人员或者个别管理人员说了算，结果往往是被客户牵着鼻子走。实践证明，企业必须建立与客户间直接的信用关系，实施直接管理，改变单纯依赖于销售人员“间接管理”的状况。因此，必须实行严格的内部授信制度，这方面的制度化管理应包括三个方面：①信用政策的制订及合理运用；②信用限额审核制度；③销售风险控制制度。这些度应在听取销售和财务等部门意见的基础上，由信用管理部门制订。在建立信用管理制度初期。我们建议可采取相对审慎的原则，即信用政策的制订运用、信用限额的确定等宜相对保守，待运行一段时间后，根据积累的经验再进行调整和适度放宽
　　（3）事后控制――应收账款监控制度
　　在很多国家，法定超过半年的账款就必须作为坏账。从国内企业的经验看，应收账款的账龄与回收的可能性也呈明显的负相关性，即账龄越长。回收的可能性越小。应收账款和回收机制。就是在应收账款发生后，通过一系列管理措施监控账款，保障账款按时回收。一旦账款逾期，立刻分阶段加紧追收。很多企业管理者都认为。信用管理就是追账。这是认识上的缺陷。其实，追账只在信用管理中占很小的一部分。当货物销售出去后，应该对销售的货物和客户时时监控、保证货物和销售程序的安全。保证客户得到满意的服务和适当的压力。在账款过期后，要根据程序不断施加压力，争取早日收回账款。
　　2、房地产企业如何建立信用管理体系
　　考虑到地产企业的管理现状，建立企业信用管理体系、宜采取循序渐进的方式，分三个阶段实施。
　　第一阶段：对现有管理流程进行优化
　　在现有管理流程下、进一步明确各部门的职责，同时根据需要适当增加相关部门的信用管理职能，扫除信用管理中的盲区。在这一阶段，我们建议要重视培训工作。特别是要使主要部门的领导认识到加强管理的重要性，在流程优化中得到他们的积极支持和配合，同时，还应加强企业信息化建设。
　　第二阶段：对优化后的流程进行重组
　　在企业各部门和分支机构基本熟悉信用管理体系的基础上，对优化后的企业流程进行重组，重组后的流程要达到两方面目标：一是形成完整、通畅的全程信用管理模式，二是初步建立全程信用管理模式与企业其他管理模块间的接口。在这一阶段，我们主要强调两点：一是要充分发挥员工、特别是企业管理流程中各主要环节的领导和职工的积极性，他们对流程的了解、掌握和创新程度将直接影响到企业全程信用管理模式的效果；二是企业管理要充分利用企业信息化的优势、提高管理和决策效率。
　　第三阶段：拓展企业信用管理流程
　　在企业信用管理流程运行并取得较明显的成效后，以此为突破口，开始对企业整体管理流程进行优化重组，全面提升企业管理水平，为企业的快速发展奠定管理基础。