消费需求决定设计方向 户型减肥成楼市新流行

　　进入2004年，“户型减肥”似乎成为京城楼市最流行的一道风景。对于绝大多数普通住宅项目而言，布局合理、功能齐全的100平方米上下的二居室或三居室取代了前两年150平方米左右的大户型，转身成为开发商力推的主力户型。

　　对于消费者而言，80平方米至120平方米的二居室或三居室，既具备了居家的基本功能，又减少了总价，如此经济实惠的选择，自然受到极大的欢迎。 
 
　　开发商赚钱速度快了，消费者省钱幅度大了，“户型减肥”大快人心。

　　户型减肥愈演愈烈

　　今年4月底举行的春季房展会提供的数据显示：今年春季房展会成交商品房33.9万平方米，共计3440套，平均每套商品房面积为97平方米，而去年成交商品房每套面积则在至少100平方米以上。该数据表明，京城楼市热销户型正在“瘦身”。

　　据展会组委会负责人介绍，无论在国内还是国际上，80-100平方米一套的住宅都是最受欢迎的户型。而北京房地产市场的户型设计一向偏大，房展会的统计表明北京的户型设计也在逐渐向市场的正常需求靠拢。

　　同样，夏季房展会的统计数据显示了同样的趋势，新项目的主打户型普遍缩小。

　　不仅是新推出的项目户型面积在减小，以前的老项目在推出今年的新产品时，也加大了120平方米以下的户型的比例。据位于朝阳北路的罗马嘉园的销售负责人介绍，在充分考虑了市场需求后，在月底即将推出的罗马嘉园二期中，140平方米以下的二居室将由一期的10%增长到30%。

　　澳洲康都推出的75平方米的三室两厅受到市场极大追捧；观筑庭院公寓部分最受欢迎的户型则是110平方米的二居二厅二卫；朝阳无限以70-100平方米的二居和110-120平方米的三居为主打户型，销售非常迅速；炫特区推出的第三期产品，也选择了80平方米为主打户型。

　　客卫厨首当其冲

　　从结束福利分房进入商品房销售阶段，针对原有的单位分配的“宿舍楼”客厅小、卫生间小、厨房小等弊端，改变的“三大一小”就成为京城户型设计的流行趋势。但经过数年的发展，却有些矫枉过正，出现了不少100平方米的一室二厅、150平方米的二室二厅、200平方米以上的三室二厅。其中，客厅的面积占了大头。在普通住宅中，四五十平方米、甚至七八十平方米的客厅并不罕见。

　　一项有关小康居住调查的统计结果表明，在家8人以上聚餐的频率，每周一次的占12%，每月一次的占10%，节日聚的占25%，而仅偶然一聚和极少聚的却占达24%和29%，且在家8人以上聚餐的原因中，家族团聚的占49.61%。由此可见，住宅客厅的开放度在显著降低，客厅的社会功能正在蜕化。尤其对于年轻一代而言，客厅在向起居室转变，主要承载的功能就是看电视、小家庭休闲沟通，30平方米以内就足够用了。

　　因此，在户型的减肥中，客厅成为“瘦身大户”。经过“瘦身”的客厅集中在20-30平方米之间。在中原物业向开发商推荐的户型中，针对二室二厅二卫的房子，客厅+餐厅的面积控制在19平方米到33平方米之间。北京中原策划部副总监表示，这样的面积足以满足一般家庭的日常使用。

　　第二个“瘦身”大户则是主卧室。不少户型设计为了彰显主卧室的尊贵，不惜把主卧室设计到30平方米以上。殊不知，对卧室而言，太大的空间反而会造成居住者的不安全感，而且，对于一般居住而言，20平方米以内的卧室就足够承载“卧室”的功能。因此，在设计界一般认为，对100平方米左右的房子而言，主卧室在12平方米到16平方米之间比较适宜。

　　第三个“瘦身”大户是卫生间。十多平方米的卫生间对于150平方米以上的大户型而言，也许并不算奢侈，但是对于经济型的小二居或小三居而言，6平方米到8平方米的主卫再加上3平方米到5平方米的此卫就足够了。而且，对于两口之家而言，二室二卫设计中，两个卫生间也存在利用率不高的问题。

　　开发商逐潮流而变

　　阳光100房地产开发公司副总经理范小冲表示，目前100平方米左右的房子非常好卖，因为所谓主力户型，主体户型，还是取决于目标客户群和目标市场。现在的主流客户群是青年白领，多是两口或三口之家。对这样的消费群体而言，80-120平方米显然是最经济最实惠的。从这个角度看，阳光100在自己的产品推介上充分考虑到此因素。阳光100在天津的120万平方米大盘、济南的200万平方米大盘，都是以80-120平方米为主力户型的。同时，作为都市大盘，综合性的物业，阳光100必须细分市场以满足各种需求。

　　今典集团董事长张宝全的意见与范小冲基本相同。他表示，现在80-120平方米的房子是主流户型，做到两居或三居都可以。因为这样的房子是两口或三口之家的主要产品。对这样的家庭来说，此类型的房子既舒服，又不奢侈，也不会觉得寒酸。在苹果社区中，80-120平方米的房子是青苹果系列的主力户型。

　　市场决定设计方向

　　记者采访过程中注意到，当开发商们主动寻求变动时，来自消费市场的变化才是引发开发商们主动出击的重要因素。

　　据九力营销顾问公司于2003年4月份在中国国际贸易中心2003年春季房展会上进行的一项专项研究表明，与2002年相比而言，2003年25-35岁的购房群体所占的比例下降了10.4%，而25岁以下的购房群体，相应比例上升了8.9%，而其他年龄段基本没有太大区别，这表明30岁已经作为购房者群体的一个分水岭，而25岁以下群体更是需求旺盛。与此同时，伴随着购房需求总体年龄的下降，购房者的家庭总收入在2003年也表现出下降的趋势。

　　其中年收入在5万元以下的家庭比例从2002年的36.8%上升到了2003年的43.8%，上升幅度最大；而年收入在10-20万的家庭比例下降最为明显。这表明，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。

　　购房消费群体年轻化和欲购房者家庭收入的降低，都影响到主力户型的变化。这样的消费群体需要的是经济型住宅，而非享受型住宅。调查同时显示，从居住家庭人口以及结合年龄的数据来看，目前北京购房者基本上都处于单身期或者新婚期，居住以1-2个人为主，所以从购买动机上看，过渡型购房的可能性较大，对小户型面积的产品需求比较强烈。

　　对目前的主力消费群体，80-120平方米的商品房足以满足他们的一般性住宅功能需求，因此，这一面积的商品房走红是很自然的事情了。