地产资讯播报：简评涉外房地产政策

  
从1980年至今，国家和各省、自治区、直辖市共颁布了有关涉外房地产政策法规一百多条。由于涉外房地产政策规定较多，内容复杂，笔者仅对用地、房地产开发经营及税收政策进行评析。

一、涉外土地政策

        1980年以后，我国允许外商投资企业(包括外资企业，中外合作经营企业，中外合资经营企业)的经营者和其他外商使用我国的土地，这便产生了涉外土地使用权。外商投资企业的用地政策，是我国颁布的较早的涉外房地产政策。其用地较之《城市房地产管理法》的规定，有一定特殊性。因此，外商投资企业用地除遵守《城市房地产管理法》的一般规定外，同时执行《中外合资经营企业法》(1979年公布、施行，1990年修订)、《国务院关于鼓励外商投资的规定》(1986)、《国务院关于加强外商投资企业用地管理工作的通加》(1987)、《中外合作经营企业法》(1988)、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990)等有关外商投资企业建设用地的规定。另外，地方政府如福建、北京、上海、天津、浙江、山东、四川、湖北、海南、江苏等地根据国家政策原则先后因地制宜地制定了外商投资企业使用土地管理和优惠政策。这些地方性政策法规对其他地区引进外资开发房地产具有很重要的参考价值。涉外用地政策在吸引外资，促进经济发展中发挥了重要作用。但随着社会主义市场经济体制模式的建立和国有土地制度的改革，涉外用地政策逐渐暴露了一些问题，尚有须完善之处。

1、土地使用权的取得形式落后，国家收入大量流失。

外商投资企业取得土地使用权在政策上存在两种方式：①采取缴纳场地使用费通过划拔取得建设用地或者中方合资合作者以土地使用权折股投资而取得土地使用权。②通过有偿出让和转让的方式取得土地使用权。尽管在政策上国家有规定，逐步实行有偿限期使用土地。如1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》第一条指出“涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法”。但是在实践中，却存在着两方面的问题：

第一，由于我国土地使用权有偿出让转让制度实行较晚，并且土地出让金比场地使用费高许多，所以，很多外商投资企业都尽力争取通过支付低廉土地使用费的方式或者寻求中方合作伙伴的方式取得土地使用权，而不采用缴纳土地出让金的方式取得土地使用权。

第二，土地使用权出让包括三种主要形式，即拍卖、招标和协议。招标和拍卖形式具有竞争因素和市场机制，能够给国家带来较高的土地收益。而协议出让的土地多不能真实反映出土地的价值，随意性很大，大大低于通过招标、拍卖形式形成的市场价格，所以协议出让土地弊端很多。在外商有通过协议以较低价格批租土地机会的情况下，为了获得较大的经济利益，外商必定会努力争取获得协议批租土地。

以上两种情况在我国各地普遍存在。这正是由于我国在外商投资企业用地政策上的不统一性，致使外商投资企业尽可能的“避重就轻”，即合法地以较低的土地使用费取得土地使用权，其后果是造成了国家收入大量流失。

因此，我国应尽快把外商投资企业用地纳入市场出让轨道，即只能通过招标和拍卖形式出让获得土地使用权。如果招标、拍卖条件确实暂不具备，也应挂牌出让并使其价格反映价值，不应该为了寻求引进外资而盲目降低土地出让价格。目前深圳、福州、厦门、广州、上海、天津等地己部分实行拍卖、招标、挂牌方式，相信随着房地产市场的健全，随着我国涉外房地产政策的完善，招标和拍卖会成为土地出让的主要形式。

2、涉外土地审批权扩大现象严重，国家土地收益大量流失。

1988年7月，国家发布了《扩大内地省和有关部门吸收外商投资审批权限的通知》。随之，一些地方政府相应地制定了相关政策。1991年，福建省颁发了《下放外商投资项目审批权限简化审批程序》；1992年北京市发布《关于配套下放外商投资项目审批权的通知》等等。

这些政策的发布，无疑为外商在中国投资创造了更便利的条件。同时1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》第一条中规定“出让土地使用权的审批权限不得层层下放”。但是有些地区出让土地时，缺乏审慎的态度，随意扩大国家政策的规定，突破或下放批租土地的审批权；有些地方更是不顾国家政策规定，自立出让土地的最长期限；还有的地方领导为了加快城市建设，在房地产开发上急功近利，过分迁就外商的要求，甚至外商要哪块地就给哪块地；个别地区甚至自行立法，无偿或低偿为外商提供土地，致使国家土地收益大量流失。

这些情况说明，我国对外商批租土地的管理工作亟待加强，同时我国的涉外土地政策更应严格。否则，国家将遭受重大损失。

二、涉外房地产开发管理政策

对外商投资开发经营房地产采取什么政策，一直存在不同看法，这在我国的涉外房地产政策当中亦有体现，表现为对涉外房地产的限制、鼓励、引导并存，其中存在以下几方面问题应予改进。

1、我国加入WTO后，涉外房地产政策滞后的问题。

随着我国加入WTO，外商投资产业方向进行了重大调整。如1995年颁布，1997年修改并正式实施的《外商投资产业指导目录》限制外商投资乙类第十四条“房地产业(不允许外商独资)”。但我国在加入WTO中，建设领域房地产业的对外承诺指出“从事房地产开发的企业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制”。为此，2002年国务院颁布《外商投资产业指导目录》，并同时废止了1997年发布的修订后的《外商投资产业指导目录》。新目录鼓励类外商投资产业包括“八、房地产业：

1、普通住宅的开发建设”；限制类包括“八、房地产业：1、土地成片开发(限于合资、合作)；

2、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。因此在国家调整了利用外资政策、调整投资产业方向后，相应的涉外房地产政策更不能适应当前涉外房地产业发展的需要。

2、优惠政策带来的不平等竞争问题。我国对外商投资企业的各项优惠政策，如税收政策等，一方面对吸引外资发展我国房地产业产生了积极的效果，另一方面也带来了内资房地产企业与外资房地产企业间，因税费地价等不一所形成的投资效益差距。由于竞争不平等，目前存在着国内开发企业向特区和沿海城市集中，并追求与外商合资合作的倾向。甚至，还出现不要或少要外商投资，只要合资合作名义以降低税率地价的假合作情况。这种结果，不仅加大了国内各地开发建设的不平衡，而且也给国家财税造成损失。另外，外资可以涉入内销商品房市场固然可以加快城市旧城改造的步伐，但同时必然要引发地价与房价上涨，这主要是由于外资在竞投土地时，有在地价上压倒本地开发公司的实力。

     引进外资经营房地产在我国房地产领域发挥着重要作用，如有利于弥补内地经济建设的资金不足；有利于促进城镇建设和经济发展速度，改变城市面貌，带动居民居住水平的提高；有利于吸收有关方面的先进技术和管理经验，提高内地房地产业的整体水平；有利于创汇，增加财政收入等。但是由于涉外房地产法规政策不健全，涉外房地产发展经济活动还存在许多问题，除了前文所述，还存在诸如对外商投资经营房地产企业资质审查不严，对外商投资经营房地产业的管理体制混乱等问题。另外涉外房地产政策本身也存在问题，如对在外商投资房地产问题上，哪些项目鼓励，鼓励多少；哪些项目限制，限制多少，没有具体的说明。

       使一些外商投资企业钻了法律的空子，从中盈利，造成国家经济的损失。只有加强法制建设，依法规范和引导涉外房地产业的发展，才能促进涉外房地产业的正常、有序、持续、健康的发展。