协议出让经营用地大限将至 业内反映执行难题

       今年3月31日，国土资源部、监察部曾下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发〖04〗71号)。

　　眼下，距历史遗留问题的处理大限―――8月31日虽然还有4个多月时间，但很多地方的土地部门、开发企业已感到了前所未有的压力。特别是北京，自2002年7月1日33号文件开始实施，到今年1月9日4号令叫停受理的18个月里，据官方数据显示，北京已经批准的4类历史遗留项目立项规划及协议出让的经营性用地达4000公顷，其规划建筑面积为8800万平方米。据业内人士的最新估计，北京市的历史遗留项目在这18个月内，实际上其土地规划面积已高达1.4亿平方米。

　　项目数量巨大，而且很多土地涉及中央、地方等不同单位的权属、债务问题，办理难度很大。一方面，持有协议出让土地的开发企业为办理手续急得团团转；另一方面，执行政策的房地产主管部门感到时间紧迫，政策执行难度大。土地政策及其执行力问题成为房地产业界目前最为关心的焦点。

　　在此背景下，日前，在全国工商联的支持下，全国工商联住宅产业商会与中城联盟邀请到国务院发展研究中心的有关专家和北京市国土资源与房屋管理局的有关负责人，就当前房地产开发有关土地政策问题进行了深入座谈。

　　座谈中，大家对国土资源部、监察部8月31日的土地大限问题最为关注。

　　开发企业代表均认为，依照目前的情况，在北京一宗土地在批地时，3、4个月拿不到土地证的情况普遍，今年8月31日前，北京土地储备中心将无法办完已经批准的协议出让土地手续。届时，大约要有1000余万公顷的土地将按规定由土地储备中心收购，按现有的情况计算，土地储备中心大约要拿出1000多亿人民币用于收购土地，对政府将是一大难题。另外，以4个月的时间计算，将有很多企业会因非资金因素而无法获得土地。

　　与会专家提出，国家从保护土地资源方面进行土地政策的调整是正确的。但作为基础性资源，土地资源牵涉面很大，影响广泛，如果仅以单一的反腐角度出台土地政策，在执行力发生问题时，有可能引发政策上的漏洞，产生新的腐败，应引起有关方面的足够重视。

　　国务院发展研究中心李泊溪教授建议，中央应根据当前的情况，出台一个能兼顾各方面的可供实施的方案，特别是对住宅业，在严格控制新增农用地转为开发用地的同时，应对已批准为建设用地的协议土地给予相应的过渡政策。

　　住宅产业商会方面提出，政府应从土地收益中拿出部分资金给失地农民上保险，或将资金支持地方农工商公司发展，将其收益部分给农民按利分红。

　　住宅产业商会轮值主席任志强建议，北京市土地储备中心可在土地一级开发及二级市场实行两次招标，以此加快土地招、拍、挂的进程，加大政府招、拍、挂渠道的土地供量。

　　中城联盟轮值主席、河南建业集团董事长胡葆森建议，政府不应该对全国各城市实行“一刀切”的土地政策，国家的土地政策应考虑与省域发展战略的关系。

　　住宅产业商会副会长单位世茂集团华北区总裁宋提出，政府在制定土地政策时，应同时做好相应组织准备工作，以免在执行中出现政府自身违约的情况。另外，对以股权合作方式进行土地转让的做法，政府应有明确的规定，而不应该采取在下面协商变通的做法。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，住宅产业商会与中城联盟将在此次座谈的基础上，广泛征求业内人士的意见，并通过全国工商联法律部将房地产业界的意见和建议尽快反映给国家有关部门，以促进房地产业的持续健康发展。