办个房产证咋就那么难

        有效的房产证可以保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家法律保护。现实是许多购房者买了房却没能拿到房产证。   

    “我是１９９８年１０月买的房，已分两次付清了７万多元钱的房款，当初说３年交钱办房产证，可如今连个房产证的影儿都没见。”家住红星小区的高女士告诉记者。据记者了解，许多购房者都有类似高女士这样的遭遇，从入住到拿房产证都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来，为此记者接到的投诉不断。难道买了房就那么难办房产证？

    在回答这个问题之前，有必要先搞清何谓“房产证”。关于这一点，记者采访了法律界有关人士，据介绍，房屋权属证书即房产证是房屋权属登记制度的具体体现。《城市房屋登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有的房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他权利材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“惟一合法凭证。”国家法律对依法登记的房屋保护体现为：确认产权，当房屋受到损坏时恢复原状、排除妨碍、赔偿损失等方面。房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。

    根据房产证的惟一性、独用性、共识性的基本原则可以发现房产证对于整个房屋及关于房屋所引发的一切法律关系，都是最关键的、也是惟一的，基于此，不管是从实践经验还是从法律理论得出，房产证是“惟一合法凭证”。

    房屋所有权发证登记制度规定：申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

        如何解决    是调解，还是诉讼

    杨律师建议拿不到房产证可选用以下途径进行维权，如购买人不能按期拿到房产证，是选择调解还是诉讼主要是要考虑拿不到的原因。

    首先，就是审查合同中是如何约定的，假如合同只是约定房产公司提交办理房产证资料的义务的话，那这时办理房产证的主要义务是购买人自己应当完成的，开发公司协助的义务，这时只能审查开发公司有没有履行提交资料的义务，如没有提交，这时开发公司才是违约的。

    其次，如果约定的是开发公司负责提交资料，并负责办理房产证，这时不管是何种原因，只要购买人拿不到房产证那都属于开发公司违约，购买人可以先行通过协商的方式寻求解决，如不能达到预期效果，购买人即可通过诉讼或仲裁的法律途径维护权利。

    记者建议将要购房的人们，签合同时要注意合同明确取得房产证的时间，要具体到某年某月某日，不要使用模棱两可的表达。

    西安市国土资源和房屋管理局产权市场处魏工建议有关部门：１、城建、规划、质检部门加大监督管理力度，对已立项尚未施工和正在施工的项目加强督导，杜绝非法建设；２、对开发商资质进行严格审查，把不具备开发资格的公司实体彻底清理，以防止侵害国家、集体和个人利益的事件发生；３、各开发企业在办理用地、规划、建审等手续后再进行施工，使房屋竣工后能及时验收并到我局办理产权登记手续；４、城建、规划、质检部门应对已建成的城建、规划、质检手续不全的房屋，本着历史问题历史对待的原则，尽快做出处理，使其完善手续，从而使产权证的办理有依据，能快速办理；５、对拆迁单位和企事业单位因资金问题迟迟不来办理房屋产权的，一方面通过新闻媒体加大宣传力度，一方面由住户根据高院的《司法解释》，运用法律武器来解决。

    这位负责人说，由于过去房地产市场竞争不规范，导致办证复杂化，使房产证不能及时发到广大购房者手中。不过，随着房地产市场的发展，更多政策法规的出台，办房产证已越来越简单、快捷。

    难在哪里    原因纷杂无法确权

    房产证的难题在于开发商的注册登记证难办，这位长期为业主陪购房屋的杨蓬伟律师说，房产证难办有开发商的原因，也有政府的原因。

    开发商方面的原因主要表现在，一是未交城市配套费和各种相关费用；二是设计面积与实际面积往往不一致，开发商在修建中往往突破，必须到政府规划部门重新修改图纸，造成时间拖长；三是开发商与施工单位之间的决算时间过长。

    房产证迟迟办不下来还有联建房屋，最快也要两三年，多则１０年。主要是建好后的利益分割问题，如超出面积部分怎么分，有的单位为此常年打官司，而房管部门则要根据最终结果才能办理房产证。根据国家最新出台的法律条文规定，开发商不按合同时间给业主办理产权证，违约一天，将按贷款利率（即已付款额）的万分之二点一的违约金补偿给业主。有关律师认为，其实开发商和业主都期待政府职能的转变，业主如期拿到房产证，既可以促进房地产市场的交易，还可抵押贷款进行再投资。

    房产证为何迟迟办不下来？××花园售楼部的刘经理告诉记者：２０００年底，他着手为××花园的住户办房产证时，才发现由于开发商在开发初期资金周转有问题，曾将全部建筑用地做抵押向银行贷款，到期仍未能还清贷款，该银行用土地证申请查封了整个小区。不仅如此，由于该开发商拖欠银行贷款，其属下所有物业也被查封了，××花园共建８栋楼，７栋已卖给了几个建筑商。刘经理说：“现在办理房产证，通过２０多个部门的综合验收还算容易，但要将欠款还清，拿到‘解除拖欠银行周转金借款监管’的证明就难了，如果没有拿到证明，房产证就怎么都办不下来。”

    那么为什么有些单位、开发商办不下房产证呢？西安市国土资源和房屋管理局产权市场处专门负责核发房产证的魏工告诉记者，没有产权证的有这样一些情况：拆迁安置；单位福利分房；开发商的商品房。买房人拿不到房产证的原因很多，其中有以下几个重要原因：一是建审手续不完善。开发商办房产证需要向房管局提供国有土地使用许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程质量验收资料等。其实交不齐全证的、超标的、与规划不符的、没交齐土地出让金的事不少。有的卖房单位把房价款挪做他用，根本没法办房产证。二是房产证早办下来了，就是不发。有的卖房单位房产证虽然办了，可就是隐而不发。据了解，有的单位是想用房子拴住职工，尤其对想跳槽的职工来说，住房可是一个沉甸甸的砝码，调走就得交房，谁也得好好地掂量一番。前几天有位先生找到房管局，问１９９６年买的房为什么还不发证，工作人员一查房产证前两年就发了。再一问这位先生正想调离单位，单位爱才留人，情可理解，但用住房强留效果并不理想。三是有的单位根本没办房产证，怕花钱。魏工表示，总的原因是，这些单位企业没向房管局提出申请。